Влияет ли рост цен на материалы на политику застройщиков по непрерывному переписыванию ценников. Понятно, что влияет. Но насколько критически. И вообще, что мы должны об этом знать?
Вы, наверное, обратили внимание на заявления девелоперов, которые они сделали в наступившем году. Цены на стройматериалы ещё не выросли, но упреждая, они уже объясняют нам неизбежность повышения цен на жильё в будущем, ростом своих затрат на приобретение дорожающих материалов.
Такая ли уж прямая зависимость между ценой на материалы и ценой на квартиры в строящихся домах, и есть ли она вообще? Давайте разберёмся.
Я ждал, и наконец-то дождался, публикации в новом году на ДОМ РФ ежемесячных отчётов по себестоимости строительства в разных регионах.
Что это за отчёты и откуда там появляются цифры? От самих застройщиков. Затраты на строительство (себестоимость строительства) отражается ими в проектных декларациях строящихся домов. А ещё, ими указывается площадь этих объектов. ДОМ РФ, в свою очередь, суммирует все показатели и выводит среднюю величину затрат, понесённых на 1 м2 возводимого жилья.
Я захотел сравнить, насколько выросла себестоимость строительства за последний год. Поэтому я взял цифры из последнего отчёта и сопоставил их с цифрами отчёта годичной давности от 15.01.2021 года.
Сразу хочу предупредить. Некоторые горячие головы, увидев цифры без предварительных комментариев, сразу начинают рассуждать о сотнях процентах прибыли, которые получают застройщики. На самом деле это не так. Никаких сотен процентов нет (хотя прибыль очень приличная), но главное даже не это. Те цифры, которые вы сейчас увидите – это только так называемый СМР (строительно-монтажные работы), то есть «голое» физическое строительство объекта.
Помимо затрат на собственно строительство любой застройщик несёт и множество других расходов, которые не имеют отношения к работам на строительной площадке, но без которого построить и сдать в эксплуатацию жилой дом невозможно.
Это:
* расходы на приобретение земельного участка в собственность, или расходы на его аренду, если он не в собственности.
* плата за изменение вида разрешённого использования.
* разбор зданий и сооружений на площадке, если они там были до начала строительства.
* технический надзор и услуги заказчика.
* расходы, связанные с содержанием самого застройщика (аренда офиса, заработная плата, амортизация основных средств, используемых в строительстве).
* обязательные взносы в СРО.
* проценты по кредитам, полученным на строительство.
* реклама и маркетинг.
* комиссионные риэлторам.
* налоги и пр.
Поэтому реализация проекта, конечно же, обходится застройщикам значительно дороже тех цифр, которые вы сейчас увидите. Однако, самое главное, что сидит именно в этих показателях, и что мы увидим воотчую – это, как удорожание цен на стройматериалы, и, кстати, одновременно удорожание цен на услуги подрядных организаций, а также удорожание стоимости механизмов, используемых при строительстве, сказалось на себестоимости за последний год. Причём удорожание материалов, в первую очередь.
Итак. Я взял цифры 2021 и 2020 годов и сравнил их.
Вот что получилось.
Удорожание за год составило 16,1 тыс.руб. за м2. (или 20% от затрат на СМР). Именно так, наяву, выглядит последствие ценового ралли на стройматериалы в прошедшем году.
Мы получили первую цифру:
16 тыс.руб.
Получим теперь другую. Я имею в виду цифру увеличения продажной стоимости 1 м2 жилой недвижимости, произошедшее за тот же год.
Эту информацию я взял на сайте агентства Метриум (они сильны аналитикой). Для большей чистоты сравнения, я взял нижнюю планку московской жилой недвижимости – масс-сегмент (всё что выше, дало бы колоссальное несоответствие роста затрат и роста цены, поэтому такое сравнение я отбросил).
За 12 месяцев цены на жильё выросли на 26,8%, или приблизительно на 56 тыс.руб. за м2. Так мы получаем вторую цифру:
56 тыс.руб. за м2.
Совмещаем две цифры:
16 VS 56
Что мы видим? Удорожание по стройматериалам (и, кстати, не только, но и, заодно, на подрядные работы и механизмы, используемым при строительстве) добавило в цену 16 тыс.руб. Сами же цены при этом выросли на 56 тыс. рублей.
Согласитесь, явное несоответствие.
1 рубль дополнительных затрат увеличил выручку застройщиков более чем на 3,5 рубля.
То есть рост цен на стройматериалы был использован застройщиками, как предлог для обоснования значительно большего роста цен на строящееся жильё и итогового увеличения своих прибылей.
Рост цен на стройматериалы оказался выгоден девелоперам – они заработали гораздо больше, чем могли бы.
Однако возгонка ценников на квартиры в строящихся домах дала негативный эффект. С ростом цен начали снижаться продажи. Итоговые результаты крупнейших застройщиков подтверждают это.
В связи с этим становится неочевидным необходимость поднятия цен на жильё при том, что цены на материалы пока не растут. Напротив, для стимуляции продаж, можно было бы их немного даже и снизить. Особенно, с учётом того (возвращаемся теперь к абсолютным показателям), что себестоимость строительства всего-навсего 97 тыс.руб.м2, а продажная цена 263 тыс.руб. м2.
Но такой шаг для наших застройщиков будет не характерным, они к такому не привыкли.
Поэтому, отвечая на вопрос, вынесенный в заголовок этой заметки: «вырастут ли цены на жильё, если будут расти в цене материалы», можно сказать так - если застройщики захотят повысить цены, они их повысят, но материалы к этому не будут иметь практически никакого отношения.
Они их повысят потому….
Просто потому, что привыкли повышать. И других причин не будет.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
НАД
живопись, смешанная техника, 130x100 см, 2013
Станислав Плутенко
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Проверьте свою новостройку и застройщика.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