Всем привет!
В сегодняшней статье я расскажу о том, чего можно ожидать от проведения кадастрового учета в отношении своего здания, если мы говорим о площади объекта.
Конкретно мы будем говорить о том, как она должна измениться с того времени, как в отношении объекта проводилась техинвентаризация, т.е. работы БТИ – изготовление техпаспорта, который стал основанием для постановки такого объекта на кадастровый учет в 2013 году.
Данный вопрос носит актуальный характер, потому что площадь влияет на кадастровую стоимость, которая влияет, как минимум, на размер налога.
Мы разберем требования БТИ, требования кадастра и сделаем общий вывод
Требования БТИ
«Холодные» пристройки
Термин «холодные» означает, что они не содержат прямого отопления, которое бы носило такой же характер, как и отопление всего дома.
По мнению БТИ, такие пристройки не должны были войти в площадь объекта – это могли быть тамбуры, веранды, террасы и т.д.
Поэтому в любом техпаспорте мы увидим, что данные «холодные» пристройки не вошли в площадь здания.
Я считаю данное мнение ошибочным, потому что:
- 1. Что касается холодных пристроек
В библии БТИ – инструкции №37 указано, что
Все пристройки разделяются на отапливаемые и холодные, общая площадь помещений в отапливаемых пристройках учитывается в составе жилищного фонда.
Т.е., если исходить из прямого чтения, то площадь отапливаемых пристроек учитывается в составе жилищного фонда.
А что с холодными?
На мой взгляд, она также должна была учитываться в площади здания, но не в составе жилищного фонда.
Винить БТИ здесь нельзя, потому что когда они занимались своей деятельностью, то кадастром в России и не пахло, поэтому они не могли знать, что у нас будет подсчет площадей отдельно для жилищного фонда и отдельно для будущего кадастра, куда войдет практически всё;
- 2. Что касается веранд, террас и т.п.
Я отдельно их выделяю, потому что они отдельно фигурируют в требованиях и имеют свои определения.
В инструкции №37 указано, что
Площадь здания определяется в соответствии с п.5 приложения 2 СНиПа 2.08.01-89*.
Открываем данный СНиП, который в то время действовал и видим, что
Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.
Поэтому вины БТИ я здесь тоже не вижу, т.к. черным по белому написано, что в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
Стены веранды вряд ли можно отнести к наружным стенам всего здания. Это, скорее, как дополнительный элемент здания, который может быть спокойно демонтирован (в некоторых случаях – это не так и веранда является продолжением несущих стен здания, но я беру во внимание самые распространенные случаи).
Общая площадь внутри дома
Я гораздо подробнее писал об ошибке федерального уровня со стороны БТИ здесь (кликабельная ссылка).
Я не буду повторяться, а лишь резюмирую, что была совершена ошибка и теперь беспроблемное прохождение кадастрового учета возможно лишь соблюдая досконально закон и требования, а также исправляя ошибки прошлого.
Требования кадастра
- 1. Что касается холодных пристроек
В основном речь идет о тамбурах.
Так вот, если мы говорим о них, то они согласно требованиям кадастра не включаются в площадь жилого здания (п. 10.1 Приказа Росреестра №П/0393).
Данный факт является странным, особенно в сравнении с информацией, которая идет ниже.
- 2. Что касается веранд, террас и т.п.
Веранды, террасы и пр. включаются в площадь здания (п. 10.3 Приказа Росреестра №П/0393).
Почему так, а именно: тамбуры не включаются, а открытая терраса включается – я ответить четко не могу.
Возможно, законодатель считаем, что веранда, терраса являются неотъемлемой частью здания, возведены на тех же фундаментах и т.п.
Лично я считаю, что веранда – это тот же тамбур, просто остекленный.
Общая площадь внутри дома
Площадь, которая занимается внутренними стенами, перегородками и иными конструктивными элементами должна войти в общую площадь дома.
Сейчас это написано черным по белому (п. 10.3 Приказа Росреестра №П/0393), поэтому двойного толкования быть не может.
Основные тезисы статьи
- Площадь здания увеличится из-за необходимости включения таких элементов, как веранда, терраса и т.д.;
- Площадь здания увеличится из-за необходимости включения площади, занимаемой внутренними стенами, перегородками и иными внутренними конструктивными элементами, т.е. из-за ошибки БТИ, т.к. площадь данных элементов всегда должна была входить в площадь здания;
- Т.к. площадь увеличится, то увеличится и кадастровая стоимость, а следовательно – налог на недвижимость, поэтому следует подумать, действительно ли необходимо проводить кадастровые работы в отношении объекта.
Возможно, Вам могут быть интересны статьи по данной теме:
Ошибка БТИ федерального уровня (для владельцев зданий)
Уточнили здание на земельном участке? Налог на него станет больше. Объясняю почему
Включается ли чердак в площадь и в чем отличие от мансарды?
Неотапливаемое помещение входит в площадь дома?
Как считается площадь мансарды?
Площадь по техпаспорту отличается от площади по свидетельству. Причины и последствия
#кадастр #кадастровый инженер #бти #росреестр #недвижимость #право #законы #дом #сад и дача #участок