Большинство ипотечных займов в России выдаются на срок 10-25 лет. За это время у собственника квартиры могут не раз измениться жизненные обстоятельства: люди меняют работу, переезжают, разводятся, рожают детей. При этом может возникнуть необходимость продать взятую в кредит недвижимость.
Сегодня мы расскажем, какие есть законные варианты проведения таких сделок, и можно ли вернуть хотя бы часть средств, уплаченных по договору страхования имущества.
Что нужно сделать в любом случае
- Законодательство позволяет оформлять договоры купли/продажи (ДКП) на #жильё, находящееся в залоге, только с официального согласия кредитора. Если вы решили продать недвижимость, сначала обратитесь в банк, чтобы получить разрешение.
- Также нужно заказать расчёт, чтобы точно определить оставшуюся сумму долга, найти покупателя и выписать всех жильцов, включая несовершеннолетних.
Досрочное погашение займа
Если выплатить осталось небольшую сумму, самый простой способ — воспользоваться собственными свободными средствами или взять на короткий срок потребительский #кредит, чтобы самостоятельно погасить ипотеку.
Однако такая ситуация бывает крайне редко, чаще всего для досрочного погашения ипотеки используют деньги покупателя.
Если будущий собственник согласен предоставить задаток в размере задолженности, у нотариуса заверяется предварительный договор о продаже жилья, и #ипотека гасится средствами покупателя.
Затем банк снимает обременение с #квартиры, после чего можно оформлять договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре и проводить окончательный расчёт.
Погашение кредита в процессе сделки купли-продажи
Трёхсторонний договор с участием кредитора — самый распространённый и безопасный вариант продажи, защищающий как продавца, так и будущего собственника.
- Под контролем представителей банка покупатель закладывает средства в предоставленные ему две депозитарные ячейки.
- После подписания ДКП и регистрации права #собственности в Россреестре залогодержатель получает доступ к ячейке с суммой, равной остатку непогашенного долга.
- После этого кредитор снимает обременение, а продавцу предоставляется доступ ко второй ячейке — с оставшейся суммой.
Уступка ипотеки
Можно купить не квартиру, а сам #ипотечный кредит.
Будущий владелец переоформляет на себя ипотеку, принимая все обязательства продавца. Окончательный расчёт производится после одобрения займа покупателю и оформления сделки.
Регистрацией сделки занимается банк.
Продажа недвижимости кредитором
Банк самостоятельно находит покупателя, подготавливает все документы, проводит сделку, регистрирует недвижимость.
Собственник только подписывает #документы и после переоформления получает разницу между вырученной суммой и остатком задолженности.
Можно ли вернуть часть страхового взноса?
Согласно закону «Об ипотеке» все залоговое имущество в обязательном порядке страхуется, чтобы защитить банк от невозврата средств.
Нередко страховая премия выплачивается сразу на несколько лет вперёд. При продаже такой #недвижимости долг заёмщика перед банком погашается, а право собственности переходит к покупателю.
Это влечёт за собой досрочное расторжение договора страхования.
Изменения в законодательстве, вступившие в силу 1 сентября 2020 года, разрешили заёмщикам требовать возврата части #страховой премии за неиспользованный период страхования.
Для этого необходимо в течение 14 дней со дня погашения кредита обратиться с заявлением и подтверждающими документами в страховую компанию. Однако получить средства можно только при условии, что ипотечный кредит был взят до 01.09.2020 г. и страховое событие не наступало.
Закон не обязывает страховщиков возвращать перерасчёт тем лицам, кто оформил ипотеку до этой даты. Поэтому если средства значительны и после обращения в страховую компанию получен отказ, вопрос решают в судебном порядке.
➜ Рассчитать цену ипотечной страховки
Не забудьте уплатить налоги
Если взятая в ипотеку квартира находилась в собственности менее установленного срока (три и пять лет), продавец обязан уплатить с неё НДФЛ.
Однако облагаемый налогом доход можно уменьшить на сумму расходов на её покупку, в которую входят первоначальный взнос, выплаты и проценты по кредиту.