2021 год стал в определенном смысле переломным для рынка элитной недвижимости Замоскворечья - в продажу вышло сразу 4 проекта: «Лаврушинский», Armani/Casa Moscow Residences и Bogenhaus. Название четвертого проекта, по которому идут закрытые продажи, не упоминаю по просьбе застройщика.
В 4-м квартале прошлого года анонсирован старт продаж еще трех объектов по периметру Замоскворечья - Vernissage на Щипке, Cult - на месте гостиницы Варшава и Cosmo на Космодамианской набережной (по Cosmo официально цены еще не озвучены).
Таким образом, в 2021 году в районе стартовало 7 новых премиальных проектов, 3 из которых - класса Делюкс.
Прошедший год отмечен не только яркими «стартами», - еще несколько знаковых домов готовятся "финишировать" уже в начале текущего, 2022-го года.
Завершается процесс ввода в эксплуатацию Cloud Nine от Vesper на Б.Полянке, документы будут подписаны в январе-феврале. В декабре сдан в эксплуатацию еще один роскошный замоскворецкий комплекс (название и детали опускаю по просьбе застройщика, - подробности в "очном" формате).
В 2022 году должен быть наконец сдан долгострой с непростой судьбой - апарт-комплекс на Садовнической улице - А-Residence. С учетом юридических сложностей, оставшиеся лоты застройщик пока так и не вывел на рынок, - ждем в первом квартале.
Летом 2022 г. сдается ЖК «Титул» на Якиманке.
В этом же году с большой вероятностью будут решены проблемы с завершением строительства особняка «Корица» в уже более чем наполовину заселенном комплексе Полянка / 44.
За статусом упомянутых выше проектов в Замоскворечье продолжаем внимательно следить. А также держим руку на пульсе новых площадок, которые "легким движением руки" уже в этом году могут превратиться в котлованы новых элегантных домов.
Новые проекты в цифрах
Если новые проекты перенести на язык цифр, получим около 550 квартир и апартаментов, появившихся на элитном рынке Замоскворечья в 2021 году, включая анонсированные в конце прошлого года стройки. При этом апартаменты составляют почти половину нового фонда в абсолютном выражении. Продано из 550 юнитов менее 20%, таким образом примерно 450 лотов ждут покупателей.
Если учесть непроданные объемы в новых комплексах, строительство которых было начато до 2021 года, и предложения инвесторов в уже сданных домах Замоскворечья, получим дополнительно еще 230-250 единиц. В итоге, объем предложения премиального первичного рынка (без учета бизнес-класса) на январь 2022 года составляет 680-700 лотов.
Для сравнения, объем премиального вторичного рынка Замоскворечья (муниципальные районы Замоскворечье и Якиманка) в течение 2020-2021 гг. стабильно составлял 250-300 квартир и апартаментов. В эти цифры входят предложения с ремонтом и в бетоне в домах, которые удовлетворяют следующим критериям: год постройки не ранее 1998 года, наличие подземного паркинга и управляющей компании. С учетом того, что на вторичном рынке не менее 30% предложения - «в бетоне», связка двух, на первый взгляд абсолютно разных сегментов очевидна.
Москва vs Замоскворечье
По данным Knight Frank, опубликованным в ноябре, на начало текущего года объем предложения элитной недвижимости (первичный рынок) прогнозировался в размере около 1500 лотов. Это не финальные данные, в ближайшее время будет уточнение. Но тенденция понятна - сокращение предложения, выход на минимальную планку с 2016 года. Пятилетний максимум зафиксирован в III квартале 2020 года - 2800 лотов.
С учетом сегодняшнего размера первичного элитного рынка, 700 лотов Замоскворечья составляют почти половину всего объема. (Моя экспертная оценка основана на анализе данных по новостройкам Замоскворечья).
Возможно, могут быть разночтения в методике подсчета. Но даже если из премиального сегмента «вычеркнуть» А-Резиденс на Балчуге и Cult на Октябрьской (менее 200 лотов), 500 квартир и апартаментов составят твердые 30% всех элитных новостроек Москвы. Не нужно быть «большим» аналитиком, чтобы спрогнозировать повышенный спрос на дорогие квартиры и апартаменты Замоскворечья.
Покупателям и собственникам
Писал неоднократно, но в годовом материале не грех и повториться: покупатели вторичного и первичного рынка отличаются, у них кардинально разные цели и "сроки заселения".
Однако, квартиры в новостройках с высокой степенью готовности, в нашем случае - уже сданные дома или со сроком сдачи в горизонте до полугода - на практике только номинально являются «первичными».
По факту, за исключением юридических моментов, эти предложения напрямую конкурируют с квартирами вторичного рынка в бетоне или с «неликвидным» ремонтом в обжитых, давно сданных домах. Здесь «неликвидный» - такой ремонт, который покупатель не принимает в расчет и покупает «голые стены», с прицелом полной переделки «под себя».
Соответственно, собственникам "вторичных" квартир следует рассматривать новостройки как дополнительный конкурентный фактор с точки зрения ценообразования и объемов предложения. Также не следует полностью экстраполировать прогноз о повышенном спросе на новостройки на вторичный рынок.
Покупателям же объектов на вторичном рынке рекомендуется обратить внимание на новостройки высокой степени готовности.
Итоги 2021 года на вторичном рынке, а также прогнозы и тенденции наступившего года - в следующем материале.
Записаться на бесплатную консультацию по премиальной недвижимости Замоскворечья
------------
*К вопросу классификации: автор, исходя из собственной экспертизы по локации, тех. характеристик домов и цены за квадратный метр разделил всю дорогую недвижимость Замоскворечья на 4 категории - A, B, C, D. Где А - Делюкс, В и С - премиум, а D - бизнес-класс.