Как инвестировать в недвижимость, если денег мало

4 способа для начинающего инвестора

Вложение денег в недвижимость — популярный способ сохранить капитал. Но многие думают, что для этого нужны миллионы. Расскажем, как инвестировать в недвижимость, если нет денег на покупку квартиры и не хотите брать ипотеку.

Как начать инвестировать

Инвестировать в недвижимость можно даже 100 ₽. Но сначала надо выйти на фондовую биржу, где совершаются торговые операции с акциями, облигациями, валютой и другими активами. Расскажем, как получить доступ к бирже.

Шаг 1 — выбрать брокера. Торговать на бирже могут только профессиональные участники — банки, брокерские и управляющие компании. Московская биржа ежемесячно составляет рейтинг брокеров — лучше выбрать компанию из предложенного списка.

Ноябрьский рейтинг брокеров на Московской бирже

Шаг 2 — открыть брокерский счет. Удобнее открывать счет онлайн — скачать приложение, заполнить форму заявления и приложить фото документов. В большинстве случаев достаточно приложить копию паспорта, но иногда брокер дополнительно просит копии ИНН и СНИЛС.

Шаг 3 — внести деньги на брокерский счет. В течение трех дней инвестор получает уведомление, что счет открыт. После этого можно пополнить счет, например, перевести деньги с банковской карты.

Инвестиции в REIT

Описание инструмента

Real Estate Investment Trusts, или REIT, — инвестиционный фонд, который владеет, управляет или финансирует доходную недвижимость. Происходит это так: управляющая компания (УК) фонда выпускает акции и продает их на фондовой бирже. На вырученные от продажи деньги УК покупает, строит, реконструирует различные объекты недвижимости, а затем продает их дороже или сдает в аренду. Полученный доход компания распределяет среди акционеров.

314 REIT по состоянию на декабрь 2021 года

REIT — это популярный у европейцев и американцев финансовый инструмент. Его часто используют, чтобы накопить на будущую пенсию.

Инвестор может купить фонды, которые инвестируют в отели, апартаменты, офисы, вышки сотовой связи, промышленные или торговые площади, объекты здравоохранения и культуры.

Перечень Reit по данным аналитического агентства Nareit

Акционеру не надо самому покупать, ремонтировать или управлять физическим сооружением. Он владеет акциями фонда и получает долю от полученного дохода.

Купить REIT можно на Санкт-Петербургской или иностранной фондовой бирже. В первом случае необходимо получить статус квалифицированного инвестора, во втором — открыть счет у зарубежного брокера.

По состоянию на декабрь 2021 года на Санкт-Петербургской бирже торгуются 66 REIT. Это, конечно, не 314, но хватает, чтобы собрать диверсифицированный портфель. В кабинете инвестора можно посмотреть доступные акции фондов. Для этого в строке «Сектор» выбирают «Недвижимость».

Список REIT от Санкт-Петербургской биржи

Инвестор зарабатывает на REIT двумя способами.

1. Покупает акции фонда и ждет, когда их цена вырастет. В длительной перспективе стоимость недвижимости растет, поэтому растут акции REIT и, следовательно, капитал инвестора.
2. Получает дивиденды, которые управляющая компания выплачивает ежемесячно или ежеквартально. Условия зависят от правил фонда. По американскому законодательству фонды направляют на дивиденды не менее 90% дохода, большинство УК выплачивает 100%.

Минимальная сумма инвестиции в REIT — несколько десятков и сотен долларов. Например, акция крупнейшего фонда Simon Property Group, Inc стоит 150,76 $, фонд инвестирует в объекты розничной торговли. За год рост составил 126,73%, а дивидендная доходность — 4,37%. Акция фонда Public Storage стоит 365,37 $, фонд инвестирует в объекты самостоятельного хранения. Рост за год составил 62,05%, а дивидендная доходность — 2,27%.

Для справки

Дивидендная доходность — это отношение полученного дивиденда к стоимости акции. Например, инвестор купил акцию REIT за 100 $. Фонд начислил дивиденд в размере 10 $. Дивидендная доходность составляет: 10 ÷ 100 × 100% = 10%.

Плюсы инвестирования в REIT

1. Инвестору не нужно самостоятельно покупать, строить или управлять физическим объектом недвижимости. Эти функции выполняет компания-создатель REIT.
2. Инвестировать в REIT просто. Достаточно выбрать фонд в каталоге и поручить брокеру купить акции фонда. При необходимости акции можно продать на фондовой бирже и вывести деньги.
3. Почти весь доход REIT направляют на выплату дивидендов, поэтому многие инвесторы используют инструмент, чтобы получать пассивный доход.
4. Акцию фонда можно купить за несколько десятков долларов, поэтому инструмент доступен большинству инвесторов.

