Прежде чем перейти непосредственно к теме сегодняшнего поста, давайте проследим за динамикой рынка недвижимости, поймём, чего ожидать продавцам и покупателям в 2022 году.
Данный график я взял с известного сайта, отслеживающего динамику рынка недвижимости. Как вы можете видеть отражён период с 2000 года по 2022 год.
На рынке недвижимости было два серьёзных падения стоимости квадратного метра, кризисы 2008 года и 2014 года. В первом случае снижение было порядка 30%, во втором - 20%. Как мы видим, оба снижения были с пиковых значений, что говорит о наличии не только внешних факторов влияющих на стоимость жилья, но и на перегретость самого рынка.
Теперь сократим временной диапазон до пяти лет.
Начиная с сентября 2020 года наблюдаем экспоненциальный рост. Стоимость квадратного метра резко пошла вверх. И на протяжении почти полутора лет не было никакой коррекции. Рост на 30% при условии, что экономика находится под давлением пандемии.
Почему случился такой небывалый рост? Всё просто, рекордно низкие ипотечные ставки, отложенный спрос, экспоненциальный рост рынка и огромное желание заработать у спекулянтов. К чему это всё приведёт?
Если коррекция на рынке недвижимости будет в 10%, то считайте всё обошлось. Я же считаю, что снижение средней стоимости квадратного метра будет от 20%. Цены вернутся к пиковым значениям до начала кризиса 2014 года. Почему я так думаю?
Почему цены на жильё должны снизиться.
Ключевая ставка уже поднята Центральным Банком, вслед за ней выросли ставки по ипотечным кредитам, что делает их менее привлекательными. Скорее всего рост ставок продолжится, так как Банк России будет бороться с инфляцией охлаждая рынок дорогими деньгами.
Когда же произойдёт падение рынка? Сигнал для этого будет падение фондового рынка и повышение ставки в США, которое ожидается начиная с марта, также свою роль сыграет рост курса доллара и геополитическое напряжение.
Но самое главное, на рынке недвижимости будет отсутствовать спрос, так как по завышенным ценам никто не будет покупать недвижимость в период нестабильной экономической и геополитической ситуации. Люди просто будут скупать доллары, понимая, что стоимость недвижимости в рублях падает. В доказательство этого привожу график динамики стоимости одного квадратного метра в долларах США.
А теперь посмотрите на предыдущие графики. Если средняя цена квадратного метра в рублях росла, то в долларах США она падала. Недвижимость - это не тот актив, который поможет избежать обесценивания рубля. За десять лет недвижимость в долларах подешевела в два раза, а впереди продолжение роста валюты.
Какая недвижимость не будет пользоваться спросом в 2022 году.
Теперь перейдём к теме поста. Так как ситуация на рынке недвижимости в 2022 году будет не простой, спрос станет ограниченным. Из этого следует, что квартиры с завышенными ценами продаваться не будут. Те продавцы, которые купили свои квартиры с целью навариться на пике стоимости квадратного метра, скорее всего потеряют часть вложенных денег.
Покупатели решающие свой квартирный вопрос останутся в рынке, но они будут выбирать квартиры с отделкой, так как лишних денег на ремонт у них не будет, в том числе из-за роста стоимость отделочных материалов (рекордная инфляция по всему миру).
Спросом будут пользоваться квартиры с функциональной планировкой, с небольшими коридорами. Никто не станет переплачивать за неиспользуемые квадратные метры. Предпочтительнее купить жильё с небольшой площадью, самые ликвидные - однокомнатные квартиры и студии.
Старый фонд и квартиры с плохой транспортной доступностью потеряют в цене больше всего, они не интересны рынку. При большом количестве предложений и маленьком спросе, предпочтение отдаётся новым домам, расположенным вблизи от транспортных узлов.
А что вы думаете о рынке недвижимости? Напишите своё мнение в комментариях. Не забудьте ПОДПИСАТЬСЯ на мой канал и поставить лайк.