30 декабря, уже под самый занавес года, вице-президент банка ДОМ.РФ в интервью РИА Недвижимость поделилась очень, на мой взгляд, любопытной информацией. Жаль, что публикация не попалась мне на глаза раньше, ибо в ней имеются данные, так или иначе подтверждающие не совсем радужные перспективы для застройщиков в 2022 году.
Лирика
Для понимания масштаба, отметим, что на долю банка, по словам эксперта, сегодня приходится треть от всего объёма проектного финансирования.
Объём портфеля организации только за 2021 год вырос в два раза, с 1 трлн. до 2 трлн., в целом по стране картина выглядит следующим образом:
сегодня с использованием проектного финансирования в России возводится порядка 72 миллионов из 98 миллионов квадратных метров жилья.
За 9 месяцев 2021 года портфель подписанных лимитов проектного финансирования среди российских банков достиг 5,6 триллиона рублей. К концу года ожидаем, что показатель может достичь отметки в 6,5 триллиона рублей.
Банк присутствует более чем в 40 регионах, 60% портфеля – региональные проекты, остальные в ликвидных столичных регионах, и географию будут расширять.
Но, это всё лирика. В чём соль?
Солонка
Принцип работы проектного финансирования и эскроу-счетов известен. Если коротко, то застройщик строит на деньги банка, который тот выдаёт под определённый, плавающий в зависимости от реализации, процент. Денег покупателей строители не видят до тех пор, пока не будет сдан объект.
Именно досрочного, хотя бы частичного, раскрытия эскроу и пытаются в последнее время добиться застройщики. Но, им на встречу идти никто не спешит, цитата:
Если раскрывать счета эскроу застройщику до окончания строительства, то для него будет расти средняя эффективная ставка по проектному финансированию. В итоге большой выгоды для девелопера не будет. Зато возрастут риски нецелевого использования средств и мошенничества — те самые риски, для борьбы с которыми реформа и была задумана.
В.Л.Мутко
Вопросов нет…
Соль
Эксперту был задан своевременный и очень важный вопрос. Какова средняя процентная ставка для застройщиков по проектному финансированию на сегодняшний день?
Актуальные средние ставки кредитования проектов с эскроу почти полностью определяются уровнем продаж квартир и привлечением застройщиком средств на эскроу-счета: чем лучше продаются квартиры в строящихся домах, тем ниже ставка. Если говорить о текущем уровне среднерыночных ставок, то, согласно статистике ЦБ, в третьем квартале они выросли с 2,9% до 3,3% годовых.
Другими словами, эксперт подтверждает снижение объёмов продаж новостроек уже в третьем квартале прошлого года. Да, собственно, она этого и не скрывала.
На это повлияло и снижение уровня покрытия эскроу, и ввод в эксплуатацию проектов с высоким покрытием, а также некоторое охлаждение спроса на жилье, которое мы наблюдали в третьем квартале в связи с корректировкой льготной ипотеки на новостройки.
Напомню, речь шла только о третьем квартале, ждём отчёт ЦБ за четвёртый.
Но, что дальше? Какое значение ожидается в будущем году?
Думаю, с учетом всех факторов, ставка должна будет незначительно расти, но по-прежнему останется вполне комфортной для застройщиков на уровне около 4%
Источник - realty.ria.ru
Ставка не велика, наверняка застройщики с ней справятся.
Но, дело ведь не в этом, дело в том, что увеличение этого показателя прямое следствие дальнейшего падения продаж на первичном рынке.
И это притом, что банк планирует увеличить объём выдачи кредитов застройщикам на новые проекты, останавливаться никто не собирается.
Готовим соль...
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу