Конец года и пора подводить итоги.
Делать прогнозы тоже нужно, хотя бытеут мнение, что прогнозы - дело не благодарное.
Однако, многие обращаются ко мне с просьбой дать проноз "Что будет?".
Если обратить внимание на тридцатилетнюю историю рынка недвижимости в России, и в Санкт-Петербурге конкретно, то всегда после бурного роста цен и активного спроса наступала стагнация и спроса и стагнация, соответственно, цен В некоторых случаях цены снижались. И были случаи во время кризисных явлений, когда цены снижались достаточно заметное на 30 - 35%.
Следовательно, мы можем предположить, что 2022 год пройдёт спокойно на рынке недвижимости, После предыдущих полутора лет роста цен и активности спроса мы в 2022 году с большой вероятностью увидим снижение активности спроса, которая потянет за собой увеличение сроков экспозиции объектов, что приведет к стабилизации цен и, возможно, какой-то её коррекции вниз на несколько процентов.
Как раз к концу 2021 года мы видим зачатки событий, которые я описал выше. 2021 год начался продолжением активного спроса перетекшего с 2020 года и уже к апрелю-маю мы заметили, что по некоторым объектам недвижимости срок поиска покупателя стал увеличиваться, находить покупателя стало сложнее и произошла стабилизация цен, как на первичном, так и на вторичном рынках. Уже в июне 2021 года по некоторым объектам цены стабилизировались. Осенью цены вернулись к росту, потому что мы увидели новый пик спроса. Вероятно это какие-то отголоски весеннего спроса, то есть люди вернулись из отпусков после лета и решили наконец-то закончить свой жилищный вопрос. Так же вполне возможно осений всплеск спроса был вызван постоянными разговорами о повышении ключевой ставки и фактической реализацией этой идеи Центробанком, что безусловно влияет на ипотечную ставку.
В конце декабря 2021 года средняя цена на вторичном рынке составляет 170-175 тысяч рублей за квадратный метр, в новостройках 190 тысяч рублей. Что интересно по данным дом.РФ цены по проектным декларациям на первичке - 160 тысяч рублей.
Ставки по ипотеке за год увеличились примерно на 1%. Но они ниже на 1,5% тех, что были 3 года назад. Соответственно Я бы не стал сегодняшние ставки называть баснословными.
Часть спроса с первичного рынка в 2021 году перешла на вторичный потому что цены на жилье на вторичном рынке стали ниже в сравнении с новостройками.
На вторичном рынке в развитых районах Петербурга можно спокойно купить квартиру по 130-140 тысяч рублей за квадратный метр. И ее сразу можно эксплуатировать, в отличии от первички, которая будет сдана через 1-2 года.
Недвижимость стоит покупать по мере необходимости. И официальная статистика показывает, что количество сделок на вторичном рынке с 2009 года только растет. И растет вне зависимости от цены. Недвижимость - это товар первой необходимости, который покупают по любой цене, чтобы удовлетворить свои потребности в жилье.
Смотрите на таблицу изменения спроса и цен с 1996 года по 2020 год:
С точки зрения инвестора, возможно стоит подождать и понаблюдать за тенденциями на рынке. Рынок недвижимости инертен и реагирует на внешние факторы с запозданием, в среднем на полгода. Следовательно можно будет легко определить, что происходит с ценами и войти на рынок по приемлемой цене. Но, хочу заметить, что интересные инвестобъекты разлетаются быстро и вы можете не дождаться интересного объекта инвестирования по привлекательной цене.
Не забывайте, что в долгосрочной перспективе цены на недвижимость только растут и приносят дополнительный доход при сдаче в аренду.
Такой короткий обзор без цифр у меня получился. Обзор с цифрами по каждому рынку выложу позже, подписывайтесь чтобы не пропустить.
С уважением ко всем,
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости