За последние 2 года рынок жилья накачали ипотечными средствами, цены на квартиры взлетели, но привело ли это к росту строящегося жилья?
В теории, быстрый рост цен на фоне стабильно высокого спроса на квартиры должен был привести к росту инвестиций в новые проекты и увеличению рыночного предложения. Но пока ипотечная накачка рынка почти не отразилась на объеме строящегося многоквартирного жилья в масштабах страны. Сегодня в стадии строительства находится такой же объем, как в апреле 2020 года, в момент запуска программы "льготного кредитования" новостроек.
Среди объективных факторов, ограничивающих рост объемов строительства чаще всего называют:
- Переход на проектное финансирование. Рынки небольших городов, где маржинальность проектов была низкой, схопнулись. Банки не готовы финансировать стройку на рискованных (по их оценке) территориях.
- Дефицит рабочей силы. Рост себестоимости строительства. Не везде рост стоимости жилья перекрывает увеличение затрат на стройку.
- Отсутствие подготовленных земельных участков, недостаток инфраструктуры в городах.
Но есть еще одно важное условие, которое тормозит инвестиции в новые проекты, даже на тех рынках, где спрос в последние 2 года был высоким, а цены росли. Для бизнеса крайне важно, чтобы были прозрачные условия развития рынка на следующий инвестиционный цикл. В рыночных условиях, прогнозируя ситуацию, участники рынка опираются на исследования и собственные результаты продаж. Но результаты продаж новостроек в последние 2 года во многом держатся на ипотечных подпорках, выставленных правительством РФ. Их срок действия ограничен - 1 июля 2022 года программа льготного кредитования закачивается. За 5 месяцев до ее завершения у участников рынка нет четких ориентиров - будет ли государство стимулировать спрос через ипотеку или откажется от этого инструмента. В этих условиях бизнес становится более осторожным и не форсирует новые проекты. В текущих условиях часть компаний, взвешивая риски, принимает решение "продавать дороже" и отказывается от теоретической возможности "продавать больше".
Если в ближайшее время заметных изменений с предложением нового жилья не произойдет, споры между ЦБ РФ и строительным блоком правительства обострятся. В текущих условиях будет сложно аргументировать дальнейшие шаги по продлению программы ипотечного стимулирования. Но решения в этой сфере давно принимаются не на основе аргументов, а под прикрытием политических целей. Поэтом исход этой дискуссии не предрешен.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube / Twitter / Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
01.02.2022
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости