Рынок жилищного строительства «остывает» по всем фронтам: падает выдачи ипотеки, стагнируют продажи в многоквартирных жилых домах, стагнируют цены, падает количество одобренных экспертиз новых проектов.
Представители государства, отвечающие за строительную отрасль нарастание негативных тенденций видят отчётливо.
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Сегодняшняя публикация на канале «Зде»:
Высокие цены квартир в новостройках и низкие темпы продаж не совместимы.
Многие полагают, что когда застройщиков финансируют банки, они не зависят от продаж. Это не так, всё обстоит с точностью до наоборот ...
---------------------------------------------------------------------------------------------------
(Продолжение статьи).
21 декабря РБК опубликовало интервью с генеральным директором ДОМ РФ Виталием Мутко. Так, согласно его прогнозам, следующий год будет сложнее нынешнего. План по количеству ипотек на 2022 год - 1,4 млн. (в этом году будет выдано около 1,9 млн. – прим.), планы по вводу жилья также скромнее. Если в этом году будет сдано в эксплуатацию около 90 млн.м2 жилья, то задачи на следующий год значительно меньшие – 84-85 млн.м2. При этом, цель озвученную президентом по ежегодному вводу 120 млн.м2 жилья, никто не отменял.
Как государство планирует решать проблему уже известно. Оно собирается сконцентрироваться на строительстве малоэтажных домов.
Мы понимаем, что площадь любого маломальского частного дома больше площади стандартной квартиры массового сегмента, а значит меньшим количеством сделок можно будет возвести больший метраж, и тем самым, подобраться к заветным 120 миллионам.
Государственная Дума 20 декабря в третьем чтении спешно приняла законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который, как следует из его названия, вносит изменения в Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс и 214 ФЗ «О долевом строительстве…». После окончательного утверждения, индивидуальные жилые дома можно будет строить с заключением договора долевого участия, с использованием счетов эскроу и проектного финансирования.
С появлением соответствующей нормативной базы государство, застройщики и банки надеются резко увеличить объёмы строительства частных домов. И если уж говорить совсем откровенно, повторить «финт ушами», проделанный в прошлом году со льготной ипотекой и строительством многоквартирных жилых домов. В общем, у государства, и связанных с ним банков и застройщиков, планов на это «громадьё».
Насколько масштабны эти планы, понятно из выступления министра строительства Ирека Файзулина на Совете по стратегическому развитию и нацпроектам, состоявшемуся 16 декабря с участием президента России.
Вот цитата из его выступления:
«Доля кредитов на индивидуальное жилищное строительство пока не превышает 1%.
Ипотеку на ИЖС уже выдают несколько банков по ставке около 9,5%. Доля ипотеки на частные дома выросла, но пока остаётся совсем невысокой. Выдано 7,6 тысячи ипотечных кредитов на 20 млрд рублей.
Мы же предполагаем, что после запуска ипотеки на ИЖС ежегодно будут выдаваться кредиты на 100 тысяч домов, на эти деньги будет строиться примерно 12 млн кв.м такого жилья».
Реальны ли эти планы?
Думаю, что нет. Во всяком случае, в ближайшие год-полтора. Они не способны переломить общую негативную тенденцию, которую мы наблюдаем последние месяцы. С рынком строительства ИЖС в ближайшем будущем будет происходить всё то же самое, что и с рынком строительства МКД, то есть стагнация и падение.
Судите сами.
3 декабря «Российская газета» опубликовала статью: «В большинстве регионов России зафиксировано снижение спроса на участки под строительство».
Речь идёт о том, что в третьем квартале резко снизилось количество сделок по приобретению земельных участков под индивидуальное строительство. В целом, по стране сокращение составило 13%, хотя в отдельных регионах и того больше. Самое заметное падение, например, произошло в Башкирии, где количество совершённых сделок упало на 24%.
А вот, еще одна публикация от агентства ТАСС от 17 декабря: "Интерес к покупке загородных домов в России сократился вдвое".
Такие данные приводит ЦИАН. Они основаны на статистике просмотров объявлений. Сильнее всего это заметно в Омской области (сокращение в четыре раза), Свердловской области (в 3,2 раза) и Красноярском крае (в 3,1 раз). В 2,4 раза уменьшился потенциальный спрос в Краснодарском крае. В Москве и Московской области произошло сокращение на 45%. И так далее.
