24 декабря НКР (Национальные кредитные рейтинги), являющееся подразделением РБК выпустило большой аналитический обзор «Что нам стоит дом построить».
Агентство спрогнозировало рост цен на жилую недвижимость в следующем году приблизительно на 10% (цитата):
«Общее повышение цен на новостройки составит не менее 10%, так как на себестоимость строительства жилой недвижимости также будут влиять растущая стоимость строительно-монтажных работ, удорожание земельных участков и относительно высокий спрос со стороны населения».
Как появилась эта цифра не понятно. Дело в том, что авторы рассчитали влияние удорожания стоимости стройматериалов за последний год на увеличение затрат на строительство. Затем они дали свой прогноз относительно роста цен на материалы на следующий год, и простой экстраполяцией вывели цифру в 5% удорожания затрат по материалам. Так как эта цифра подтверждена какими-никакими расчётами, с ней можно спорить, соглашаться или оспаривать (что я и сделаю). Но каких-то объяснений, почему к расчётному удорожанию в 5% по материалам были добавлены ещё 5% удорожания из-за роста стоимости земельных участков или за счёт увеличения спроса (да-да, не удивляйтесь, авторы исследования пишут об увеличении спроса в следующем году), экспертами НКР не даётся. Нам предлагается принять на веру, что это добавит к 5% удорожания по материалам ещё 5% сверх того.
Такая позиция - слабое место документа, которая мешает отнестись к нему, и, к выведенной таким образом цифре - 10%, серьёзным образом.
Но дело в том, что и к росту стоимости затрат на материалы на 5% тоже есть вопросы. Методика доказательств этого утверждения не без огрехов, и я хочу остановится на этом подробнее.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Сегодняшняя публикация на канале «Зде»:
НКР продолжает знакомить нас со своими прогнозами.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
(Продолжение статьи)
Из чего исходили авторы, выводя цифру в 5%.
Как базу они использовали структуру затрат на строительство 1 м2 жилья.
Из этих расчётов следует, что на материалы приходится около 1/3 всех затрат на строительство.
После этого, эксперты использовали данные по росту стоимости строительных материалов в период с октября 2020 года по октябрь 2021 года.
Исходя из удельного веса в общих затратах каждого из материалов, они высчитали среднее удорожание по всем позициям, которое произошло в этот период. Так появилась цифра в 32%. Именно на столько выросли затраты застройщиков на материалы за год.
Дальше аналитики воспользовались данными ЕИСЖС, согласно которым стоимость строительства 1 м2 (включающая в себя не только затраты на материалы) с октября 2020 года по октябрь 2021 года увеличилась на 11%, и вывели соотношение: удорожание стоимости стройматериалов на 32% привело к повышению стоимости строительства на 11%, то есть, приблизительно, 3:1.
Затем они проанализировали ситуацию на рынках соответствующих видов материалов в отчётные месяцы.
Например:
И так по всем позициям.
Без каких-либо объяснений и доказательств, были озвучены прогнозы аналитиков роста стоимости этих материалов на следующий год.
Эксперты предположили, что на сортамент изделий из чёрных металлов (арматура, уголки, швелер, кладочная сетка и пр.) цены вырастут в следующем году на 20%, на бетон на 10%, на медь, алюминий и изделия из него (кабели) на 15-20%, на окна ПВХ на 10%, на теплоизоляцию на 10-15%, и так далее.
Вновь, исходя из удельного веса каждого материала, они рассчитали среднюю цифру удорожания по всем позициям: 15%.
Так как ранее ими уже было выведено соотношение 3:1, то итоговый результат был оглашён следующий: затраты на строительство должны вырасти в 2022 году на 5%.
Вот так и появилась эта цифра.
Ну, во-первых, так как эксперты не объяснили на чём основан их прогноз относительно роста стоимости материалов на следующий год на озвученные цифры, а не какие-то другие, хочу сказать, что в краткосрочной перспективе их прогноз уже не нашёл своего подтверждение.
Обратите внимание, данный отчёт датирован 24 декабря, однако в расчётах использовались октябрьские показатели, при том, что за прошедшее время ситуация сильно изменилась, и указанные в расчётах цены уже не актуальны, так как они снизились.
Пример:
Эксперты сообщили о росте цен на арматуру на 52% за отчётный год, но эти данные устарели. Цены на арматуру идут вниз.
Вот график по ценам на эту позицию за 2021 год, взятый мною из специализированного издания «Металлоснабжение и сбыт».
