На рынке недвижимости немало домов, построенных в советское время. Квартиры в них имеют свои особенности — площадь, планировку, высоту потолков, отличаются качеством строительства и материалов.
Рассказываем, о каких плюсах и минусах советского жилья нужно знать перед продажей квартиры.
Сталинки
Сталинские дома строили в СССР с начала 1930-х до конца 1950-х годов. Их строительство началось в период правления И. В. Сталина — отсюда и название. Сталинские дома еще называют полногабаритными или полнометражными.
Элитные квартиры предназначались для партийных работников, ученых, артистов и писателей. Жилье попроще сначала получали директора предприятий и организаций, а после войны и простые граждане.
Виды сталинских домов
«Фасадные» сталинки. Их возводили на центральных улицах по индивидуальным проектам в стиле советского неоклассицизма. Первый этаж часто был самым высоким — в нем располагались магазины, парикмахерские, поликлиники, библиотеки. Квартиры просторные — от 2 до 5 комнат площадью от 15 до 20 кв. метров, большие окна и несколько санузлов.
Немецкие сталинки. Так называют дома, которые строили пленные немцы после Великой Отечественной войны. По-немецки лаконичные дома высотой от 2 до 4 этажей. Квартиры в них просторные — от 60 кв. метров, перекрытия чаще всего деревянные.
Ободранные сталинки. Появились в конце 1950-х годов и ознаменовали переход к массовому строительству. Чтобы быстрее запустить дом в эксплуатацию, перестали украшать фасады — дома «ободрали».
Типовыми кирпичными пятиэтажками застраивали городские окраины. В квартирах селили рабочих заводов и фабрик, мелких служащих. Средняя площадь жилья от 30 до 80 кв. метров.
Отличия сталинок
- Высотность — от 2 до 6 этажей.
- Стены кирпичные.
- На площадке по 2-3 квартиры.
- Перекрытия: в домах ранней постройки — деревянные, в поздней — железобетонные.
- Высота потолков от 3 до 4,5 метров.
- Толщина внешних стен от 80 до 100 см.
- Большая площадь, например, метраж 3-комнатной квартиры иногда превышал 100 кв. метров.
- Раздельный санузел.
- Балконов нет или они маленькие.
- Нетиповая планировка.
Достоинства и недостатки
Плюсы сталинских домов:
- местоположение — дома расположены в центральных районах с развитой инфраструктурой и удобной транспортной развязкой;
- монументальность и интересные архитектурные детали — арки, эркеры, башенки на крыше;
- большая придомовая территория;
- хорошая теплоизоляция благодаря толстым внешним стенам;
- большой метраж комнат, высокие потолки и окна;
- удобства — в некоторых домах есть лифт, мусоропровод, черный ход и большие кладовые в подъездах;
- долгий срок эксплуатации при условии капитального ремонта здания.
Недостатки сталинок:
- старая электропроводка не выдерживает мощности современных электроприборов;
- деревянные перекрытия повышенной пожароопасности;
- изношенные трубы может прорвать в любой момент;
- в некоторых домах мусоропровод проходит через кухню;
- банк может не принять сталинскую квартиру в залог и не выдать на нее ипотеку;
- страховщики повышают коэффициенты на страхование сталинки — большой риск затопления, пожара или обрушения здания;
- муниципалитет может запретить остекление балкона, чтобы сохранить исторический облик дома.
Хрущевки
Массовое строительство жилья началось в период правления Н. С. Хрущева. Власти поставили цель — обеспечить каждую советскую семью, пусть небольшой, но собственной квартирой. На смену монументальным сталинкам пришли малометражные хрущевки — их возводили с конца 1950-х до конца 1980-х годов.
Виды хрущевок
Панельные и блочные. В 1959 году Советский Союз купил во Франции лицензию на производство строительных панелей, и в стране запустили программу массового строительства домов по типовым проектам.
К месту строительства дома привозили готовые панели или железобетонные блоки, из которых строители собирали дом по типу конструктора. На возведение одного здания уходило от двух недель. Качество было невысоким, например, эксплуатационный срок первых панелей составлял от 25 до 50 лет.
Панельные конструкции достаточно уязвимы, например, при взрыве бытового газа или во время землетрясения, здание может сложиться как карточный домик. Если между панелями образуется щель, возрастет слышимость, а в квартире будет холодно, и стены начнут промерзать.
Кирпичные. Они качественнее и удобнее панельных домов: срок службы до 100 лет, теплоизоляция лучше за счет материала внешних стен. Квартиры в кирпичных домах также считают жильем экономкласса из-за множества недостатков: межквартирные стены тонкие, комнаты смежные, совмещенный санузел тесный.
Отличие хрущевок
- Высотность — в доме от 2 до 5 этажей, дома выше строили только в Москве и Санкт-Петербурге.
- Материал стен — кирпич, панели или блоки.
- Покатая крыша.
- Высота потолка до 2,5 метров.
- Толщина стен 12-38 см.
- Смежные комнаты.
- Санузел чаще совмещенный.
- Небольшие площади: 1-комнатная квартира — 28-33 кв. метров, 2-комнатная — 38-46 кв. метров, 3-комнатная — 48-58 кв. метров.
- Стандартная планировка «под копирку».