Это ли не доказательство того, что количество желающих иметь собственный дом становится всё меньше. И не из-за того, что люди не хотят жить в своём доме, а из-за того, что выросли цены на все: на стройматериалы, технику, механизмы, рабочую силу. А ещё выросли и будут продолжать расти ставки по ипотеке. Какое может быть массовое строительство в таких неблагоприятных условиях.
Государство мажет «широкими мазками»: миллионами метров, триллионами рублей, оглядывается «державно», и вовсе не замечает того, что происходит на «земле». Но нам то это сделать нетрудно. Давайте посмотрим, как оценивают сегодняшнюю ситуацию с малоэтажным строительством люди, которые этим занимаются сами.
Есть такой телеграмм-канал «Строительство и бизнес» с 65 тысячами подписчиков. Ребята не только ведут успешный канал, но и давно занимаются малоэтажным строительством.
На днях они выпустили целую серию постов, озаглавленных очень просто: «Про кризис на нашем рынке», посвящённых текущей ситуации. Что же они пишут:
* Сейчас начинается негативный сценарий, который мы ожидали еще полтора года назад. Начался спад на рынке малоэтажного строительства.
* С сентября мы имеем падение трафика на сайте, падение количества первичных обращений и заключённых договоров в 2 раза. В деньгах падение в 2 раза не наблюдается, так как цены выросли на 40-50%.
* В Москве состоялась новогодняя встреча строителей частных домов. У большинства спад на 30-50%. Например, геологическая компания, которая работает со многими строительными компаниями, делала 150 геологий в месяц в ноябре 2020, а сейчас делает 50-70.
* Новых заказчиков нет.
* Уже стало известно о массовых сокращениях людей в двух дешёвых (народных) компаниях.
* Конечно, производители блоков, клеёного бруса и кровли пока «в шоколаде», они просто не видят то, что идёт к ним и придёт через 3-6 месяцев.
* Появились компании, которые стали просить первым платежом оплатить много: 50%, 70%, 100%, а за это обещает какие-то «плюшки», например, низкие цены. Мы на рынке много лет и хорошо знаем, что это первый признак, что компании в 2022 уже не будет.
* Цены в течении всего года росли на всё на 5-10% в месяц. На некоторые позиции выросли в итоге на 100%. Росла не только стоимость материалов, но расценки на рабочую силу. Непрерывное повышение цен провоцировало заказчиков срочно оформлять договора, чтобы успеть до нового повышения.
* Все резко «встало» в сентябре. На некоторые позиции начался "откат" по ценам, например, на OSB. На остальные рост цен прекратился.
* Пандемийный «угар» закончился. Низких цен не осталось, но дальнейший их рост невозможен. Он закончился. Условия для какого-то бума просто отсутствуют напрочь.
* Начался спад. Сейчас всё разворачивается по сценарию 2008, 2014 годов, то есть, по максимально плохому.
* С доходами у заказчиков стало совсем все не хорошо. Например, в нашей конторе любили заказывать дома пилоты Аэрофлота. Причин две: 1) мы рядом с Шереметьево 2) у нас куча общего с авиацией. Чек-листы, приёмки и т. д. До пандемии пилоты зарабатывали 500-700 тыс. р. в месяц. А теперь зарабатывают 200-300 тыс. р. Они стали реже летать. А дома, которые раньше у нас стоили 7 млн рублей, теперь дешевле 10 млн. рублей купить невозможно. Но мы не можем продавать за 7 миллионов, потому что их дороже построить. Теперь пилоты дома у нас больше не заказывают. И это только один пример.
* Мы созваниваемся с коллегами. У всех одно и то же. Потенциальные заказчики ходят по разным компаниям и сравнивают цены, просят скидки и ждут акций. И они совсем не торопятся теперь. Средняя скорость принятия решения на рынке снизилась с 1 месяца до 6. И это, настоящий спад.