Действительно, в середине года средняя цена арматуры, составлявшая в начале года 70 тыс.руб. за тонну, сильно подскочила до 100 тыс.руб., однако, затем начала снижаться, затем немного приподнялась, но к концу декабря снова снижается и составляют 79 тыс.руб., увеличившись, тем самым, по итогам 2021 года всего на 13%.
Та же ситуация с медью и алюминием. Эксперты использовали в расчётах показатели в 3 180 долларов на тонну алюминия и 10 652 доллара за тонну меди. Однако цены на эти металлы к концу года тоже пошли вниз. Вот так обстоит ситуация на 22 декабря.
Снижение цен на 10% по обоим позициям.
О чём это говорит? Ровно о том, что прогнозы экспертов НКР, которые для обоснования роста затрат на материалы в 2022 году использовали произвольно названные цифры (не пояснив, почему были выбраны эти, а не другие), ни на чём не основаны. Аналитики могут как УГАДАТЬ, так и не УГАДАТЬ с ценами на материалы в следующем году, но на точный прогноз такие расчёты явно не тянут - цифра удорожания на 5% из-за увеличения стоимости материалов получена «с потолка».
Точно также взята «с потолка» и цифра удорожания на 5%, которое произойдёт в связи с ростом затрат на приобретение земли или за счёт увеличения спроса (вопрос к авторам исследования: а если спрос упадёт?). В этом случае, цифра не подкреплена ничем, кроме общих рассуждений, а значит не ясно, почему названа цифра 5, а не 3, или, скажем, не 15.
Иначе говоря, вся цифра в 10% - произвольно сконструированная, была получена в расчётах, основанных исключительно на допущениях, сделанных авторами. Достоверность таких расчётов минимальная.
А между тем, со ссылкой на аналитический обзор, информация о росте цен на недвижимость в следующем году на 10% уже пошла гулять по СМИ. РБК, РИА, Интерфакс – где только не прозвучала эта новость.
Цифра озвучена, осталось в голове, на неё будут ссылаться.
Если вы видели эту новость, мой совет, выбросите её из головы и забудьте.
Цифра «туфтовая»! Новость тоже.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Сейчас бороться с инфляцией по большей части бесполезно ввиду открытой экономики. Инфляция импортируется, причём независимо от того, импортируем мы товар или экспортируем. Цены внутри страны примерно равны мировым. Бороться с этим невозможно. Можно бороться с последствиями, повышая доходы. А с этим проблемы. ЦБ говорит, что все беды от того, что люди много тратят, и надо уменьшать их доходы. При этом рост налогообложения идёт на десятки процентов за год, а когда пенсионерам решили увеличить пенсии за год вместо 6 на 8 процентов, началась паника, что доходы упадут менее того, что наметили.
Статья: Чего ждут от 2022 года застройщики (часть 2).
Золото и картошка могут стать по одной цене, а путинки 12 квадратов на сучьих выселках могут стать бесплатные. Уже сейчас в Скандинавии такое только чуть более просторное жилье является социальным, то есть его государство даёт инвалидам и прочим бедолагам. Это в РФ дураков на сто лет припасено, и они их берут в ипотеку.
Статья: Определилась реакция застройщиков на стагнацию продаж.
Пусть все банки (дружно) поднимут ставки до 20 (лучше 30%)
Вот тогда начнётся...
P. S. Только Набиуллиной не показывайте!!!
Статья: Две новости, и обе плохие. С чего начать?
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени на блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
РУСАЛОЧКА
живопись, масло, 60x90 см
Владимир Любаров
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему
* Рассмотрение законопроект об апартаментах перенесли на 2022 год. Как мы должны это оценивать?
* На какой ноте заканчивает год рынок новостроек.
* О чём говорят декабрьские показатели.
* Инфляция и рост цен на жильё.
* Чего ждут от 2022 года застройщики (часть 2).
* Чего ждут от 2022 года застройщики (часть 1).
* 2022 год и борьба с инфляцией. Окажется ли она успешной? (часть 2-я).
* "Затоварка" рынка и снижение цен - возможные сценарии в 2022 году.
* Поддержка государством рынка индивидуального жилищного строительства уже не способна «разогреть» рынок.
* Высокие цены квартир в новостройках и низкие темпы продаж не совместимы.
* 2022 год и борьба с инфляцией. Окажется ли она успешной?
* Фондовый рынок в России падает второй месяц. Когда произойдёт остановка?
* Тренд на снижение цен становится всё более очевидным.
* Падение индекса Московской биржи приостановилось, падение акций застройщиков – нет.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,
