Коснемся не самой стандартной темы.
Прекрасно осознаю, что написанное ниже подойдет хорошо если одному из десяти. Когда речь заходит о тактике покупки недвижимости, то видимо единственная доступная тактика для большинства на сегодняшний день – это кое-как насобирать на первоначальный взнос и затем кредитоваться по любой ставке. Ну, а потом уповать на Центробанк, правительство и инфляцию, молиться, что ты не последний лох в этой пирамиде, что за тобой стоит очередь из новых ипотечников, которые разгонят цену еще выше, и можно будет всем говорить, какой я молодец, вовремя купил.
Людей со свободными деньгами на покупку недвижимости (не от продажи другой недвижимости, а именно через накопления) и раньше было не очень много. Сейчас этот редкий вид почти вымер. А мой пост будет полезен лишь тем, у кого есть деньги, хотя теоретически (но лишь теоретически) им могут воспользоваться кто угодно, даже те, кто уже обладают недвижимостью.
Итак, в чем суть идеи.
Ни для кого не секрет, что лошадиные дозы дешевого бабла по супернизким (по меркам России) ставкам вызвали резкий рост цен на все, что движется и не движется. Но ЦБ РФ уже полгода как повышает ставку, деньги заметно подорожали, ставки офз уже почти достигли 10%, а цены на недвижимость и не думают реагировать. На то конечно есть причины, как то – инертность недвижимости, жадность банков, которые не хотят терять долю рынка, страх людей – «не успеть взять». Мало того, по инерции, рост цен на квартиры все еще продолжается.
Получается, экономическая ситуация коренным образом изменилась, а цены на недвижимость нет. Можно даже сказать, недвижимость застряла во вчера. Это открывает возможность сыграть на арбитраже.
- Арбитра́ж (от фр. Arbitrage — справедливое решение) в экономике — несколько логически связанных сделок, направленных на извлечение прибыли из разницы в ценах на одинаковые или связанные активы в одно и то же время на разных рынках (пространственный арбитраж), либо на одном и том же рынке в разные моменты времени
Наверно кто-то мечтает, вот бы продать квартиру (если есть), а потом откупить дешевле, спустя некоторое время. Но сами понимаете, никто на это никогда не решится. Во-первых, по психологическим причинам (в России не выходят из квартир в кэш; если даже продают, то лишь для того, чтобы сразу же купить другую недвижимость). Во-вторых, недвижимость в принципе не подходит для краткосрочных и даже среднесрочных спекуляций из-за высоких трансакционных издержек.
Кроме того, понятно, никто не даст гарантии, что цены на жилье обязательно опустятся. По логике, должны опустится, ибо ипотека подорожала, но… А вдруг правительство запустит очередную программу стимуляции, утроит маткапитал, начнет неконтролируемую эмиссию денег или ипотечные ставки вернутся на прежний уровень. А как быть тем, у кого квартиры нет? – ждать у моря погоды или все-таки запрячься в ипотеку?
Однако возможность для арбитража, на мой взгляд, все же имеется.
Можно сыграть на том, что цены на недвижимость сегодня соответствуют ипотечным ставкам 6-7%, а вовсе не 10%, которые уже реально на рынке.
Допустим, у вас есть деньги на покупку квартиры, или их часть, и вы хотите, чтобы покупательская способность вашего капитала не упала относительно той недвижимости, которую вы планируете покупать. Это означает, что доходность на капитал, должна быть выше темпа роста на квартиры. Если вам удается это провернуть, то вам вроде как и не стоит печалиться, что квартиры подросли в цене, ведь вы все равно заработали больше.
При этом вам будет желательно не гадать, а остаться в выигрыше при любом раскладе.
Поэтому вы покупаете длинную облигацию (например, офз), с погашением лет через пять или больше. Те же офз по надежности не уступают банковским вкладам, можно купить корпоративные облигации первого эшелона, доходность чуть выше, а надежность, соответственно, чуть меньше.
(Кстати, вообще-то нонсенс, что ипотека стоит дешевле офз, но в России все возможно).
Далее, рассмотрим два сценария.
Сценарий А. На рынке все плохо.
ЦБ продолжает повышать ключевую ставку, паника на денежном рынке, офз улетают к 12% и выше. Ставки по ипотеке тоже становятся двузначными, недвижимость падает в цене на 10% за два года. Увы, на облигациях вы заработает меньше из-за снижения номинала, но все равно остаетесь в плюсе, допустим на 10% (за два года). Недвижимость вы переиграли на 20% (грубо).
Сценарий Б. На рынке все хорошо.
Паника быстро уляжется, ставки, в том числе ипотечные, упадут. В этом случае цены на недвижимость останутся на прежнем уровне или даже немного подрастут (в пределах 5-10%). Но за счет роста номинала облигации, вы получите за два года не 20%, а 30%. Тем самым, вы опять выигрываете у недвижимости.
Иными словами, тактика почти беспроигрышная, т.к. при любом раскладе вы в плюсе (относительно недвижимости).
«Почти» - потому что риски все же остаются. Первый риск очевидный – правительство будет жестко субсидировать ипотеку, не взирая на ставки денежного рынка. Просто тупо объявят новую программу а-ля 6,5%, и неважно, что инфляция двухзначная, а офз торгуются по 15%. Бюджет все оплатит. Второй – это гиперинфляция по турецкому образцу, со сверхмягкой ДКП. Что на самом деле практически то же самое, что и первый вариант (т.е. ситуация глубоко отрицательных реальных ставок).
Так что никому ничего не рекомендую, просто мысли вслух.
А что читатели думают насчет арбитража на недвижимости?
///////
Недвиномика – группа ВК