В июне 2021 года мой коллега попросил меня помочь с оценкой и разработкой стратегии продажи для одного интересного объекта в ЖК Воробьёвы горы на Мосфильмовской.
Это 4-комнатная квартира 185м2 на 40м этаже в стиле тяжёлого китайского люкса. Собственница увлечена дизайном и влюблена в Италию. Многие идеи для оформления привезла из своих путешествий. При этом её близкие родственники долго жили и работали в Китае. Она часто бывала в Пекине, ходила по выставкам современного искусства. Таким образом в московской квартире оказались предметы из Поднебесной. На мой взгляд, получилось стильно и изящно.
Кроме дизайна в квартире была сделана волшебная звукоизоляция, система вентиляции и кондиционирования, встроена акустическая система, тёплые полы, сделаны интересные световые решения.
Коробочка получилась очень красивая и функциональная. Как я ещё это поняла? На этот объект было сделано 29 дублей от разных агентств недвижимости. При чем многим из них собственница согласие не давала. Ни один объект в этом ЖК не имел столько дублей.
Моему коллеге потребовалось 2 недели, чтобы убрать эти дубли из рекламы.
Квартира была на рынке с 2020 года. Собственница не нанимала агента, не заказывала оценку и вообще ни с кем не консультировалась. Просто самостоятельно вышла в рекламу с ценой 106 млн рублей.
Думаю, что вы понимаете, что агенты оборвали ей телефон. Она согласилась сотрудничать с несколькими компаниями. Это было ошибкой. Так на один объект появились дубли, а значит она лишилась возможности собрать валидные данные с рынка.
Осенью 2020 года к ней на показ пришёл китайский дипломат. Он долго ходил по квартире, делал комплименты деревянной мебели из Китая. И предложил 95 млн рублей.
Она отказалась.
Обращаю внимание, что напротив этого ЖК находится китайское посольство, китайцы очень любят МГУ, т.к. это один из символов коммунизма, а ещё китайцы любят высокие этажи. Проживание на высоком этаже для китайца означает успех и процветание.
Т.е. кто это был? Это был идеальный покупатель коробочки в стиле тяжёлого китайского люкса.
Собственница решила, что её квартира стоит больше. Ей никто не рассказал, что чаще всего first offer is the best offer.
А потом телефоны замолчали. Агент, который привёл дипломата, пропал. Список покупателей собственница не вела.
Меня пригласили на объект летом 2021 года. Я по классике собрала данные по закрытым сделкам, посмотрела цены на новостройки в локации, сходила к соседям-конкурентам в гости.
Учитывая, что китаец сделал предложение 95 млн рублей, я выдвинула гипотезу, что сделка возможна в диапазоне 90-92 млн рублей. Я предложила начать с цены 96 млн рублей. Собственница все равно продолжала настаивать, что меньше, чем за 1,2 млн долларов квартиру не отдаст. Вы уже знаете, как я люблю эти лозунги.
Они так и сделали. Вышли в рекламу в июле 2021 года с ценой 96 млн рублей. Потом опустились до 94 млн. Сейчас середина января 2022 года, уже 4 месяца квартира стоит по цене 92 млн рублей и ничего не происходит.
Я отдельно могу рассказать, чем элитные коробочки в ЖК 1990-2000х сегодня проигрывают современным элитным коробочкам. Но факт в том, что соседи с нижних этажей продавали свои 4-комнатные коробочки между 70 и 80 млн рублей. А китаец, предлагая 95 млн, увидел в этой коробочке для себя ценность.
Я была огорчена тем, что квартира так и не нашла своего покупателя. В ноябре я вспомнила, что в доме, где я купила квартиру, ТСЖ возглавляет семейная пара переводчиков-китаистов. Я показала им квартиру, предложила помочь найти покупателя в китайских деловых кругах и получить % от суммы сделки.
Через месяц они вернулись ко мне с обратной связью. Китайцы сказали, что объект переоценен. Вокруг цифры 70 млн рублей можно вести переговоры.
Мои соседи сказали, что китайцы умеют считать деньги, что у них есть свои эксперты по недвижимости в России, которые знают рынок. Ковид уменьшил товарооборот между Россией и Китаем. Китайцы в 2020-2021 меньше покупали недвижимость. Китайцы больше не спешат разбрасываться деньгами. А тот дипломат был случайной удачей.
Этот фактор в своём анализе я не учла... Увы, я ошиблась с оценкой и написала неверное заключение.
Ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал❤️
Будьте умными.
Запись на консультации по телефону +7 977 117 81 38