Мне очень нравится читать комментарии некоторых людей, которые пытаются делать прогнозы по росту цен на недвижимость.
Первые места в топ - 5 рейтинга квартирного кретинизма занимают те, кто анализируют рынок на основе цен объявлениях Циана; у них всегда цены растут на 10% в месяц.
Даже статистика Сбериндекса говорит о том, что цены в объявлениях процентов на 25 выше тех по которым заключаются реальные сделки.
Некоторые искренне уверены, что недвижимость будет расти на уровнь инфляции.
Что значит на "уровень инфляции" ? Ту которую рисует ЦБ: 9 % в год? Или ту которую видит пенсионерка в магазине: 50% в год?
Интернет, мобильная связь, Ж/Д билеты не дорожают уже лет 10, но про это все молчат. Билеты на самолет в Крым в 2021 подешевели в два раза относительно периода 2015-2020 гг.
На основании этих данных можно сделать вывод о том, что у нас в стране дефляция?
В логике населения, если огурцы подорожали в два раза, то все товары в стране должны подорожать на эквивалентную величину.
Люди совершенно не понимают природу инфляции. Глубинный народ уверен, что есть некий бюрократически орган который ежегодно распоряжается поднять цены для человека труда на 5-25 процентов. Такой вот извращённый Госплан.
Сказать, что какой-то актив будет расти в след за инфляцией это равносильно тому что сказать: "ветер дует из-за того что деревья качаются". Причина путается со следствием.
Истинная же причина инфляции в России заключается в спросе населения. Этого наши сограждане упорно не могут понять.
Особенно часто комментаторы от сохи, дабы продемонстрировать окружающим свои "выдающиеся интеллектуальные способности" пишут примерно следующее: " вот продукты подорожали в два раза, стройматериалы тоже подорожали в два раза, почему это недвижимость должна дешеветь?"
Чем менее товар/актив доступен для населения, тем более он чувствителен к просадке спроса и соответственно тем сильнее он будет дешеветь. Это называется эластичностью.
Что 100 рублей, что 200 рублей есть у каждого жлоба, а потому помидоры он купит и за 80 , и за 120 и за 200 рублей. Поворчит, но купит. В крайнем случае будет меньше есть, но с голоду не помрёт.
Продукты в принципе не являются эластичным товаром, как и бензин, они относятся к так называемым товарам Гиффена.
А что с недвижимостью?
Много ли существует людей у которых есть пару миллионов хотя бы на первоначальный взнос по ипотеке в МСК? Нет! Поэтому на падение спроса недвижимость реагирует сильнее всего. Это очень "тяжёлый" актив с очень высокой добавленной стоимостью.
Сейчас я применю два аргумента, которые вдребезги разобьют теорию инфляционистов:
1. Падение цен на недвижимость с 2015 г. по 2017 г. на 25 -30 процентов происходило на фоне накопленной за эти годы инфляции в 40 процентов!!!
2. Коммерческая недвижимость за период 2020 - 2021 гг. хоть и подорожала, но это подорожание несравнимо с недвижимостью жилой.
Выглядит в первом приближении парадоксально, ибо доходность коммерческой намного выше, а ее стоимость при этом ниже.
Все это говорит о том, что рост цен в падающей экономике вызван паникой и ажиотажным спросом населения. Квартирная инфляция в России опередила официальную среднюю инфляцию в экономике в 2020 и 2021 гг., что является нонсенсом.
Поэтому те, кто считают, что квартиры будут расти эквивалентно официальной инфляции будут очень сильно разочарованы в 2022-2025 гг.
Уважаемые читатели, мой YouTube-канал Маэстро кризиса начал свое вещание. Если хотите поддержать автора, то пожалуйста подпишитесь на него!
#недвижимость #финансы #ипотека #россия #аналитика