Сегодня опять поговорим о взаимоотношениях по поводу содержания общего имущества многоквартирного дома. Речь пойдет о недостатках, допущенных при строительстве многоквартирного дома (МКД). Кто отвечает за такие недостатки? Может ли собственник помещения в МКД предъявить претензии не только застройщику, но и товариществу собственников жилья (ТСЖ), которое управляет этим домом? Обязано ли ТСЖ возмещать ущерб, причиненный в результате таких недостатков?
Ответы на эти вопросы читайте ниже.
И.И. Иванова* является собственником нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (МКД). Управление МКД осуществляет Товарищество собственников жилья (ТСЖ).
В один «прекрасный» день И.И. Иванова обнаружила, что ее помещения затоплены. Затопление произошло в результате ливневых осадков. В тот же день комиссией в составе представителей ТСЖ и собственников нежилых помещений, включая И.И. Иванову, был составлен акт о затоплении. В соответствии с этим актом установлено, что затопление нежилых помещений произошло вследствие подтекания ливневых вод через дверные проёмы и стены помещений в результате выдавливания ливневыми водами общедомового стояка ливневой системы из колодца во внутрь многоквартирного дома по причине переполнения ливневыми водами системы ливневой канализации.
Далее И.И. Иванова обратилась в строительную организацию, которая подготовила заключение о причинах затопления. В соответствии с заключением, основной причиной затопления является недостаточная герметизация соединительных швов между элементами при применении трубных изделий для устройства внутренней канализации и водостоков многоэтажных зданий в соответствии с требованиями СНиП 2.04.01 «Внутренний водопровод и канализация зданий».
ТСЖ также обратилось в строительную организацию (но уже в другую), которая подготовила схожее заключение. Первостепенной причиной затопления подвальных помещений было признано несоответствие наружных сетей ливневой канализации требованиям строительной документации, а именно переполнение ливневых колодцев наружных сетей канализации сточными водами с придомовой территории многоквартирного дома, а также сточными водами с территорий близлежащих жилых домов и внутриквартального проезда вдоль жилых домов, расположенных выше. Второстепенной причиной является несоответствие внутренних сетей ливневой канализации требованиям нормативной строительной документации, допущенное при строительстве данного дома и выразившееся в незакреплении стояков, замене материала водопровода на менее прочный, раструбном соединении на участке ливневой канализации, не требующем значительных механических воздействий для разгерметизации.
Кроме того, ТСЖ заключило договор строительного подряда на проведение работ по демонтажу и новому монтажу системы ливневой канализации.
Возник вопрос: должно ли ТСЖ отвечать за ущерб, причиненный затоплением, если установлено, что затопление произошло в результате недостатка, допущенного при строительстве МКД?
И.И. Иванова считала, что ответственность за затопление лежит на ТСЖ. Однако ТСЖ считало, что за недостатки строителей должны отвечать сами строители. Спор между ними перешел в судебную плоскость.
При рассмотрении дела в суде, ТСЖ ссылалось на то, что надлежащим образом осуществляло управление общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (своевременный осмотр, ремонт) и не могло знать о скрытых недостатках внешних и внутридомовых ливневых сетей дома, допущенных застройщиком. Поэтому нельзя говорить о наличии вины ТСЖ в причинении истцу материального ущерба. ТСЖ настаивало, что И.И. Иванова вправе предъявить застройщику многоквартирного дома требование о возмещении вреда, причинённого вследствие недостатков работ по установке внешней и внутридомовой ливневой канализации.
Рассмотрев дело, суд указал следующее.
Санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме.
К работам, выполняемым для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в МКД, относятся контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации, контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации.
Лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в МКД, обязаны своевременно заключать договоры, направленные на содержание и ремонт общего имущества в МКД со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам.
В случае если управление МКД осуществляется посредством создания ТСЖ, именно ТСЖ несёт ответственность за содержание общего имущества в данном доме.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность ТСЖ как управляющей организации выполнять в том числе незамедлительно работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества.
Целью данного правового регулирования является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком по соблюдению тех или иных СНИП и наличие у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не исключают установленные законодательством обязанности ТСЖ по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии и возможности возмещения вреда в результате такого содержания.
Поэтому необоснованной является ссылка на то, что причинами затопления нежилых помещений истца являются нарушения, допущенные при проектировании и строительстве внешних сетей ливневой канализации, и наличие скрытых недостатков работ, допущенных при строительстве внутреннего трубопровода ливневой канализации.
Дополнительно отмечу, что позиция суда по настоящему делу применима и к случаям, когда управление МКД осуществляется управляющей компанией (УК).
Еще отмечу рассмотренное дело в очередной раз указывает на то, что ТСЖ или УК должны проводить проверки при принятии домов под управление и предъявлять претензии застройщикам при выявлении недостатков в этих домах.
Дополнительно предлагаю прочитать записку о деле, в котором чиновники уклонялись от оформления земельного участка под МКД:
* ФИО изменено
Подписывайтесь на группу по правовым вопросам недвижимости ВКонтакте:
https://vk.com/zashita_kvartir
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer