Сначала информация общая. Последние прогнозы относительно возможного падения спроса. Затем, посмотрим долю субсидированной застройщиками ипотеки от всей ипотеки и станет ясно, смогут ли они с существующей или даже увеличенной долей что-то противопоставить этому падению.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
В 2022 году на рынке новостроек нас ожидают непростые времена. Это связано с падением продаж. Риски по отдельным жилым комплексам и застройщикам значительно возрастают.
Проверьте свою новостройку и застройщика.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
(Продолжение статьи)
Падение спроса.
Называть любую цифру в начале года - безответственно. За год может произойти всё что угодно. Но что мы можем сделать точно, так это опереться на прогнозы банков относительно выдачи ипотеки в 2022 году (которая в продажах квартир в новостройках занимает 70%), так как эти прогнозы, в свою очередь, опираются на накопленные в течение многих лет данные по зависимости роста или падения выдач от роста или падения средних ставок по ипотечным кредитам.
С ростом ипотечных ставок вопросов нет. ЦБ указал ориентиры по ключевой ставке в этом году. Банки в своих прогнозах по ипотечным ставкам опираются на заданные ЦБ ориентиры. Уже в последние месяцы прошлого года в банковском сообществе укрепилось мнение относительно средних ставок по ипотечным займам в районе 10-12% в течении всего 2022 года.
На основании этих данных рейтинговое агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) ещё в ноябре дало прогноз по рынку на 2022 год.
Сумма выданных кредитов сократится на 10% - с 5,5-5,6 до 4,9-4,1 трлн. руб., количество займов в штуках «рухнет» гораздо сильнее - на 25% - с 1,9 до 1,45-1,5 млн.
Несоответствие происходит из того факта, что количество кредитов уменьшится, но средний чек по каждому увеличится. Такой рост наблюдается последние полтора года. Если в 2021 году средний ипотечный заём был в размере 3,1 млн., то прогноз на 2022 год – 3,7 млн.руб.
Так специалисты оценивали рынок два месяца назад. Но уже в наступившем году мы наблюдаем метаморфозы. Банкиры начинают корректировать прогнозы. Многие не удивятся, если я скажу, прогнозы стали ухудшаться.
6 января информационное агентство РИА опубликовало статью: «Банки РФ не смогут побить рекорд по выдаче ипотеки в 2022 году», в которой опрошенные аналитики и банкиры дали текущую оценку состояния рынка. В опросе приняли участие эксперты из рейтингового агентства «Эксперт РА», аналитического агентства «БКС Мир инвестиций», руководители банков «Промсвязьбанк», «Совкомбанк» и «Зенит».
Наиболее оптимистический прогноз оказался у зампреда правления банка "Зенит" Натальи Тутовой. Выдача ипотеки, по её мнению, сократится до 4,7 трлн.руб.
Наихудший прогноз дал начальник отдела анализа банковского и финансового рынков Промсвязьбанка Илья Ильин – он спрогнозировал падение выдачи до 4,0-4,5 триллиона рублей.
Речь идёт уже не о падении на 10% по деньгам, о чём говорили в ноябре, а о падении на 16-28%.
Почему в январе настолько ухудшился прогноз, я не знаю. Возможно, декабрьские выдачи оказались меньше прогнозируемых, и это сказалось на настроении банкиров. Но у нас появился новый ориентир – снижение по деньгам приблизительно на 15-30%.
Смогут ли застройщики компенсировать падение выручки увеличением субсидирования ипотек? Банкиры на это рассчитывают. В том же опросе РИА от 6 января они высказали мнение, что результат года во многом будет зависеть от действий самих застройщиков по "активному продвижению совместных с банками программ по субсидированию процентных ставок".
Что значит совместные? Это значит, что банк предоставляет сам кредит и ставка по нему вполне рыночная (именно в этом заключается участие банка – дать кредит), а застройщик понижает ставку насколько можно, выплачивая банку разницу между рыночной ставкой и субсидированной им.
