Некоторые думают, что расторжение договора и признание его недействительным — одно и то же. Но юридическая суть этих понятий разная. Когда стороны договора расторгают его, любые обязательства прекращаются. То есть, сначала соглашение было работающим, а потом нет.
При признании договора недействительным он считается соглашением, изначально не имеющим юридической силы. Даже если стороны завизировали документы и зарегистрировали сделку в Росреестре, это не имеет никаких правовых последствий. То есть, договора как бы не было.
Чтобы было понятнее, приведу примеры из своей практики.
Расторжение договора
История 1. Виктор Степанов — менеджер небольшой фирмы, захотел продать двухэтажную квартиру в столице. Недвижимость досталась ему по наследству. Покупатель быстро нашелся. Он отдал часть взноса до регистрации сделки в Росреестре, а остальные деньги положил в ячейку банка. Когда Виктор через 14 дней открыл ее, оказалось, что до полной суммы по договору в ней не хватает 3 500 000 рублей.
Как выяснилось, деньги в ячейку клал друг покупателя по доверенности. Когда у вкладчика в руках оказалась кругленькая сумма, он решил забрать себе часть наличных. Покупатель квартиры обещал выплатить недостающую сумму, но Степанов ждать не захотел. Он подал в суд, и договор расторгли в судебном порядке из-за нарушений одной из сторон условий сделки. О том, удалось ли горе-покупателю вернуть деньги, украденные его «товарищем», история умалчивает.
История 2. 1996 год. Массовая приватизация квартир. Сергей Смолкин, житель Балашихи, отказался от своей доли недвижимости в пользу дочки и жены. Через 4 года Сергея лишили свободы за разбой. Пока Смолкин находился в тюрьме, жена продала квартиру Денису Лукьяненко и переехала в Москву. С мужем связь она не поддерживала.
Выйдя из мест лишения свободы, Сергей обнаружил, что семья переехала, а в квартире проживает посторонний человек. Лукьяненко тоже удивился — во время покупки недвижимости его никто не предупредил о праве другого человека на эти же квадратные метры.
Состоялся суд. Право Смолкина на проживание в этой квартире было подтверждено. Но мужчины решением суда остались недовольны, так как в их планы не входило проживание с посторонним человеком. В итоге Смолкин и Лукьяненко подали иск к бывшей жене Сергея. Лукьяненко потребовал расторжения договора — суд его претензии удовлетворил.
В этом случае договор был расторгнут из-за изменения обстоятельств, которым следовали стороны при заключении сделки. Понятно, что если бы Лукьяненко заранее знал о Сергее Смолкине, то не стал бы покупать квартиру.
Обе этих истории произошли с дееспособными людьми — сделки их устраивали до наступления определенных событий. Совсем по-другому дело обстоит с договорами, признанными судом недействительными.
Пример 1. Жил в Подольске мужчина по имени Дмитрий Ерхан. Он с молодости испытывал любовь к спиртным напиткам. До 33 лет он контролировал себя благодаря матери, которая держала сына в ежовых рукавицах. Но после ее смерти Дмитрий запил всерьез. За год он умудрился взять семь кредитов в разных банках, продать квартиру и начал пропивать полученные деньги. Коллекторские агентства забили тревогу. Сотрудники компаний по взысканию долгов позвонили сестре Дмитрия в Краснодар и спросили, будет ли она выплачивать долги брата?
Сестра пришла в ужас и тут же вылетела в Подольск. Отдавать деньги за непутевого брата она не собиралась. Женщина подготовила доказательства «невменяемости» Дмитрия, обратилась к адвокатам, организовала психиатрическую экспертизу и доказала, что ее брат не осознавал последствий своих действий. В итоге кредиты и долги были признаны судом недействительными.
Иногда граждане умышленно используют недееспособных родственников, чтобы заключить от их имени сделку или получить кредит, а потом аннулировать договор. Это так, информация к размышлению.
Пример 2. Жительница Подмосковья Ольга Турлакова уехала к больной матери в деревню на 6 месяцев. Чтобы не терять времени, она поручила племяннику Юрию Смирнову сделать перепланировку ее двухкомнатной квартиры. Для этого женщина выписала на него доверенность.
Едва тетка ушла, Юрий тут же продал недвижимость сразу трем покупателям, взял со всех предоплату и уехал в Санкт-Петербург. Суд признал недействительными все договоры. Даже тот, который покупатель успел подать в Росреестр для регистрации.
Вывод: проверяйте каждый договор купли-продажи несколько раз. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к опытному юристу.