Мать и брат — родные вроде бы люди, только вот со своей дочерью и сестрой поступили они совсем не по-родственному. Пробелы в российском законодательстве способствовали возникновению трагической ситуации, о которой сегодня пойдет речь.
Что произошло?
Квартира близких родственников находилась в долевой собственности — матери и двум ее взрослым детям принадлежали по ⅓ доли в квартире.
Что сделали мать и брат?
Нуждаясь в деньгах, они заложили свои доли. Получили денежки и благополучно их растратили. Но самое интересное состоит не в этом, поразительно другое — договор залога был составлен в простой письменной форме, к нотариусу стороны не обращались.
Несмотря на несоблюдение нотариальной формы сделки, Росреестр зарегистрировал обременение имущества залогом.
Девушка узнала обо всем этом кошмаре только после окончания судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, где ипотечные заемщики (мать и брат) проиграли дело о пересмотре решения суда первой инстанции.
Реальное положение дел
К моменту, когда девушка узнала обстоятельства дела, суд уже обратил взыскание на заложенные доли.
Девушка пробовала «зацепиться» за статью 250 Гражданского кодекса, регулирующую преимущественное право покупки, и обязывающую при отчуждении доли предложить ее сначала другому долевому собственнику.
Проблема в том, что указанное право распространяется лишь на продажу доли, на залог, равно как и на дарение, эта норма не распространяется.
Рассматривая подобное дело, Верховный Суд в своем Определении от 4 июля 2020 года установил, что максимум на что имеет право долевой собственник — на преимущественное право покупки доли с аукциона. Слабое утешение.
Особенности российского законодательства и другие нестыковки
Росреестр зарегистрировал договор залога имущества, составленный в простой письменной форме. Согласно п. 1 статьи 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нотариальному удостоверению подлежат не только сделки по отчуждению долей, но и сделки ипотеки (залога) доли в недвижимости.
Почему Росреестр зарегистрировал сделку в простой письменной форме?
Упомянутое выше требование о нотариальном удостоверении вступило в силу с 4 августа 2018 года, договоры оформленные ранее этой даты можно было отдавать на регистрацию в простой письменной форме.
Описываемые события происходили в 2019 году, но договор залога был оформлен «задним числом» — июлем 2018 года, когда поправки о нотариальном удостоверении еще не вступили в силу.
При этом закон не устанавливает срок, в течение которого можно обратиться за регистрацией залога. Можно было составить договор залога в простой письменной форме в первой половине 2018 года, а обратиться за регистрацией сейчас, в 2022 году. Должны зарегистрировать, и регистрируют. Я проверил.
Заимодавцы уговорили простоватых заемщиков поставить дату договора — июль 2018 года. Объяснили, думаю, просто: «Зачем лишний раз платить нотариусу». Заемщики согласились, не понимая, что при таком раскладе получается просрочка платежей уже в момент получения займа — в реальности они получили деньги в 2019 году, а по документам еще в 2018 году. Красота.
Странно, что суд кассационной инстанции, куда обратилась девушка вместе с родственниками, проигнорировал явные нестыковки.
По документам получалось, что заемщики получили деньги под залог в июле 2018 года, потом почти год не обслуживали долг, но почему-то «как штык» оба явились в Росреестр для государственной регистрации сделки.
Где логика?
Странна и другое, почему суды первых двух инстанций не привлекли девушку, являющуюся собственником доли, к участию в процессе в качестве третьего лица? Судьи считали, что решения суда не затрагивает ее интересов и не может повлиять на права и обязанности?
Итог
Итог печален. «Кассация» была проиграна, девушка заняла деньги, вернула займ, сняла обременение долей в квартире залогом, прекратила исполнительное производство — решила вопрос не юридическими средствами, ибо юридически он не решается.
Другие правовые разборы публикую в телегам-канале «Юридические кейсы» https://t.me/rupravo
Не пытаюсь создать лучший в мире канал о праве — показываю способы решения конкретных юридических проблем в структурированных кейсах. Разбираю только реальные дела, даю ссылку на решение суда ⟶ Подписывайтесь