Арендными конфликтами сейчас никого не удивишь. Странно, что герои из сказки «Теремок» уживались вместе без проблем. Вот интересно, мышка-норушка брала плату за аренду комнат в теремке? Лягушка и лиса платили одинаково или мышь пересчитывала им плату исходя из занимаемой площади?
И в сказке, и в жизни вопросы те же.
Собственник станкостроительного завода в одном из городов-миллионников успешно сдал свою недвижимость в аренду. В арендную плату не входили коммунальные платежи, в том числе за теплоснабжение. Арендатор оплачивал тепло по счётчику, который был один на все здание – вводной от городской сети. Нужно заметить, что завод, это конечно, не «теремок», в котором всего три окна и дверь. Масштаб советских построек впечатляет: светоаэрационные фонари, многометровые пролеты и витражные окна, антресоли, пристройки, надстройки. Здание огромное и сложной планировки. И без того запутанные инженерные сети претерпевали многократные переустройства с приходом каждого нового арендатора.
Жил-поживал арендатор в своём «теремке», налаживал деятельность, пока не решил, что одному такая площадь под производственные задачи избыточна. Пересдал часть помещения в субаренду. Причем не много и не мало, а две трети от общей площади. Субарендный договор также не включал в себя коммунальные платежи. Оплата теплоснабжения была предусмотрена по фактическому потреблению.
Для определения «факта» (при отсутствии счётчиков) арендатор не придумал ничего лучше, чем считать по занимаемой общей площади: 33,33% счёта теплоснабжающей организации оплачивал сам, остальное перевыставлял субарендатору. Такое положение дел устраивало последнего ровно до тех пор, пока не пришла зима. Но вот когда при первых заморозках размеры начислений поползли вверх, как котировки доллара в 2014 году, субарендатор задумался. А поразмыслить было над чем.
Свою площадь он использовал под склад без особых требований к температуре воздуха. Выше нуля, и ладно. И самое главное: в его помещениях не было огромных витражных окон. Известно, что для обогрева комнаты в которой есть большое окно требуется больше тепла, чем для комнаты такой же площади, но без окна: для стеклопакета потери тепла выше, чем для утепленной стены.
Арендатор же на своей площади установил парники для выращивания различных культур. При этом для обогрева своих помещений он использовал не только всем известные радиаторные батареи, но и тепловые завесы. Приток воздуха в помещения арендатора нагревался также от общего теплового пункта.
Аргументы субарендатора не нашли положительного отклика. Последовало обращение в суд. Суд назначил экспертизу. Строительный специалист, который не только собаку, но и весь «теремок» сьел в этом вопросе – ИНЖЕНЕР ПО ТЕПЛОСНАБЖЕНИЮ И ВЕНТИЛЯЦИИ (кратко инженер ТГВ). Его задачей было провести энергетический аудит всех инженерных систем и определить, какая доля потребляемого тепла идёт на обогрев рассматриваемых частей здания. Для этого он собрал сведения о всех тепловых нагрузках на отопление и вентиляцию и выполнил расчёт.
В расчёте он учёл требуемую температуру в рассматриваемых помещениях и потери тепла через окна, двери и стены.
В итоге, эксперт инженер ТГВ смог вывести формулу, по которой стороны будут считать фактическое потребление субарендатора в зависимости от показаний общего теплового счётчика.
Доводы у эксперта были «железные» и не развалились в конце суда как теремок после посещения мишки. Суд принял их к сведению и удовлетворил иск.
Как думаете, полученная величина сильно отличалась от первоначальной?
Пишите свои версии в комментариях.
Это была шестая статья из цикла публикаций про специальности строительных экспертов.
*****
Статья подготовлена командой ИнженерАль. Подписывайтесь на нас в социальных сетях. Там мы публикуем свой опыт в области судебной и досудебной строительной экспертизы:
ВКонтакте: vk.com/ingeneralco
Telegram: t.me/ingenerAl
Свои видеоматериалы мы публикуем здесь: www.youtube.com/ИнженерАль
Мы выполняем сложные досудебные и судебные строительные экспертизы, консультируем в строительных спорах.
Свои вопросы Вы можете задавать в Telegram или в наш чат.
Спасибо за внимание!