* Наш прогноз на 2022: будет спад не меньше, чем на 30%. Этот спад почувствуют все в разный период времени. Монолитчики и геологи уже про него знают. Строители коробок, продавцы блоков и клеёного бруса почувствуют его в апреле 2022, кровли, окон и отделки — к концу следующего года. Рынок снова жёстко станет рынком заказчика.
* Не все строительные компании смогут пережить этот спад.
Как вам такое видение текущего момента от ребят, которые работают на "земле". Кому вы больше доверяете - чиновникам, которые «грезят» о 12 млн.м2 в малоэтажном строительстве в год, что они собираются строить после внесения поправок в законодательство, введения ДДУ, эскроу и проектного финансирования. Или вы больше доверяете тем, кто этим самым строительством занимается не первый год.
Во всяком случае, у последних нет иллюзий. А они смотрят на происходящее с тревогой, сравнивая всё это с 2008 и 2014 годами.
По мне, так их описание ближе к реалиям, чем бравурные прогнозы Минстроя. Почему?
Да потому, что оно вписываются в общий контекст того, что мы наблюдаем последние месяцы на рынке многоквартирных жилых домов: падает выдача ипотек, стагнируют продажи, стагнируют цены, падает количество одобренных экспертиз новых проектов.
Рынок ИЖС живёт в том же мире, что и рынок МКД.
Речь идёт не о кризисе с малоэтажным, или многоэтажным строительством. Без разницы! Кризис наступает во всей отрасли, связанной со строительством жилья. Он только начинается, и продлится, как минимум, весь следующий 2022 год.
Так что меры, предпринимаемые государством по поддержке ИЖС, уже не способны «разогреть» рынок. Они запоздали.
Строительная отрасль вступает в новый 2022 год!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Ну надо в динамике рассматривать, а не в статике. У нынешних ипотечников хотя бы номинально зарплаты выше, чем у вчерашних. Ну вчера в коммерсанте была статья. что госконтракты по строительству срываются, т.к себестоимость выросла и для того, чтобы всё-таки строить, а иначе подрядчики просто уходят с гособъектов, пришлось срочно увеличивать цены на по сметам на 30%, хотя такой механизм не был предусмотрен ранее, временную заплатку поставили в законодательство.
Про рынок, а нет законов рынка, о которых все здесь рассуждают, т.к. рынка просто нет, да и законов к человеческому поведению нет, оно всегда нерационально. И живём мы при капитализме уже которое столетие, а между тем: " Капитализм-способ властвования, предполагающий регулярно возобновляемое строительство монопольных ограничений на путях предпринимательской рыночной стихии", Фернан Бродель сказал. а он в капитализме толк знает. Арриги вообще считал, что капитализм — это не система производства и обмена, а система контроля. Ну от тех придворных экономистов. которые с утра до вечера по всем каналам бредятину несут вы не услышите подобного, только туманную дурь, а может они просто тупые, ну как Сонин, например.
Важно понимать жизнь в динамике и её многогранности, а не докапываться до одного двух параметров, которые на слуху на данный момент, с подачи экономистов-содержанок.
Статья: Прогнозы по ключевой ставке на 2022 год.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени на блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ЗЕМЛЯ! ИЗ СЕРИИ "НАВОДНЕНИЕ"
живопись, масло, 80x80 см, 2005
Владимир Любаров
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему
* 2022 год и борьба с инфляцией. Окажется ли она успешной?
* Фондовый рынок в России падает второй месяц. Когда произойдёт остановка?
* Тренд на снижение цен становится всё более очевидным.
* Падение индекса Московской биржи приостановилось, падение акций застройщиков – нет.
* Что последует за падением продаж в новостройках?
* Определилась реакция застройщиков на стагнацию продаж.
* Новый цикл московской «вторички».
* Прогнозы по ключевой ставке на 2022 год.
* Рынок приходит в норму.
* Новые меры ЦБ ещё больше «охладят» рынок новостроек.
* Рынок приходит в норму.
* Где окажутся деньги с падающего фондового рынка?
* В ноябре тренд роста цен на новостройки Москвы сменился на противоположный. Цены начали снижаться.
* Где окажутся деньги с падающего фондового рынка?
* Ноябрьские данные по Санкт-Петербургу. Главная опасность для застройщиков – ипотека.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,