Минусы инвестирования в REIT

1. Вложения в недвижимость нельзя назвать безрисковыми. Например, за 2020 год стоимость акций REIT снизилась на 50-70%. До сих пор многие фонды не вернулись к своим докризисным котировкам.
2. Россияне, которые инвестируют в REIT на Санкт-Петербургской бирже, обязаны уплатить налог с дивидендов — 30% дохода. Это требование налогового законодательства США к нерезидентам страны.
3. Выбор REIT в России пока сильно отстает от иностранного фондового рынка. Российские аналоги не могут удовлетворить возрастающий спрос на такие инвестиции.

Инвестиции в ЗПИФ

Описание инструмента

Закрытый паевой инвестиционный фонд или ЗПИФ — российский аналог REIT — одна из форм коллективных инвестиций на принципах доверительного управления. Инвесторы покупают паи фонда, управляющая компания вкладывает деньги инвесторов в жилую и коммерческую недвижимости, управляет ею и делит доход между пайщиками.

Управляющая компания может вложить деньги пайщиков:

• в строительство, реконструкцию и ремонт объектов для дальнейшего управления или перепродажи;
• в земельный участок, на котором создает инфраструктуру, чтобы повысить его первоначальную стоимость;
• в готовые объекты под аренду.

Например, ЗПИФ ПНК Рентал от УК «Индустриальная недвижимость». Управляющая компания вкладывает деньги в склады, которые арендуют крупные компании: ALIDI, OZON, Детский мир, ВкусВилл. Стоимость арендной платы ежегодно индексируется.

Паи ПНК Рентал торгуются на Московской бирже и входят в первый уровень листинга. На 15.12.2021 стоимость пая составляет 1739,8 ₽. Доходность за III квартал 2021 года оценивают в 2,55%, за год — 11,08%.

11,08% годовая доходность по данным PNK rental

Паи ЗПИФов можно купить на Московской бирже и в управляющей компании, когда она формирует фонд или проводит дополнительную продажу. Стоимость пая от тысячи до нескольких миллионов рублей.

Инвестируйте вместе с АН «Этажи»

Риелторы АН «Этажи» могут инвестировать в жилую недвижимость через Первый фонд прямых инвестиций. Формат сделки:

Фонд выкупает 9 квартир в ЖК Novin и выставляет их на продажу;

планируемый срок возврата инвестиций — через 6 месяцев;

прогнозная доходность — 23,9% годовых.

Плюсы инвестирования в ЗПИФ недвижимости

1. Можно вложить деньги в объект недвижимости, не покупая его. Не надо самому оформлять документы, делать ремонт, искать арендаторов и управлять недвижимостью — этим занимается управляющая компания.
2. Купить паи ЗПИФа может инвестор с небольшим капиталом. Например, пай самого дешевого фонда ДОМ.РФ от УК «ДОМ.РФ Управление активами» можно купить за 1490 ₽.
3. Некоторые фонды выплачивают регулярный доход.
4. На фондовой бирже можно купить паи в любое время работы торговой площадки.

Минусы инвестирования в ЗПИФ недвижимости

1. Предложений на российском рынке очень мало.
2. Большая часть закрытых фондов формируется в течение непродолжительного времени. За этот срок инвестор нужно успеть купить паи. Но это не относится к торгуемым на бирже фондам.
3. Порог входа в некоторые фонды от нескольких сотен тысяч рублей. Но даже такая сумма значительно меньше, чем покупать объект недвижимости.
4. Ликвидность большинства ЗПИФов на бирже очень низкая. Совершается не более одной сделки в день. В случае необходимости инвестор не сможет быстро купить или продать паи.
5. Доходность ЗПИФа зависит не только от ситуации на рынке недвижимости, но и от профессионализма УК. Неправильно выбранный объект для инвестирования может принести убытки фонду и инвестору.
6. Высокие комиссии за управление. По некоторым фондам они достигают нескольких десятков процентов от стоимости чистых активов.

Инвестиции в ETF

Описание инструмента

Exchange Traded Fund или ETF — биржевой инвестиционный фонд, который включает в состав разные активы, например, акции, облигации, драгоценные металлы и недвижимость.

На зарубежных фондовых рынках существует несколько десятков ETF недвижимости от ведущих управляющих компаний.

45 ETF недвижимости по состоянию на декабрь 2021 года

К главному преимуществу таких фондов относят широкую диверсификацию — инвестор вкладывает небольшие деньги сразу в несколько компаний. Чтобы купить одну акцию ETF, которая включает десятки REIT, нужно от 100 ₽. А чтобы собрать портфель хотя бы из 10 REIT, придется вложить больше тысячи долларов.

