Наш опыт взаимодействия с собственниками в процессе сопровождения сделки по продаже квартиры очертил для нас горизонт типичных заблуждений относительно оценки стоимости реализуемого объекта.
Давайте рассмотрим стандартную ситуацию. Обычная семья: двое детей, папа, мама — им необходимо продать недвижимость в которой они живут. Предположим из двухкомнатной квартиры они планируют переехать в трехкомнатную.
С чего в большинстве случаев семьи начинают обсуждение процесса переезда? Правильно, с бюджета: сколько есть в распоряжении для того чтобы иметь возможность переехать в новую трехкомнатную квартиру.
Они садятся вечером на кухне и мать семейства размышляет: «Дорогой я знаю, что в прошлом месяце наши соседи продали такую же квартиру, как у нас за 5 млн. рублей”.
Он ей отвечает: “Их квартира была хуже чем наша. У нас этаж выше, подъезд лучше, ремонт дороже, и кухня остается. По всем этим параметрам наше предложение более ценное и квартира выглядит более респектабельно. Поэтому, если уж соседи умудрились за свою взять 5 млн руб., то мы сможем выручить 5 млн 150 тыс. руб. Точно!”
Жена предусмотрительно добавляет: “И кстати, если мы хотим, чтобы покупатель купил за 5 млн 150 тыс. руб, то нужно в сумму заложить небольшой люфт на возможный торг. Поэтому в рекламе мы должны указать цену 5 млн. 300 тыс. руб”.
Супруг поддерживает её: “Слушай, отличная идея! Хорошо что ты не забыла об этом. Давай подумаем ещё про комиссию агента. Он попросит с нас какие-то деньги за приведенного покупателя, поэтому в объявление мы поставим цену 5 млн 450 тыс. руб. для того чтобы иметь возможность уступить на 150 тыс. руб. и заплатить в качестве вознаграждения за покупателя тому агенту, который приведет именно этого покупателя».
Какие риски у подобного подхода?
В этой истории есть невидимая для продавца грань вопроса. Соседи немного приукрасили итоги сделки. В действительности они тоже предоставили скидку своим покупателям и продали квартиру за 4 млн 900 тыс. руб.
Мы наблюдаем типичную картину: квартира, подобная той, которая в прошлом месяце продана за 4 млн 900 тыс. руб. попадет в продажу за 5 млн 450 тыс. руб.
Как правильно оценить квартиру
При самостоятельной продаже недвижимости продавцу стоит предварительно изучить рекламируемые в данный момент объявления. Проще говоря, проанализировать объекты конкурентов, которые продаются прямо сейчас.
Обращать внимание в первую очередь следует не на стоимость объекта, а на дату размещения.
Далее я рекомендую изучить объекты конкурентов “ногами”. То есть побыть тайным покупателем, посмотреть не только квартиру, но и окружение дома, подъезд, двери соседей.
Не забудьте уточнить схему сделки: простая продажа или альтернативная. Возможно квартира продается из под залога банка. Эта информация позволит вам понять, как быстро продавцы выйдут на сделку.
Экспресс-совет
По сложности сделки мы можем предположить о примерном сроке выхода на сделку:
- только продажа (до 2 недель),
- только покупка (до 4 недель),
- альтернативная сделка продажа 1 объекта и одновременная покупка 1 объекта (до 6 недель),
- разъезд родственников/военная ипотека/покупка из под залога банка (до 8 недель),
- раздел имущества/опека (до 10 недель).
Выводы
Перечислив, все тонкости самостоятельной оценки недвижимости, мы видим разницу и степень рисков. Собственники всё больше понимают, что работать с профессионалами — выгодно. Это окупается и в финансовом ракурсе, и с точки зрения экономии времени.