Ипотека со ставкой, субсидируемой застройщиком, по сути, является «совместной ипотечной программой банка и строительной компании».
В одних случаях такие программы распространяются на несколько первых лет кредитования, а далее ипотечная ставка возвращается на среднерыночный уровень. В других случаях соблазнительно низкая ставка действует весь срок гашения кредита – до 30 лет.
Конкуренция подталкивает строителей день ото дня вовлекать в программы субсидирования всё новые и новые объекты. Число компаний, субсидирующих сделки не точечно, а по всем своим новостройкам, неуклонно растет. И если кто-то из банков, активно работающих на ипотечном рынке, еще не запустил подобные программы, то спешно готовит таковые к старту.
Официально суть процесса выглядит следующим образом. «Банк предлагает застройщикам совместные программы, в рамках которых клиенту предоставляется субсидированная ставка. Партнер выбирает размер и срок действия дисконта, доступного для покупателей его квартир. Скидки применяются как в рамках базовых программ, так и по госпрограммам», – излагается в релизе ВТБ. Партнер смотрит, какую минимальную ставку он может дать своим клиентам, соответственно, субсидируя банку разницу.
В итоге субсидирует ипотеку не банк, а сам застройщик. Из своих – то ли ранее накопленных, то ли позаимствованных у того же банка – денег.
Потенциальным покупателям надо понимать, что застройщик здесь не занимается благотворительностью. Он субсидирует ипотеку, но соразмерно поднимает цены на продаваемые квартиры. При этом покупатель автоматически лишается скидок в рамках акций и дисконта, обещаемого при единовременной покупке или приобретении квартиры в ипотеку по обычным ставкам
Таким образом, в цену квартиры, на которую предлагается субсидированная ставка, уже заложены расходы по строительству объекта, возведению инфраструктуры, процентам по проектному финансированию.
В результате покупатель в деньгах ничего не выигрывает, а рынок получает номинальный, не подкрепленный реальным спросом рост цен.
Банкиры отмечают, что за счет низкой ставки покупатель получает более низкие ежемесячные платежи. Однако, за весь срок гашения ипотеки – не один десяток лет – заемщик истратит не меньшую сумму, чем при обычной ипотечной ставке. Кредитор всё равно свое возьмет.
Взлетевший спрос на квадратные метры у населения не означал и не означает общее благополучное настроение покупателей. Это скорее вынужденные покупки с целью защитить свои накопления именно потому, что все ожидают дальнейшего удорожания жилых объектов. Цинично говоря, застройщики монетизируют страхи покупателей.
Тем не менее, участие покупателя в программе застройщика не выглядит безрассудством. Если все согласны с прогнозом, что квадратные метры продолжат дорожать, то сегодняшняя покупка, пусть и с повышенными тратами в будущем, обещает стать более выгодной, чем любая завтрашняя покупка.
Однако если потенциальный покупатель поищет аналогичные объекты у другого застройщика, не применяющего маркетинговые ставки, то вполне может найти более приемлемый по итоговой цене вариант.