Как купить ETF на недвижимость в России

До недавнего времени купить мировые ETF мог квалифицированный инвестор или инвестор, который открыл счет у зарубежного брокера. Но с 19 ноября 2021 года на Московской бирже начались торги ETF на недвижимость от управляющей компании FinEx, поэтому инструмент стал доступен всем российским инвесторам. Тикер на бирже — FXRE. Стоимость акции всего 75,66 ₽ (по состоянию на 16.12.2021).

Основные характеристики индексного фонда на недвижимость от УК FinEx

FXRE включает в состав 129 REIT, которые инвестируют в гостиничную, офисную, промышленную, медицинскую, жилую, инфраструктурную, розничную и некоторые другие виды недвижимости.

Структура FXRE по видам REIT

Плюсы инвестирования в FXRE

1. Широкая диверсификация — в одну акцию фонда входит 129 REIT на разные классы недвижимости.
2. Низкие издержки за управление — 0,6% годовых.
3. Фонд зарегистрирован в Ирландии, поэтому для россиян налог на дивиденды составляет 15% вместо 30.
4. Можно купить за рубли и доллары США. Цена одной акции всего 75,66 ₽ или 1,03 $ (по состоянию на 16.12.2021).

Минусы инвестирования в FXRE

1. Нет конкурентов. На российском рынке пока представлен только один ETF на недвижимость.
2. Фонд не выплачивает дивиденды, а реинвестирует их. С одной стороны, это плохо — инвестор не получает пассивного дохода. С другой стороны, реинвестирование увеличивает стоимость акции, следовательно, и доходность инструмента.

Инвестиции в акции и облигации

Описание инструмента

К инвестициям в недвижимость относят покупку акций и облигаций ведущих строительных компаний, например, ЛСР, ПИК и ГК Самолет. Инвестор может заработать:

• на росте котировок ценных бумаг;
• получить дивиденды по акциям и купоны по облигациям;
• погасить облигации по цене выше покупной.

Акции, которые торгуются на Московской бирже

Приведем примеры облигаций, которые могут заинтересовать начинающего инвестора.

• ЛСР-БО-001Р-06. Сейчас их можно купить за 90,94% от номинальной стоимости — за 909,4 ₽. Срок погашения — февраль 2026 года. Эффективная доходность к погашению — 11,76%. Компания ежеквартально выплачивает купоны в размере 8% годовых.
• ПИК-Корпорация-001Р-02. Биржевая цена составляет 94,42% номинала. Срок погашения — декабрь 2024 года. Эффективная доходность к погашению — 11,59%. Компания ежеквартально выплачивает купоны в размере 8,25% годовых.
• Самолет ГК-БО-П10. Биржевая цена составляет 96,1%. Срок погашения — август 2024 года. Эффективная доходность к погашению — 11,29%. Ежеквартально выплачивает купоны в размере 9,15% годовых.

Плюсы инвестирования в акции и облигации

1. Доступная цена.
2. Ценные бумаги строительных компаний обращаются на бирже и обладают высокой ликвидностью — можно быстро купить или продать.
3. Некоторые компании выплачивают дивиденды по своим акциям и купоны по облигациям.
4. Доходность облигаций можно зафиксировать на несколько лет вперед. Это актуально, когда финансовые аналитики прогнозируют падение ключевой ставки Центробанка.

Минусы инвестирования в акции и облигации

1. Инвестиции в ценные бумаги отдельных эмитентов несут повышенные риски. Под воздействием внешних и внутренних факторов котировки могут не только расти, но и падать. Доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем.
2. Перед покупкой акций инвестору необходимо проанализировать деятельность компаний и выбрать надежного эмитента с хорошими финансовыми показателями и перспективами роста. Неправильный выбор может привести к убыткам.

4 способа недорогих инвестиций в недвижимость

1. На Санкт-Петербургской бирже купить акции фондов REIT и получать регулярный доход от владения десятками объектов недвижимости различного назначения.
2. Купить паи ЗПИФа в управляющей компании или на Московской бирже, чтобы получать прибыль от дальнейшего управления недвижимостью.
3. На Московской бирже купить акции индексного фонда FXRE, чтобы одновременно вложить деньги в 129 американских REIT. Если реинвестировать дивиденды, можно регулярно повышать доходность капитала, а широкая диверсификация сведет риски к минимуму.
4. На Московской бирже купить акции и облигации крупных строительных компаний России и получить право на часть прибыли от их бизнеса.