Дамы и господа, представляю вам очередной longread по мотивам новогодних каникул. Эта история в очередной раз напомнила мне, что я работаю не с недвижимостью, а с людьми. Недвижимость лишь следствие отношений между людьми… Отношений порой очень сложных.
Утро второго января началось не с селедки под шубой, а с путешествия в Братеево. Обычная московская семья решила начать новую жизнь. Три поколения после очередного скандала на кухне крепко задумались о разъезде. Меня пригласили на консультацию, чтобы узнать мнения и желания всех собственников и послушать мои идеи по покупке альтернативных вариантов. По итогам этой встречи я смогу построить финансовую модель проекта «Разъезд» и вместе с юристом составить схему сделки.
На 17м этаже в просторной кухне за столом сидели бабушка, ее взрослая дочь с 20-летним сыном и внучка от второй дочери. 4 взрослых собственника. Чуть поодаль от стола, скрестив руки на груди, раскачивался на стуле новый сожитель дочери. Из окна открывалась потрясающая панорама на Москва-реку, виднелись верхушки деревьев в парке, в который можно попасть, буквально выйдя из подъезда.
- 12 минут от метро, парк, набережная, видовая квартира, большая кухня, планировка «распашонка», - я фиксировала в голове очевидные плюсы объекта, которые помогут защищать цену во время торгов.
Первое, что мне сообщили участники круглого стола – у них нет денег на доплату. Ипотеку никому из собственников не дадут. Я сделала глубокий вдох.
Что самое сложное в таких разъездах?
Самое сложное – разбивать ожидания собственников. Иногда для принятия неприятной реальности нужны недели и месяцы. Эту семью мне было нечем обрадовать. Рынок сегодня такой, что нельзя просто взять, продать трешку и купить без доплаты 2 однушки в соседних домах. Придется чем-то жертвовать.
- Расскажите, как вы оказались в этой квартире? – я обожаю истории из жизни и всегда внимательно слушаю.
- Я родилась в подвале на Пресне. После войны в Москве было очень тяжело с жильем. Мои родители смогли получить лишь небольшую комнату в подсобном помещении. Пресня тогда была окраиной Москвы. Потом я вышла замуж, тогда в Москве при Хрущеве началось массовое строительство жилья. Нам дали двушку в пятиэтажке, куда я переехала с родителями и мужем. В этой квартире родились 2 мои дочери. Родители умерли, дочки выросли, вышли замуж, но периодически жили у нас. Потом наш дом попал под снос. Нам предложили трешку в новом районе, в Братеево. Мы согласились. Ютиться в двушке стало тяжело. Перебрались сюда. Мой муж пил, рано умер, а вот у дочек уже тут в трешке появились дети, мои внук и внучка. Мы тут с конца 80х. Тяжело всем вместе под одной крышей. Надо как-то решать этот вопрос, - поведала подробности бабушка.
- Мы бы, конечно, хотели остаться в этом районе, - вздохнул внук.
- Надеюсь, вы понимаете, что нет смысла выставлять в продажу вашу квартиру, пока вы между собой не договоритесь о том, что вы покупаете. Без подобранной альтернативы с вами невозможно выйти на сделку по продаже трешки. Предлагаю все сложные вопросы обсуждать сейчас. Предварительно могу сказать, что диапазон сделки 16-17 млн рублей. Соответственно, доля каждого составляет 4-4,25 млн рублей. Теоретически, хватит на 4 однушки в области. Окраина Мытищ, старый фонд в Королеве и Лобне, окраина Нахабино или Дедовск, старый фонд в Балашихе, Люберцах, Томилино или за Подольском что-то посмотреть. Вижу, что названия этих населенных пунктов вас не радуют. Понимаю. Менять привычное место жительства не просто.
- Нам бы не хотелось терять московскую прописку…
- Разумно. Но в Москве максимум хватит на 2 однушки. Для этого придется объединять по две доли. К сожалению, это будут однушки более низкого качества, чем ваша трешка. Старый фонд, первый этаж, далеко от метро, плохое состояние, возможно, сложная история владения, обременения, несовершеннолетние собственники… Это не «вау-квартира». Более-менее симпатичные объекты могут быть найдены в Капотне или в Бирюлево. Т.е. это локации с очень специфической логистикой. В Курьяново могут быть варианты, но важно помнить, что там рукой подать до полей аэрации. Как вариант – радикально дислоцироваться в Новую Москву, там более свежий фонд, новые микрорайоны. Я учитываю в расчетах еще и то, что какая-то сумма после покупки квартир должна остаться на переезд и обустройство, возможно, ремонт.
- И ваша комиссия…, - ворчал в углу сожитель.
- Безусловно! И моя комиссия. Мое время не бесплатное. Но вы можете всю эту работу попробовать выполнить самостоятельно.
Радостной встречи не получилось. Я понимала, что не оправдала ожидания собственников. Они надеялись на быстрое и простое решение. Но увы…
- Я оставлю вам свои визитки. Пожалуйста, звоните, если будут вопросы. Ваша задача сейчас – думать и обсуждать. Посмотрите районы, о которых мы говорили. Подумайте, может быть кто-то все-таки захочет поехать в Новую Москву или Подмосковье. Если нужно, можем все вместе встретиться еще раз. Вопрос не простой, я прекрасно это понимаю.
Я вышла из подъезда и пошла прогуляться по парку вдоль реки.
Не буду описывать все подробности отношений в этой семье. Уже не так важно, почему они так живут. У кого к кому какие претензии и обиды. Кто из них пьет и занимается рукоприкладством. Напряжение на 75м2 стало критическим, вот-вот может рвануть.
С какой проблемой на рынке я столкнулась в очередной раз?
Падение меновой стоимости старого фонда. Старым фондом, условно, мы называем дома, построенные до 1990-2000х гг. Т.е. фонд, который, мягко говоря, морально устарел. Бывают исключения, но мы сейчас говорим о типовом квадратно-гнездовом жилье.
Что означает «падение меновой стоимости»? Это ситуация, при которой переезд из старого фонда в новый требует значительной доплаты или радикальной смены локации. Всем, кто радовался росту цен на недвижимость в 2020-2021 гг., передаю привет. Абсолютные цифры цен выросли, но денежной массы для совершения операций на рынке тоже нужно больше. Поэтому, когда вы радуетесь, что на бумаге ваша однушка стала стоить дороже, то будьте готовы платить больше, переезжая в двушку, решая обычную бытовую задачу увеличения жилой площади. До 2020 года эта доплата была существенно меньше.
Летом я работала в Фили-Давыдково. Продавала двушку в кирпичной пятиэтажке. Реальные сделки по двушкам в пятиэтажках шли на уровне 9,5 – 11,8 млн рублей. Однушкам – 8 – 9,5 млн рублей. Трешкам – 12 – 13 млн рублей. Опять мы видим, что разъезд из трешки без доплаты в пределах района не возможен. На территории района есть новые строящиеся ЖК. Цены на однушки начинаются от 14-15 млн рублей. Ок, Гугл, как же так вышло, что даже продав трешку в хрущевке не хватит денег на новую однушку?
Об этом, дорогие друзья, я расскажу в следующих публикациях.
Ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал❤️
Будьте умными.
Запись на консультации по телефону +7 977 117 81 38