Одно из главных условий строительства жилого дома на с/х землях – фермерское хозяйствование собственником ЗУ.
Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец в действительности занимается фермерством в выбранной форме (статья 1ФЗ №74 от 11.06.2003): объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ единолично. В случае предпринимательской деятельности фермерская деятельность ведётся без образования юридического лица. Перечень ВРИ земельных участков с/х назначения, на которых разрешается возвести фермерский дом (при условии осуществления фермерства), стал всеобъемлющим. Он включает как старые ВРИ, наименование которых не соответствует тем, что установлены Классификатором видов использования ЗУ, так и ВРИ с наименованиями, установленными по этому классификационному нормативу:
-для с/х производства
-для ведения сельского хозяйства
-для ведения крестьянского хозяйства
-фермерское хозяйство -животноводство
-свиноводство
-скотоводство
-растениеводство
-пчеловодство
т.д.
Фермерский дом разрешено строить: на участках с любым видом разрешённого использования с/х надела на сельскохозяйственных угодьях, расположенных на участках из состава земель с/х назначения: за исключением ЗУ, относящихся к высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодья без изменения старых наименований ВРИ земельных участков и приведения их в соответствии с наименованиями по Классификатору ВРИ ЗУ при условии реального ведения фермерства
Запрет в отношении массовой застройки с/х земель коттеджными посёлками
Новым законом сформированы ограничительные меры в отношении массовой застройки с/х земель коттеджными посёлками, не имеющими никакого отношения ни к сельскому хозяйству, ни к фермерам: для участков земель с/х назначения, на которых уже расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗот 11.06.2003): использование земли допускается только в целях осуществления деятельности КФХ фермерский дом, ранее возведённый на участке, предназначенном для ведения КФХ, остаётся частью имущества такого хозяйства будущие жилые дома на участке с/х назначения, на которых осуществляется фермерство, будут входить в состав имущества крестьянского или фермерского хозяйства.
Регламент застройки ЗУ и параметры фермерского дома
Определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома: на участке можно построить только 1 жилой дом параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего: общая площадь дома – не более 500 м2 площадь застройки под домом – не выше 0.25% от площади ЗУ количество этажей – не более 3 В соответствии с положениями ГрК РФ (пункт 39 статьи 1) установлена равнозначность понятий: «жилой дом» «индивидуальный жилой дом» «объект индивидуального жилищного строительства» Соответственно, параметры жилого дома, который можно возвести на фермерской земле, должны также отвечать требованиям, указанным в той же статье 11: количество надземных этажей – не более чем 3 высота – не более 20 м здание: должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости
О регистрации фермерского дома
До 1 марта 2026 года государственный кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии».
Время действия нового закона
Уточнение, вносимое в статью 70 ФЗ № 218 от 13.07.2015 в соответствии с новым законом, означает, что срок, отведённый на государственную регистрацию жилых домов, построенных на с/х земле, ограничен 4 годами начиная с 1 марта 2022 года и до 1 марта 2026 года