Долго ли банки будут терпеть слабые продажи застройщиков?
«Российская газета» (официальный орган Правительства Российской федерации) в своём специальном проекте, посвящённом недвижимости - «Квадратный метр», 19 января опубликовала статью: «Из-за подорожания кредитов застройщики активнее продают жилье».
В публикации расставлены точки над «и». Ошибочно полагать, что банки могут бесконечно кредитовать застройщиков при слабых продажах, а застройщикам всё равно, если квартиры у них не покупаются. Ни тем, ни другим невыгодны слабые продажи.
Причина одна - из-за роста ключевой ставки дорожает не только ипотека, но и проектное финансирование.
По данным автора статьи, банки начали пересматривать условия финансирования проектов еще в прошлом году, с ростом ключевой ставки. Тенденция только набирает оборот, и по мнению управляющего партнёра застройщика "ВекторСтройФинанс" Андрея Колочинского в полной мере застройщики ощутит на себе последствия к весне этого года:
"За прошедшее время ставки по банковским продуктам для застройщиков увеличились на 4 процентных пункта - примерно с 6,5-7,5% до 10,5-11,5%"», - говорит он.
Именно под такой процент сейчас предлагаются кредиты на строительство новых домов на начальном этапе, когда работы уже начались, но продажи ещё отсутствуют.
Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолий Клинков рассказал, что ещё недавно банки предлагали девелоперам выбор между фиксированной базовой ставкой и плавающей (оговаривалось, на сколько процентов она больше ключевой ставки), но это осталось в прошлом. Сейчас предложений с фиксированными ставками больше не осталось, банки предлагают только плавающие ставки. Единственное, что готовы обсуждать банки с застройщиками при заключении кредитных договоров, только размер процента, который они добавляют к ключевой ставке при расчёте платежей по кредитам. Особенно тяжело приходится застройщикам в недавно стартовавших проектах.
Однако нужно иметь в виду следующее: ставки по кредитам могут уменьшаться - поясняет в статье руководитель аналитического центра государственной корпорации – оператора жилищных программ Правительства Российской Федерации ДОМ РФ Михаил Гольдберг.
Для доли полученного кредита, которая уже "покрыта" средствами, поступившими на счета эскроу, действует не изначальная ставка, прописанная в договоре, а специальная пониженная ставка. Соответственно, чем больше квартир продано и чем больше средств на счетах эскроу, тем ниже средний процент по кредиту.
"Если в проекте уже продано 30-50% квартир, то ещё недавно ставки оставались на относительно комфортном для застройщиков уровне - 3-4%. В 2022 году базовая ставка может вырасти до 12-13%, а эффективная - до 5-5,5%», - мнение Михаила Гольдберга (базовая ставка – эта та, под которую застройщики получают кредит, пока отсутствуют продажи: прим).
Столь значительный рост базовой ставки не может не привести к увеличению себестоимости строительства. Однако, по мнению представителя ДОМ РФ, уже на ранней стадии строительства – на стадии "котлована" девелоперы вполне способны добиться оперативного снижения ставок.
«В первую очередь это может происходить за счёт первоочередной продажи ликвидных площадей, снижения цен на жилье, различных акций» (цитата), «… это позволит увеличить приток средств на счета эскроу и, приведёт к снижению процентов по проектному финансированию. Таким образом застройщики будут мотивированы наращивать темпы продаж», – полагает Михаил Гольдберг.
Так. Остановимся на минуту и зафиксируем сказанное:
- Если застройщики не обеспечат хороших продаж, ставки по кредитам в 2022 году могут достигнуть для них 12-13% годовых.
- Это увеличит себестоимость строительства.
- Для того, чтобы банки снизили ставки, застройщикам будет необходимо оперативно наращивать темпы продаж уже на стадии котлована, тем самым обеспечить необходимый приток средств на счета эскроу.
- Увеличение объёмов продаж будет возможно за счёт снижения цен на жильё и различных акций (наверное, скидок).
