Не секрет, что раздел квартиры на доли, как и их последующая продажа очень часто сопровождаются спорами и сандалами. Как правило, побеждает собственник, который лучше знает законы и строго следует им.
Напомним, что существуют различные варианты владения собственностью:
- общая совместная, при которой доли не определены и каждый имеет право пользования недвижимостью целиком;
- общая долевая, при которой определен размер долей на единый объект недвижимости, но доли не выделены в натуре;
- общая долевая с выделением долей в натуре, когда это позволяют технические характеристики недвижимости.
Общей совместной собственностью является квартира, купленная в браке. При этом не важно, если она оформлена на одного из супругов. Продажа такой собственности должна происходить только при нотариально удостоверенном согласии второго супруга, поскольку по закону он также является ее владельцем. Не важно, участвовал ли финансово второй супруг в покупке - квартира общая. Если один из супругов сможет доказать, что второй в момент брака никаким образом не участвовал в благосостоянии семейной жизни, не работал, не осуществлял уход за общими детьми, не убирал, не готовил, вел аморальный образ жизни и т.п., то суд может пересмотреть правила равномерного перераспределения долей.
Исключением могут стать правила, прописанные в брачном договоре.
Приобретенная квартира по ДДУ до брака, которая была зарегистрирована уже после, считается только за тем супругом, на которого был оформлен ДДУ (согласие не нужно, так как это не общая собственность).
Все квартиры, иная недвижимость и иное имущество, приобретенные в момент брака по безвозмездным сделкам (наследство, дарение), считаются собственностью только того супруга, кому они перешли.
Общая долевая собственность
Право преимущественной покупки на долю действует у всех содольщиков на основании ст. 250 ГК РФ, поэтому предложить долю надо сначала им. Нужно обязательно в письменном виде направить извещение, в котором следует указать цену и иные условия продажи. Такое извещение не считается досудебным способом урегулирования спора. Верховный Суд считает его сообщением информационного характера, который имеет важную юридическую значимость. Помните, что продать долю по более низкой цене или на более выгодных условиях уже не получится. При направлении извещения стоит выждать месяц прежде, чем продавать, если другие дольщики не реагируют на него. Продажа может быть и ранее этого срока, если получен от каждого письменный отказ от преимущественного права покупки. В идеале лучше получить нотариально удостоверенный отказ.
Бывшие дольщики могут требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в течение 3-х месяцев при несоблюдении условий права преимущественной покупки или изменении условий в самом извещении. В этом случае новый собственник должен будет вернуть имущество, но он может требовать от продавца компенсации фактически понесенных убытков и морального вреда.
Эксперты не советуют продавать долю третьим лицам. Лучше продавать сразу совместно все доли, искать компромисс. Невозможно жить в квартире с посторонними людьми.