2021-й стал для рынка высокобюджетной недвижимости годом интенсивного роста спроса, стоимости м² и объёма сделок. Если коротко, то успешным годом, в том числе, и на фоне предыдущего пандемийного, некоторые из тенденций которого отчасти перенеслись и в 2021-й. Как это выглядит в цифрах:
В сегменте со сделками свыше 1 млн долларов на конец 2021 года было произведено около 1,5 тыс. транзакций, что равняется росту на 20-25% относительно двух прошлых лет. А по показателям общей стоимости всех сделок, как в самом начале 2022-го посчитали мои коллеги из Savills, за прошлый год рынок элитной недвижимости превзошёл показатели 2020-го и 2019-го на 42 и 40%, соответственно.
Рекордным стал и рост цен на первичном рынке — в среднем на 35%, а в некоторых случаях на 50 и даже 100%. Продолжается рост рублёвой цены, выросшей за 2021 год примерно на 25% в сравнении с прошлыми значениями. Как ни странно, повышение стоимости м² и то, что новые проекты 2021-го выходили на рынок уже с новыми ценами (по причине перехода на эскроу-счета и удорожания стройматериалов), динамику рынка не приглушило: спрос продолжал держаться в высоких значениях — и со стороны покупателей, и со стороны инвесторов.
На мой взгляд, подобная динамика продолжится и в 2022-м: цены на элитное жильё продолжат расти, но не так интенсивно, как в 2021-м — в пределах инфляции, в районе 10%. Но этот прогноз касается, в основном, первичного рынка, по вторичному же возможен рост в 15-20% и даже более. Дело в том, что этот сегмент не так активно повышал цену в прошлом году, поэтому в наступившем, по инерции, будет догонять уровень цен на элитные новостройки.
Отчасти рост цен повлиял на сокращение площади приобретаемых лотов, но это не единственная причина — меняется психология покупателей. Многие стали тяготеть не к покупке «воздуха» по завышенной цене, а к более функциональным пространствам — с оптимальной планировкой и умным зонированием. Формируется тренд на более рациональный подход к недвижимости и эффективному использованию потенциала объекта.
Ещё одна из тенденций ушедшего года — оживление загородного рынка, где пандемия спровоцировала резкий рост спроса и цен ещё в 2020-м. Подобная динамика закономерно привлекла в Подмосковье девелоперов. Конечно, ситуацию с дефицитом качественного предложения за год не решить, но хотя бы «лёд тронулся»: за 2021-й появилось порядка 5-ти новых высокобюджетных проектов и пока самым благоприятным форматом для застройщиков являются небольшие клубные посёлки.
К причинам оживления в загородном сегменте я бы отнесла и психологические предпосылки: люди столкнулись с пандемией и вынужденными «домашними» ограничениями и пересмотрели свои пожелания к комфортному жилью. Многие понимают, что локдауны могут повторяться, и жизнь в своем загородном доме, в окружении природы, стала выигрывать у городской квартиры, по сути, любого метража.
Другой тренд 2021 года — это преображение локаций. После заката «Золотой мили» покупатели элитной недвижимости привыкли было уже к другому тренду — точечной застройке, и вот в 2021-м снова стали появляться элитные локации, сформированные различными девелоперами. Хороший пример тому — Замоскворечье, ставшее лидером по объёму предложения, стоимости элитного м², уровню проектов и скорости их реализации. Казалось бы, совсем недавно был выведен на рынок проект Barkli Gallery, но за 2021-й напротив него развернулись стройки ещё двух новых — масштабного ЖК «Лаврушинский» с обширной инфраструктурой и клубного Armani Casa Moscow Residences. Это, безусловно, будет напрямую влиять на общий уровень престижа района и формирование новой среды.
Что касается касается всех премьер на элитном рынке Москвы, за 2021 год было выведено всего 7 новых проектов — минимальное количество всех последних лет: 3 ЖК класса люкс — «Русские сезоны» (СЗ «ЭКРАН»), «Лаврушинский» (Sminex), «Палаты Нарышкина» и 4 ЖК класса премиум — SkyView (СЗ «Киноцентр»), CULT («Гравион»), Bogenhouse (Lexion Development) и уже ставший легендарным «Бадаевский» (Capital Group), закрытые продажи в котором начались ещё в декабре 2020-го, но официальное открытие пришлось на февраль 2021-го.
В 2022-м мы ожидаем выхода более 10-ти новых проектов: часть этих объектов уже экспонируется в формате закрытых продаж, другая находится на стадии подготовки вывода на рынок. Необходимо учитывать, что девелоперы находятся в условиях новой реальности: по эскроу-счетам нельзя продавать быстро и дешёво, и застройщикам приходится искать пути финансового баланса. Покупатели же, также оказавшиеся в новых условиях, на удивление лояльно отнеслись к факту выросших цен, сместив свои приоритеты на соответствие качества проектов и желаемой локации их требованиям.
Анастасия Могилатова
Управляющий собственник Welhome
Я в социальных сетях — Telegram