Снижение ставок по ипотекам позволяет застройщикам поднимать цены на строящееся жильё. Это аксиома. Одновременно, это попытка поддержать падающий спрос.
Покупателям такая политика девелоперов тоже выгодна, так как приводит к снижению итоговых затрат на приобретение квартиры.
В конце 2021 года портал ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков) провёл опрос девелоперов со всей страны, и выяснил, что самою большую угрозу для себя в наступающем году они видят в падении объёмов продаж.
Раньше, наиболее распространённым инструментом активизации продаж были скидки. Однако политика скидок приводила к формированию у покупателей устойчивых ожиданий на ещё большие скидки, заставляла их откладывать принятие решений о покупке, и ещё больше способствовала падению объёмов продаж.
В прошлом году, после фактической отмены программы льготной ипотеки, застройщики решили изменить свою маркетинговую стратегию – самим выступить в роли государства, и субсидировать ставки по ипотечным кредитам.
Сейчас практически все крупные застройщики московского региона запустили собственные ипотечные программы со сниженной ставкой. Кто-то субсидирует ипотеку на полгода-год, кто-то – на 3-5 лет, есть даже отдельные предложения, рассчитанные на весь срок ипотечного кредита.
Если говорить про покупателей, то и скидки, и ипотека с субсидированной ипотечной ставкой означают удешевление стоимости купленной квартиры. Только в случае со скидкой снижение цены очевидное, а с субсидированной ипотекой - скрытое: цена не меняется, но человек значительно меньше тратит на обслуживание кредита.
Специалисты ИРН (Индикаторы рынка недвижимости) рассчитали, какому снижению стоимости жилья соответствует субсидирование ипотечной ставки.
Для расчёта они использовали следующие вводные: заёмщик располагает первоначальным взносом в 1,6 млн руб., и рассчитывает ежемесячно платить по ипотеке около 60 000 руб.
Получается вот что:
* При ипотеке, взятой по рыночной ставке в 10% годовых и сроке кредита 20 лет, заёмщику будет доступна квартира стоимостью не более 7,8 млн руб.
* При уменьшении ставки до 7% (субсидировании её застройщиком на 3%) на весь срок, при тех же затратах на обслуживание кредита заёмщик может приобрести квартиру уже по цене в 9,3 млн руб.
* При ставке в 6% (субсидировании на 4%) - почти за 10 млн руб.
Таким образом, субсидирование ставки на 3% позволяет покупателю приобрести квартиру примерно на 20%, а 4% – почти на 30% дороже той, что была бы ему доступна при обычном ипотечном кредите.
Конечно, это идеальные вводные. В жизни такое случается редко. Субсидирование ипотечных ставок на весь срок жизни кредита – это исключительные случаи. Однако, даже в том случае, когда девелопер субсидирует ипотеку только в течение первого года, экономия покупателя хотя и значительно меньшая описанного случая, всё же будет довольно ощутима.
Теряют ли что-нибудь застройщики? Конечно нет!
Дело в том, что политика субсидирования ставок позволяет им не только удерживать цены на достигнутых уровнях, но и продолжать их повышать. Субсидирование ипотеки на 1% примерно соответствует 5-5,5% стоимости жилья на весь срок кредита. То есть застройщик, снизив ставку на 1%, может повысить цены на 5% и оказаться в существенном выигрыше. Размер ежемесячных платежей по кредиту для покупателя, а значит, и доступность покупки квартиры в строящемся доме не изменится. Да, увеличится срок возврата кредита, но многие ли из покупателей осмысленно оперируют десятилетиями при планировании своих покупок.
Более того, застройщик, повысив конечную цену на 5%, рыночную ставку на 1% субсидировать может не весь срок кредита, а, скажем, только один год, или несколько лет (например, до срока сдачи объекта). В этом случае выгода для него становится ещё более очевидной.
Схема работает и позволяет застройщикам удерживать цены на максимальных значениях искусственным, не рыночным способом.
Точно так же, как мало от рыночного ценообразования мы наблюдали, когда ставки по ипотечным кредитам субсидировало государство. Формируется искусственный спрос со стороны покупателей, которые при обычных обстоятельствах не могли бы позволить себе приобретаемое жильё.
Что мы получаем на выходе?
Сюрреалистичную картину: спрос стагнирует (реакция людей на повышение цен очевидна), покупателей с деньгами практически не осталось, а цены растут.
Вопрос в том, насколько жизнеспособна эта схема в условиях высокой инфляции и роста рыночных ставок по ипотеке до двухзначных значений.
Дело в том, что деньги на субсидирование ставок застройщикам нужно откуда-то брать. Повышение цен – это хорошо, но только если квартиры по-прежнему продолжают покупать активно. А если нет? Тогда застройщикам приходится изыскивать собственные средства на покрытие разницы между рыночной ставкой и ставкой по кредитам для покупателей.
Очевидно, застройщики стали активно использовать субсидированную ипотеку не от хорошей жизни – так как для них это механизм затратный. Однако, я думаю, они, в первую очередь, исходили из прогнозов по возвращению ставок к прежним минимальным значениям в достаточно короткой по времени перспективе. Политика субсидированных ставок была применена, как временный механизм для сохранения продаж, в расчёте на то, что таким образом удастся «пережить» трудные времена.
Однако теперь, из-за обострения геополитической ситуации и возможных новых западных санкций против банков и госдолга, кредитные ставки не только могут надолго задержаться на текущих значениях, но и подрасти еще больше. Но если ставки в обозримом будущем не начнут снижаться, схема, которую стали использовать застройщики, как временную, может перестать работать, так как их запас прочности по субсидированию ипотек может оказаться исчерпанным.
Результатом, скорее всего, станет обвал спроса и существенная коррекция цен вниз, как при схлопывании пузыря.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
ИМПРОВИЗАЦИЯ. ALBERT MANGELSDORFF
живопись, масло, 60x43 см, 2007
Юрий Лытнев
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Проверьте свою новостройку и застройщика.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