Вот ещё одно мнение – теперь уже первого вице-президента "ОПОРЫ России" Павла Сигала:
«Повышение ставок может заставить компании строить объекты в ускоренном темпе, так как долгое по срокам строительство будет невыгодным вложением. Чем дольше строится объект, тем дороже он обходится. Сейчас дом строится 2-4 года, девелоперы будут стремиться к нижней планке».
Ему парирует заместитель финансового директора ГК Гранель Юрий Черноиванов:
«Застройщики и так до сих пор старались строить как можно быстрее, поскольку это позволяет быстрее получить деньги со счетов эскроу. Однако придётся активнее продавать квартиры, особенно на начальной стадии строительства с помощью акций и скидок. Нужно будет пересмотреть графики продаж, раньше и, соответственно, по более низкой цене выставляя более востребованные квартиры. Например, небольшой площади или те, где окна выходят не на автотрассу, а во двор. Сейчас такое жилье компании нередко придерживают до окончания строительства, чтобы продать уже по более высокой цене. То есть у потребителя расширится выбор квартир на ранних стадиях строительства по более низким ценам». И ещё: «После перехода на счета эскроу у застройщиков стало меньше стимулов снижать цену на стадии "котлована", так как деньги от продаж они все равно получают не сразу. Раньше разница в ценах на ранней и поздней стадии строительства доходила до 25%, после введения проектного финансирования сократилась до 10-15%. Подорожание кредитов и большее стремление сэкономить может вернуть застройщиков к прежней практике», - заключает Юрий Черноиванов.
А вот мнение вице-президент ГК "Инград" по финансам Марины Заболотневой:
"Конечно, в ситуации экономической нестабильности застройщикам тревожно брать кредиты под 12-15%, но еще опаснее остаться без продаж. А такой вариант исключать не стоит, если ставки по ипотеке превысят психологический барьер, а действующие виды господдержки будут свёрнуты".
Таким образом, суммируем высказывания девелоперов: главную угрозу для себя в наступившем году они видят в низких продажах, и высокой стоимости заимствования, которое может последовать за этим.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков считает, что существуют резервы для снижения стоимости проектного финансирования. Этого можно добиться за счёт роста конкуренции среди банков, которая пока очень низкая: 80% строительного рынка финансируют лишь три банка - Сбербанк, ВТБ и Банк "ДОМ РФ". Необходимо также ограничить различные наценки в виде банковских комиссий и иных платежей, которые делают ставки проектного финансирования выше на 1,5-3,5%, чем могли бы они быть, что приводит к увеличению себестоимости строительства, а в конечном итоге и росту цен на жилье.
Всё. Дискуссия закончена.
А теперь скажите мне, вы тоже почувствовали изменение тональности в высказываниях застройщиков.
Раньше было как?
А теперь?
Вам не показалось, что к застройщикам приходит понимание, что в новых обстоятельствах им придётся ориентироваться уже не только на банки, которые дают деньги на строительство, но и на конечных покупателей, которые только и могут сделать эти деньги дешёвыми.
Теперь, послушав мнение застройщиков и представителя ДОМ РФ, как полагаете, долго ещё застройщики и банки будут игнорировать слабые продажи, которые мы наблюдали все последние месяцы.
Не знаю как у вас, у меня складывается ощущение, что показное равнодушие девелоперов к слабому спросу имеет свой предел, и они к нему близки.
Как могут повести себя застройщики повторять не буду. Хотите, прочитайте ещё раз написанное выше.
Похоже, 2022 год – будет годом покупателя!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
ОТПУСКАЮЩИЙ ВРЕМЯ И ИЗМЕНЯЮЩИЙ РЕАЛЬНОСТЬ (НАТЮРМОРТ-ОБМАНКА)
живопись, масло, 110x80 см, 2018-2021
Георгий Дмитриев
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Проверьте свою новостройку и застройщика.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