Банки при этом ничего не теряют. Залог (квартира) у них, проценты по кредиту они получают рыночные. Откуда возьмут деньги застройщики для субсидирования – дело самих застройщиков.
Теряют девелоперы, которые должны изыскать деньги для этого из своей прибыли, при этом не имея возможности компенсировать затраты ростом цены, потому что цены больше не растут.
Я всегда предполагал, что долго тянуть такие совсем не дешёвые программы застройщики просто не смогут – слишком дорого. Причём всё дороже, с ростом ключевой и ипотечных ставок. Поэтому моё мнение было такое - так широко разрекламированное субсидирование ставок строители потихонечку начнут сворачивать.
Каково же было моё удивление, когда я увидел долю этих программ в выдаче ипотек. Громко распиаренные, на деле они оказались «пшиком» - «пустым местом», скорее рекламным трюком, чем реальным механизмом, способным влиять на процесс ценообразования на рынке строящегося жилья.
Телеграмм-канал «ЕРЗ РФ. Новости» (ЕРЗ – Единый ресурс застройщиков) опубликовал диаграмму - структуру выданных ипотек в 4-м квартале 2021 года.
В общей выдаче ипотека, субсидированная застройщиками, составляет ничтожные 2%. И это после всех разговоров о ней, как о массовом продукте, который стали широко применять в прошлом году после 1 июля (когда произошла фактическая отмена льготной ипотеки).
Как мы видим, несмотря на весь шум, возможности застройщиков не только не безграничны, но и довольно малы. За прошедшие после отмены льготной программы полгода в общем объёме выданных ипотек они смогли застолбить за субсидированной ими не более 2% рынка.
Причём, это в то время, когда продажи еще не снизились значительно (снижение только началось), выручка была велика, прибыль тоже. В 2022 году застройщики навряд ли будут располагать теми же финансовыми возможностями, что они имели в 2021 году, с учётом стагнации рынка.
Возвращаемся к цифрам. Новый прогноз по падению в деньгах – 15-30% означает, что в штуках оно будет гораздо большим (если исходить из ноябрьских значений, что 10% падение в деньгах соответствует 25% падению в штуках).
Во сколько же раз нужно будет застройщикам увеличить масштабы субсидирования, чтобы его доля увеличилась с нынешних 2% до величины, которая бы компенсировала падение на многие десятки процентов.
Вариантов, как может произойти такое «чудо» я не вижу. Застройщики не смогли его сотворить в прошлом году, в гораздо более благоприятных для них условиях, тем более, это будет невозможно сделать в этом году.
Увеличить объёмы субсидирования во много раз от сегодняшних значений, это как увеличить объёмы инвестиций в реальное производство за один год на многие сотни процентов – задача из разряда не реализуемых в принципе. В реальной экономике с ограниченной нормой рентабельности хозяйствующих субъектов, и сложившейся структурой затрат, увеличить одну из крупных статей в разы (это значит на сотни процентов) не возможно.
Вывод следующий:
Разговоры о программах субсидирования застройщиками ипотечных ставок, которые, де, поддержат спрос и не позволят ему рухнуть, не более чем разговоры. Широкого распространения программы не получат.
Возможностей занять сколь-нибудь значимую долю на рынке ипотеки такие продукты не имеют. Основная часть получателей займов для покупки жилья в новостройках будет получать их на рыночных условиях (в 4-м квартале 2021 года таких было 73%: стандартные и по двум документам). Рыночные же условия в 2022 году будут таковы: 10-12% годовых в течении всего года. Остановить падение спроса субсидированием ставок застройщиками не удастся.
