Вторичное жильё в отличие от новостройки имеет свою историю, и нередко история эта покрыта мраком. За ней могут скрываться незарегистрированные собственники, прописанные несовершеннолетние дети и т.д. Чтобы покупка желанной квартиры принесла только радость, нужно узнать об объекте всю подноготную.
В сегодняшнем материале разберёмся, на что стоит обращать внимание, покупая квартиру на вторичном рынке.
Изучаем объект
Завышенная цена квартиры
Большинство покупателей размыто представляют себе рыночную ситуацию в сфере недвижимости. Из-за чего завышенная цена на недвижимость может восприниматься как оптимальная. В итоге покупатель переплатит и потеряет деньги. Стоит отметить, что торг в большинстве случаев уместен. Если объект не соответствует каким-либо требованиям или имеет недочеты, всегда стоит поторговаться. К тому же сейчас большинство собственников выставляют объекты на продажу с чуть завышенной стоимостью, надеясь на то, что повезет с несведущим покупателем.
Скрытые дефекты
Вторичное жильё уже подверглось износу. Одно чуть меньше, что незначительно сказывается на качестве, другое чуть больше, и в этой ситуации могут всплыть крупные дефекты. Чтобы не купить неликвид, стоит подробно осмотреть объект: есть ли трещины в стенах, в каком состоянии трубопровод, нет ли плесени и т.д. Отметим, если жильё выставлено на продажу по очень низкой стоимости, то скорее всего имеет серьезные дефекты.
Однако бывают ситуации, когда недочеты даже на руку покупателю. Например, квартира покупается под ремонт. Объекты из старого фонда всё чаще нуждаются в капитальном ремонте. Перед покупкой такой квартиры прикиньте примерную стоимость вложений, как денег, так и времени.
Юридическая чистота объекта
Это самый важный пункт, так как если есть проблемы с документами, покупатель может лишиться уже купленного жилья. Важно проверить наличие скрытых собственников. Например, кто-то не учтен во время приватизации, один из собственников находится в тюрьме и т.д. Если квартира досталась в наследство, также стоит узнать, учтены ли все наследники. Ситуаций, по которым могут быть проблемы с документами, множество.
Неузаконенная перепланировка
Если в квартире сделан современный ремонт, то могла быть выполнена и перепланировка. В случае, когда перепланировка официально зарегистрирована, вопросов нет. Другое дело, если регистрации не было. Тогда можно либо поторговаться с собственником, либо попросить восстановить первоначальный вид жилья. Чтобы проверить законна ли планировка, необходимо обратиться в БТИ для получения техпаспорта или поэтажного плана. После получения документ сравнивают с реальностью.
Неблагополучный дом
Квартира выбрана и всё прекрасно, но не стоит торопить события. Для начала нужно посмотреть сам дом и оценить обстановку там. Например, обветшалые окна и двери могут говорить о неблагополучных соседях. Свалка в подъезде может стать рассадником насекомых или крыс. К сожалению, если обстановка оставляет желать лучшего, то поделать с ней вряд ли что-то получится. Поэтому стоит отказаться от покупки. Если в подъезде всё аккуратно, нет мусора и подозрительного запаха, то можно с уверенностью сказать — дом благополучный, а соседи чистоплотные.
Изучаем документы
Документы, подтверждающие право собственности
Проверить нужно всё: выписка ЕГРН, свидетельство права собственности, договор купли-продажи, договор наследования или дарения, приватизация.
Документы, подтверждающие личность собственника
Обязательно сравниваем данные с документами права собственности. Если в сделке будут фигурировать дети, то и их данные тоже. Отметим, что в этом случае понадобится разрешение органов опеки.
Документы из ЖКУ
Выписка о зарегистрированных и справка об отсутствии долгов по коммуналке. Не лишним будет запросить последние платежки за квартиру.
Согласия для сделки
Оно нужно, если собственник в браке или если недвижимость находится в долевой собственности.
Подтверждение адекватности
Если личность собственника вызывает вопросы, то справки из психиатрического и наркодиспансера.
Доверенность
Если сделка совершается по доверенности.
Договор наследования
Если недвижимость получена в наследство, то стоит изучить документ, чтобы исключить претензии других собственников.
Сделки с вторичным жильём всегда имеют риски. Чтобы минимизировать их, необходимо обратиться к риелтору. Опытный специалист оценит ситуацию, поможет разобраться с документами и расскажет, как вести себя в спорной ситуации. Конечно можно всё сделать самостоятельно: поговорить с соседями, изучить район и т.д. Но для этого потребуется время и определенные навыки.
Что касается покупки квартиры в ипотеку, то здесь тоже не все так просто. Большинство граждан наивно полагают, что банк при оформлении досконально проверяет документы. На самом деле банк не отслеживает чистоту документов. И в случае оспаривания сделки банк получит свои деньги от страховой, а вот клиент не сможет вернуть свои кровные.