Инфляция растёт, эксперты прогнозируют двузначные ставки по ипотеке, срок кредита постепенно увеличивается. Стоит ли рисковать и брать ипотеку сейчас или ждать лучших времён?
Мы изучили, как менялись цены в уходящем году, нашли прогнозы на 2022 и посчитали, что выгоднее ипотека или аренда.
Ипотечные ставки
Ставки по #ипотеке напрямую зависят от ключевой ставки. Сейчас ключевая ставка — 8,5 %. Средняя ставка по ипотеке около 7,5-8%. У льготной ипотеки ставка не выше 7 %.
Без программ господдержки ипотека станет дороже: ставка по рыночной ипотеке дойдёт до 10%.
Срок кредита
В агентстве НКР (Национальные кредитные рейтинги) посчитали, что срок кредита с 21 года вырастет до 23 лет.
Что повлияло на подорожание недвижимости?
По данным московской биржи цена за квадратный #метр в Москве сейчас равна 256 386,67 ₽, то есть с начала года цена выросла почти на 25 %.
Эти цифры московская #биржа рассчитывает на основании данных, которые им передаёт ДомКлик. По другим данным стоимость квадратного метра выросла до 270 000 ₽.
Больше всего на #стоимость квадратного метра влияет цена стройматериалов. Она выросла на 20 % за год. К тому же спрос подогревают программы поддержки ипотеки.
Что происходило на рынке аренды
Из-за изменения программы льготный ипотеки 1 июля условия кредитования стали менее выгодными, многих это остановило от покупки #квартиры здесь и сейчас.
Многие #собственники успели выгодно продать свои подорожавшие квартиры. Предложение на рынке аренды упало на 57 % в Москве, а в регионах на 58%. При этом спрос на жильё снизился только на 27%.
Дефицит арендного жилья привёл к его подорожанию на 18% в Москве (в регионах – 20%). Средняя плата за #съёмноё жильё около 47 000 ₽ (в регионах – 17 000 ₽).
Так ипотека или аренда?
Теперь у нас есть все цифры, что сравнить траты на аренду и ипотеку.
Допустим, москвича Вениамина волнует, как распорядиться деньгами, чтобы не жить себе в ущерб. Он не знает, покупать ли скорее однокомнатную 40-метровую «вторичку» за 10 240 000 ₽ или снять такую же за 47 000 ₽.
Ипотека
На первоначальный #взнос есть 2 500 000 ₽. Вениамин как типичный россиянин берёт ипотеку на 20 лет под 8% на сумму 10 240 000 ₽. В этом случае ежемесячный платёж составит 64 740 ₽.
За всё время заёмщик заплатит 15 537 710 ₽.
Аренда
В расчётах мы будем учитывать растущие #цены в течение 20 лет с помощью формулы наращения суммы аннуитетных платежей.
Инфляцию примем за оптимистичные 4 %, то есть аренда в наших расчётах повышается на 4 % каждый год.
Вариант 1. Арендовать и не копить
Если отложить 2 500 000 ₽ на аренду, то они закончатся через 4 года и 2 месяца с учётом инфляции.
Если продолжить арендовать дальше, то с учётом инфляции за 15 лет и 10 месяцев потратим 14 294 792 ₽.
Вариант 2. Арендовать и копить на вкладе с пополнением и снятием
С учётом аренды, цена которой будет повышаться каждый год, с учетом инфляции в течение 20 лет, сумма на вкладе к концу срока будет 11 524 795 ₽.
Правда, на эти деньги к тому времени вряд ли можно будет купить квартиру в Москве.
Вариант 3. Только копить и пополнять вклад под 9 % на сумму ежемесячного платежа по ипотеке
Через 20 лет 2 500 500 ₽ превратятся в 58 262 182 ₽.
Вариант 4. Только копить на вкладе и НЕ пополнять
Через 20 лет 2 500 500 ₽ превратятся в 15 022 878 ₽.
Вывод
Выбор одного из этих вариантов зависит от целей. Вопрос в том въехать ли в ипотечную квартиру, потратив в итоге 15 000 000 ₽, или через 20 лет быть ли обладателем 58 000 000 ₽.
Источники
- Аналитические исследования агентства «Национальные кредитные рейтинги»
- Аналитический комментарий Центробанка
- Аналитика от ЦИАН: Рынок недвижимости в цифрах
- Индекс московской недвижимости ДомКлик для Мосбиржи