Спрос в 2022 году снизится на десятки процентов.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Я была обманутым дольщиком. Была, потому что компенсацию от Фонда я получила. Наша СК Радуга признана банкротом осенью 2019 года. Четыре дома было. 80% 66% и два меньше 30 и 15%. КУ процедуры свои провёл за полгода, в июле 2020 пошёл Наблюдательный совет. Первые два решили достраивать, нам, во-вторых, двух домах выдали компенсации. Я получила деньги через месяц после наб совета. В августе 2020. Мне выдали на 20% больше того, что я вложила, но на 18-20% ниже текущего рынка цен на такую же квартиру - 36 м2 у нас уже стоили в Челябе у застройщиков 1560 тр в среднем, а мне дали 1200тр. По размышлении добавила 300 тр и взяла двушку в советском кирпиче с лифтом, не хрущёвку. Пусть под ремонт, зато выиграла в районе, с окраины в центр, выиграла 10 м2 площади взяла 45 м2, и конечно квартира уже сразу стала моей, я ничего больше не ждала особенно на уже стартовавших тогда в космос ценах. Теперь о тех вещах, о которых автор блога даже не догадывается. 1）Для расчёта компенсаций Дом РФ допускает только своего оценщика, такого, какого захотят, наш был откуда-то из Саратова или Самары. Предоставить свою оценку на момент выплаты у вас не получится, потому что есть документ, кажется Постановление Правительства, что этот оценщик должен быть “допущен ДомРФ”, то есть сколько бы квалифицированный, честный и независимый ваш оценщик не был вам не получится оспорить оценку дом РФ ни перед ними, ни в суде - они просто не допускали вашего оценщика. Отчёт об оценке их оценщика был крайне короткий. На один дом одна мааахонькая табличка в три строчки в екселе видимо. Самого оценщика мы не видали. Сама оценка поведена за полгода до выдачи. денег, а не на момент выплаты, в январе 2020 года. То есть понимаем, что получится только одно - взять деньги сколько дают. Никак иначе. 2）Я очень расстроилась тогда, что не получу квартиру, а проиграла в деньгах, но как выяснилось зря. Мне повезло. Те первые два дома что решили достраивать не начали достраивать до сих пор. Все идёт через 1. считают и выделяют деньги это три месяца, 2. объявляют конкурс на подрядчика это месяц. 3. делающие СК, которые хотят это достроить за деньги подают заявку на участие в конкурсе, сам конкурс, подведение итогов это еще 3-4 месяца. Таким образом прошло время до лета 2021 года, тем временем н кто конечно не строил. Но летом все процедуры начали заново！Потому что ни один подрядчик не пожелал участвовать в конкурсе, видимо выделил мало денег, никто их не захотел. Теперь идут новые расчёты, потом новое выделение
Статья: Определён новый порядок завершения долгостроев. К чему готовятся власти?
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в канале "Зде" со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ОСКОЛКИ ВРЕМЕНИ
живопись, масло, 100x100 см, 2016
Михаил Полетаев
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему
* Эксперты начинают оживать после новогоднего затишья, и сходу – про рост цен на недвижимость.
* Динамика московских цен на недвижимость в декабре (данные из открытых источников).
* Банки демонстрируют суперприбыли на фоне экономической депрессии у населения.
* В декабре оба крупнейших банка страны - Сбер и ВТБ, облегчили выдачу ипотеки. Что это может означать?
* Могут ли застройщики начать продавать квартиры ниже себестоимости?
* Сбербанк предложил новую ипотечную программу для новостроек с параметрами, вызывающими вопросы.
* Росреестр создаёт сервис, который будет полезен всем участникам рынка.
* ЦБ рассчитывает на снижение ипотечного рынка. Банки на рост. Как регулятор намерен своего добиться?
* Рост цен на стройматериалы. Есть ли сговор поставщиков?
* Борьба государства с ростом цен на рынке недвижимости. Годны ли выбранные методы?
* Текущая ситуация и прогноз по ставкам на ипотеку в 2022 году.
* Эскроу счета на стагнирующем рынке только усугубляют ситуацию.
* Растут ли цены в новостройках?
* Почему прогнозы НКР о повышении стоимости недвижимости в 2022 году на 10% лишены практического смысла.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,