Ни для кого не секрет, что цены на недвижимость за последние полтора года выросли. В Москве процентов так на 25-30.
И вроде бы в этом нет ничего плохого, наоборот - продавцы рады, что смогли продать свои квартиры дорого, они этого так долго хотели. Покупатели бросились скупать все подряд, вкладывая дешевые ипотечные деньги или дешевеющие собственные средства в дорожающий актив. Риэлторы сделали большое количество сделок, выполняя и перевыполняя планы. Банки обновили исторические рекорды по выдаче ипотечных кредитов. Все довольны.
Просто праздник!
Но поскольку я на рынке с прошлого века, у меня есть определенная доля скепсиса по этому поводу. И заключается она в том, что после любого бурного праздника случается как минимум долгая уборка, а бывает что и тяжкое похмелье.
Чем мне не нравится рост цен? Сейчас поясню.
- Сделка - процесс двухсторонний, там есть продавец и есть покупатель. Сделки проходят, когда покупатель и продавец приходят к соглашению. Это бывает, когда разрыв в предложении и спросе находится в рыночном коридоре, это примерно 10-15%. Тогда рынок активен.
- На данный момент продавцы видят, что это их шанс продать дорого. И поднимают цены. Некоторые необоснованно высоко. Но пока еще активный рынок по инерции продолжает эти предложения покупать. Дешевая ипотека (дешевые деньги) этот процесс поддерживает.
- Покупатели пока еще готовы покупать дорожающую недвижимость (надо брать же, пока не подорожало и пока деньги есть). Но уже некоторые начали замечать, что стоимость необоснованно высока. А ипотека уже не стала такой выгодной, особенно на вторичном рынке.
- Продавцы не просто продолжают держать высокие цены, но и стараются их поднимать, чтобы выжать из ситуации максимум. Такое уже бывало на рынке и не раз.
- Что будет происходить дальше? Дальше разрыв (тот самый в 10-15 %) между спросом и предложением начнет расти. Покупатели будут приобретать объекты по самой нижней ценовой границе, а продавцы выставлять их по самой высокой.
- Поскольку рынок недвижимости весьма инертен, процесс этот будет длиться от 6 месяцев до 1,5 лет (повторюсь, это уже было на рынке и в 2007 и в 2014 году с последующей стагнацией). Итогом станет ситуация, когда низы не могут купить по данной цене, а верхи не хотят цену снижать. Или наоборот - низы не хотят покупать по данной цене, а верхи уже не могут психологически ее снизить. От формулировок суть не изменится - разрыв остановит активность рынка.
Поэтому мне и не очень нравится рост цен. Потому что потом это будет тяжелая работа по переубеждению продавцов, что цена не может расти бесконечно. И что те суммы, по которым они не успели продать сейчас, могут уже не предложить через 1-2 года.
И что квартиры уже сложно будет продать за 1-2 недели, как на рынке продавца.
Все это уже было. И все это опять будет.
Но пока все это незаметно. Титаник плывет. Всем хорошо.