Что ждёт рынок жилой недвижимости в 2022 году? Какие проблемы есть и куда они его приведут? Рассказываю, что вам важно знать о ситуации с рынком квартир в России в этом году.
Когда Путин издавал Президентский "Указ о национальных целях развития России до 2030 года" 21 июля 2020 года, никто и подумать не мог, к чему это приведёт рынок недвижимости буквально через пару лет.
Благая цель
Казалось бы, при чём тут указ почти 2,5-летней давности? Сейчас объясню. В указе были определены ключевые цели развития нашей страны на период с 2020 по 2030 годы. Одной из них была установлена следующая (далее выдержки из указа с сайта Kremlin.ru):
1. Определить следующие национальные цели развития Российской Федерации (далее – национальные цели) на период до 2030 года: ...
в) комфортная и безопасная среда для жизни;
Реализация национальной цели «комфортная и безопасная среда для жизни» предполагает:
... улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год;
Это, скажем мягко, очень непростая, если вообще выполнимая задача для России в её текущем состоянии. С учётом всех внутренних и международных факторов.
Если бы ещё эти квартиры просто строились и раздавались семьям, как во времена СССР. Но нет, у нас капитализм, на минуточку, и подавляющий процент этих квартиры граждане должны будут купить. А на это у них должны быть средства, деньги. Посмотрим, что у нас с ними?
И может ли население нашей страны купить столько жилой недвижимости? И что будет с ценами на неё в 2022 году?
Откуда деньги, Зин?
Вот какая ситуация у нас в стране сейчас в 2022 году:
- Население стремительно нищает. Зарплаты не растут почти нигде, практически никто их не индексирует под рост инфляции. Средний уровень их очень низок, сегодня - уже практически на уровне не развивающихся, а бедных стран (в пересчёте на доллары, с учётом реальной покупательной способности). Многие из-за всем известного кризиса потеряли свои малые бизнесы, многие "упали" в доходах, многие - потеряли работу или сменили её на низкооплачиваемую.
- Покупательная способность рубля падает. Инфляция резко (в 2 раза, с 4 % до 8,2 %) ускорилась. Недавно на 500 руб. было ничего толком не купить из еды домой, теперь и с 1000 рублей делать в магазине практически нечего. Почему? Смотрите следующий пункт.
- В 2020, и особенно - в 2021 году, произошёл резкий рост цен на многих рынках. Продукты питания, стройматериалы, металл. Последние два рынка сильно сказались и на рынке недвижимости. Как следствие:
- Цены на квартиры за 2020-2021 годы взлетели. Как сообщали крупнейшие информ-агентства, РБК-недвижимость и другие СМИ, в некоторых городах цены выросли на 30-40 %! Всего за год.
- При этом сдано было почти 86 млн. м2 за 2021 год нового жилья по официальным данным от вице-премьера Правительства России Хуснуллина.
Реальные зарплаты у огромной части населения очень низки. Официальных данных за 2021 год от Росстата (rosstat.gov.ru) ещё нет. За 2020 год:
средне-душевой доход всего населения: 35 675.8 рублей в месяц.
Даже если реальные цифры и выше (не учтены прочие доходы, не от зарплат, и "серые" доходы), то даже доходы в 50-60.000 руб. в мес. на человека мало чем помогут жителям России как базис для покупки квартиры.
И вот почему: на такие зарплаты на квартиры ценой в 2,5-3 млн. за однокомнатную в новостройке, а это чуть ли не минимальные цены в большинстве областных городов и в городах-миллионниках, про Москву и Питер и говорить нечего, никогда не накопить.
И как тебя купить, квартира?
Остаётся ипотека. Но "сладкие" времена по ипотеке, похоже, прошли. Цифры по ней на новостройки уже в некоторых банках снова становятся двухзначными. А теперь посмотрите на то, что пишет РБК-недвижимость:
Ежемесячный платеж по ипотеке на новостройки за год с учетом роста ставок и цен повысился на 57%, а на вторичном рынке — на 31%. В 2022-м тренд на подорожание ипотеки сохранится, прогнозируют аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
В цифрах, по подсчётам разных аналитиков, ежемесячный платёж в среднем составит при взятии ипотеки на 20 лет от 50.000 рублей и выше в регионах и от 70.000-85.000 рублей в Санкт-Петербурге в Москве соответственно.
Вы бы смогли "осилить" сейчас такие цифры? Многие - уже точно не могут.
Реальность рынка квартир
Вторичка
Уже вот прямо сейчас, в январе 2022 года, резко (почти в 1,5 раза!) увеличилось количество выставленных на продажу квартир на вторичном рынке. В первую очередь - это Москва, но и остальные регионы не сильно отстают. Цены предложения от этого неминуемо снизятся. Это законы рынка. Срок "экспозиции" - количества времени, сколько "лот" с квартирой находится в активном состоянии продажи, вырос от 8-10 до 17-25 % в зависимости от города и особенностей лота, сообщают крупнейшие агентства недвижимости.
Первичка
Общий объём ввода новых площадей в 2022 году планировался ранее на уровне 90-93 млн. квартир и до 100 млн. по разным оценкам. Это выглядит в сложившейся ситуации малореальным. Но даже если будет сохранён просто объём 2021 года на уровне 85, м.б. 90 млн. м2, всё это - очень большие объемы суммарно. В январе продажи у многих застройщиков практически встали. Не смотря на предложения дисконтов. Это также должно вести к падению цен на квартиры. Или увеличению стагнации.
Что нас ждёт в 2022 году. На чём же сердце успокоится?
Кто это всё это - такие объёмы - будет покупать в 2022 году - не понятно. И новострой, и увеличившийся поток квартир на вторичке из-за активно побежавших на рынок "инвесторов в бетон", купивших тот же новострой, но ранее. Или тем, кто будет пытаться сейчас продать по пока ещё высоким выгодным ценам квартиру "бабушки".
Кто хотел и мог - многие уже купили ранее по низким ставкам ипотеки.
Да, есть некий "отложенный" спрос, и существуют семьи, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия. Но смогут ли они сделать это сейчас? При том росте ипотеки, что сейчас уже снова пошёл вверх, теперь желающих будет всё меньше и меньше. И при дальнейшем росте цен на квартиры, если он продолжиться. Из "инвесторов"-перепродавцов на "коротком" плече также мало кто изыщет дополнительные деньги на покупку, не продав ранее закупленные квартиры. А кому их продать?
При тех высоких и по факту "задранных" под будущий рост всего и вся ценах на квартиры, не ясен тот общий "пул" покупателей, кто способен будет вложиться в покупку жилой городской недвижимости в 2022 году.
Кроме того, я прогнозирую, что с рынка пойдёт постепенный, но массовый уход малых и средних застройщиков. Которые не смогут справиться с образовавшимся из-за стагнации продаж "кассовым разрывом". Когда надо деньги от продажи построенных квартир на продолжение строительства новых, но их, денег, нет. И в такой ситуации, как сейчас - и не будет.
Рынок недвижимости в 2020-2021 годах "накачивали" и "поднимали" многие игроки рынка и государственные органы разными способами и методами. Как только могли. Чтобы выполнить план и задачи по развитию рынка жилья. И продажи квартир активно росли. Но такое не может продолжаться вечно. Кроме того, "вмешались" отрицательное влияние внешнеполитических и внутриэкономических факторов.
"Откат" неизбежен в ситуации России сегодня.
Потому что нет главной объективной основы под ростом цен на недвижимость: роста доходов населения.
Поэтому мой прогноз на 2022 год следующий - пузырь будет сдуваться.
А что вы думаете по этому поводу? По всем темам статьи?