Достоинства и недостатки
Плюсы хрущевок:
- местоположение — расположены в обжитом районе с хорошей инфраструктурой;
- просторный двор;
- железобетонные перекрытия;
- низкая стоимость квартир, особенно в домах панельного типа;
- «зимний холодильник» в кирпичных домах — встроенный шкаф под кухонным окном;
- встроенные кладовки, антресоли и шкафы.
Недостатки хрущевок:
- маленький метраж;
- плохая шумо- и теплоизоляция;
- низкие потолки;
- нет лифта;
- неизолированные комнаты;
- высокий износ коммуникаций;
- трещины в капитальных стенах — часто появляются в панельных и блочных домах;
- дом могут признать аварийным.
Брежневки
Брежневки строили в СССР с конца 1960-х до конца 1980-х годов из панелей и силикатного кирпича. Свое название они получили в честь генерального секретаря ЦК КПСС Л. И. Брежнева, на период правления которого пришелся старт их строительства. Эти дома тоже возводились массово, но они были качественнее и комфортнее хрущевок.
Отличия брежневок
- Этажность — от 5 до 16 этажей.
- Перекрытия железобетонные.
- Плоская крыша.
- Изолированные комнаты, окна которых часто выходят на разные стороны, поэтому их называют «квартиры-распашонки».
- Высота потолков — 2,6-2,7 м.
- Толщина внешних стен от 30 до 35 см, внутренних — от 14 до 18 см.
- Туалет и ванная разделены.
- Метраж: площадь 1-комнатной квартиры — от 22 до 31 кв. метров, 2-комнатной — от 42 до 45 кв. метров, 3-комнатной — от 48 до 56 кв. метров, 4-комнатной — от 58 до 71 кв. метров.
Достоинства и недостатки
Плюсы брежневок:
- местоположение — дома расположены в развитых районах с хорошей инфраструктурой;
- изолированные комнаты;
- раздельный санузел;
- площадь кухни до 9 кв. метров;
- лифт в зданиях выше 5 этажей;
- балкон или лоджия;
- в кирпичных брежневках толстые стены — дома теплее панельных;
- износ коммуникаций меньше, чем в сталинках и хрущевках.
Минусы брежневок:
- тонкие стены в панельных домах, поэтому в квартирах плохая тепло- и шумоизоляция;
- могут расходиться швы между плитами;
- маленькие ванная и туалет, в некоторых домах — совмещенные;
- цена квартиры выше, чем стоимость хрущевки.
Ленинградки
Следующее поколение советских домов — ленинградки — пришло на смену брежневкам. Свое название квартиры получили от имени Ленинградского зонального научно-исследовательского института, в котором разработали серию проектов жилых домов. Их считают лучшим вариантом советского жилья.
Длинный дом ленинградского проекта со множеством подъездов в народе называют «китайской стеной» или «кораблем».
Отличие ленинградок
- Высотность — от 5 этажей.
- Материал стен — панели или блоки, реже кирпич.
- Железобетонные перекрытия.
- Раздельный санузел.
- Изолированные комнаты.
- Высота потолков 2,55-2,7 метра.
- Окна часто выходят на одну сторону, кроме угловых и 3-комнатных квартир.
- Площадь квартиры: 1-комнатная — от 32 до 36 кв. метров, 2-комнатная — от 45 до 49 кв. метров, 3-комнатная — от 60 до 68 кв. метров, 4-комнатная — от 78 до 85 кв. метров.
- Метраж кухни — от 7 кв. метров.
Достоинства и недостатки
Плюсы ленинградок:
- удобная планировка;
- усовершенствованные типы панелей;
- лифт в домах выше 5 этажей;
- межквартирные стены несущие, поэтому в квартирах хорошая звукоизоляция;
- ванная и туалет раздельные;
- в квартире может быть кладовка;
- большая лоджия или балкон, иногда проходят вдоль кухни и одной из комнат;
- можно сделать перепланировку, не задевая несущих стен, — внутри квартиры их нет.
Кирпичная ленинградка построена в 1980 году
Источник: https://perm.domclick.ru/card/sale__flat__1489436102
Минусы ленинградок:
- цена ленинградки в престижном районе сопоставима со стоимостью новостройки;
- плохая теплоизоляция в панельных домах;
- если разрушаются межпанельные швы, стены промерзают зимой;
- некоторые дома стоят на границе с промзоной или расположены вблизи крупных предприятий.
Особенности квартир в советских домах
- Сталинки. Цена за квадратный метр может подниматься до максимума, если дом расположен в историческом центре города. Квартиру в доме с капитальным ремонтом продать проще. Проблемы с продажей могут возникнуть, если у здания большой износ.
- Хрущевки. Жилье дешевое, но спрос на него небольшой. Потенциальных покупателей отпугивают теснота, высокая слышимость, изношенные коммуникации. Квартиру в основном покупают под аренду, или люди со скромным бюджетом.
- Брежневки. Доступный и востребованный вариант на рынке жилья — квартиры средней ценовой категории с раздельными комнатами и санузлом. Качество материалов и планировка лучше, чем в хрущевках.
- Ленинградки. Улучшенные квартиры — качественные строительные материалы, хорошая планировка, относительно небольшой срок эксплуатации. Но цена высокая, особенно в районах с развитой инфраструктурой.