Все мы являемся потребителями жилищно-коммунальных услуг. В целях лучшего понимания того, что обязаны управляющие компании при осуществлении услуг, ознакомлю Вас с документами, которые регламентируют данный вид услуг:
- Конституция Российской Федерации;
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Федеральный закон РФ от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства";
- Закон РФ "О защите прав потребителей";
- Федеральный закон РФ от 02 мая 2006 г. № 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ";
- Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. № 290);
- Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнении работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 290);
- Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416);
- Правила пользования жилыми помещениями (Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25);
- Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (Постановление Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354);
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 13 августа 200 г. № 491);
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170);
- Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004, утверждённое Госстроем РФ;
- Примерная форма платёжного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг (Приказ Минстроя РФ от 26 января 2018 г. № 43/пр);
- Постановление Пленума Верховного суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности".
Собственники помещений в многоквартирном доме (далее-МКД) могут выбрать в качестве способа управления домом - управляющую организацию (пункт 3 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).
Обязанности управляющей компании устанавливаются договором управления МКД, к ним относятся:
- выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД;
- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме, а также лицам, которые пользуются помещениями в этом доме, либо в установленных случаях обеспечение готовности инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;
- осуществление иной, направленной на достижение целей управления МКД деятельности.
Что включает в себя каждый из этих пунктов я расскажу нижу.
Управление МКД предполагает выполнение установленных стандартов (ч. 3.1, ч. 6 ст. 45, ч. 13 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, п. 2, 4 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416):
- приём, хранение и передачу технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования, а также их актуализацию;
- ведение реестра собственников помещений в МКД и предоставление этого реестра в определённых случаях заинтересованных лицом, сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений в МКД;
- подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД, например о проведении капитального ремонта дома, о мерах для снижения объёма потребления энергоресурсов;
- организацию рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД вопросов, связанных с управлением домом;
- организацию оказания услуг и выполнения работ согласно перечню, утверждённому решением общего собрания;
- организацию и осуществление расчётов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества.
К обязанностям управляющей компании относятся:
- проверка кровли на отсутствие протечек, а при их выявлении - незамедлительное устранение вызвавших их нарушение;
- проверка, при необходимости очистка кровли и стоков от мусора, грязи, снега;
- работы в целях надлежащего содержания лестниц, фасадов, внутренней отделки, полов, окон;
- проверка работоспособности, техническое обслуживание насосов, контрольно-измерительных приборов, коллективных (общедомовых) приборов учёта;
- замена неисправных контрольно-измерительных приборов (термометров, монометров);
- восстановление, ремонт, замена оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в МКД;
- организация работ по устранению нарушений газового оборудования;
- сухая и влажная уборка коридоров, лифтов, лестничных площадок и маршев;
- работы по содержанию и очистке придомовой территории;
- работы по организации и содержанию мест накопления твёрдых бытовых отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, контейнерных площадок;
- проверка состояния и выполнение работ по восстановлению конструкций или иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещений дома.
Ссылка: п. 2 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, пп. "б" п. 2 Правил минимального перечня, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. № 290.
Также, в целях исправной работы инженерных систем дома, управляющая организация должна создавать круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу (п. 9, 10, 12, 13 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416).
По предоставлению коммунальных услуг, управляющая организация обязана:
- предоставлять их в необходимом объёме и надлежащего качества;
- заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов;
- при наличии общедомового прибора учёта ежемесячно снимать (принимать) показания такого прибора учёта в установленный период ,предоставить потребителю возможность ознакомиться с ними;
- обеспечить установку и ввод в эксплуатацию общедомового прибора учёта не позднее 3-х месяцев со дня принятия собственниками дома такого решения. (п. 31 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354).
Если коммунальные услуги предоставляет не управляющая компания, а ресурсоснабжающая организация и региональный оператор по вывозу мусора, управляющая организация обязана (ч. 11 ст. 161 Жилищного кодекса РФ):
- предоставлять ресурсоснабжающей организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги;
- осуществлять контроль качества предоставления коммунальных услуг и непрерывность их подачи;
- принимать от собственников и нанимателей квартир обращения о нарушениях требований к предоставляемым коммунальным услугам;
- обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу дома для осуществления услуг.