Недавно с инициативой выступил Минстрой, который разработал проект закона о создании специальной государственной информсистемы (ГИС), где арендодатели должны регистрировать все договоры по сдаче в наем квартир, апартаментов и машиномест. Своими размышлениями на эту тему поделилась эксперт Ирина Радченко в прямом эфире ОТР.
Учет и контроль в этой сфере, безусловно необходим, однако есть несколько вопросов к разработчикам:
1. Чем не угодила система самозанятых, которую активно внедряет ФНС РФ? Активируй приложение в смартфоне и за 4% от суммы договора аренды, которые будет банк автоматически отчислять в налоговую, ты легальный наймодатель. Зачем честному гражданину еще какой-то ГИС?
2. Предполагается, что информсистема будет защищать арендаторов. От каких собственно рисков? Что хозяин квартиры досрочно расторгнет договор? Так и он не застрахован от того, что арендатор съедет раньше срока. Обычаи делового оборота предполагают, что стороны обязуются уведомить друг друга за месяц. Как ГИС может что-либо изменить???
3. Недавно расторгала договор аренды с арендатором юрлицом, который был зарегистрирован в ЕГРН сроком на 5 лет. Арендатор, увы, разорился раньше этого срока, а за погашением задолженности предложил обращаться в суд. Кроме траты времени и денег, госрегистрация договора аренды мне ничего не дала. Да еще и МФЦ посещать сейчас стало опасно не только для здоровья, но и для жизни. ((
4. За уклонение от регистрации договоров аренды гражданам грозит штраф до 5 тыс. руб., компаниям — до 50 тыс. руб. Не понятен вопрос: как ГИС будет выявлять несогласных? Мониторить базы поисковиков типа ЦИАН? Так там в 90% случаях телефоны агентств без указания адресов. Заставлять риэлтеров «сдавать» своих клиентов - значит «убить доверие» к ним вместе с профессией.
5. Без механизма выявления теневых игроков, создание подобной «игрушки» стоимостью в миллиард рублей – похоже на очередной распил бюджета.
6. Желающие выйти на свет арендодатели, должны помнить, что в случае продажи квартиры, которую они сдавали в аренду, им придется уплатить налог 13% со стоимости квартиры, указанной в договоре. Имущественной льготы по сроку владения не существует, так как предполагается, что это имущество используется ими с целью извлечения прибыли.
Как все же можно стимулировать арендодателей регистрировать договоры? Обратимся к зарубежному опыту:
1. На Кипре, например, доход меньше 12 000 евро в год освобождается от налога вообще. Не секрет, что 30% арендного фонда в России – это так называемые «бабушкины квартиры». Пенсионеры, которые могут позволить себе съехаться с родственниками или даже друг с другом, предпочитают сдавать квартиру, чтобы хоть как-то увеличить свои доходы. Если «вывести на свет» хотя бы их, уже начала была формироваться хоть какая-то практика.
2. В большинстве европейских стран плата за аренду квартиры вычитается из доходов арендатора. Таким образом, арендатор прежде всего заинтересован в том, чтобы Договор аренды был легальным, так как он предоставляет его в налоговую. Арендодатель соответственно платит налог, от которого освобожден его контрагент – государство вроде ничего не получает, но все выигрывают от того, что рынок прозрачный и цивилизованный.
3. Есть замечательная практика для инвесторов, которым предлагается инвестировать в доходные дома (студенческие общежития, дома пенсионеров, апарт-отели с длительным сроком проживания) – все вопросы с арендаторами и с обслуживанием имущества решает Управляющая компания, а собственник получает фиксированный процент ежеквартально. Во Франции, например, такой способ называется Leaseback. Популярны также REIT фонды (Real Estate Investment Trust), которые владеют и управляют приносящей доход недвижимостью. Это могут быть офисные и жилых здания, склады, больницы, торговые центры, отели и др. Развитие подобных форматов для частных инвесторов помогло бы сделать рынок более цивилизованным.
4. Кто занимается на Западе регистрацией договоров аренды? Во Франции, например, нет никакого особого госоргана. Эту функцию бесплатно выполняет EDF (монополист, предоставляющий услуги по электроэнергии). Так как в большинстве европейских стран нет центрального отопления и все обогревается с помощью электричества (в том числе и горячая вода), услуги обходятся достаточно дорого и их всегда оплачивает арендатор. Поэтому в интересах собственника недвижимости как можно раньше уведомить EDF о сменен пользователя.
5. Такие агрегаторы как airbnb могли бы занять свою нишу, если бы могли присваивать рейтинг арендаторам или квартирам, сдающимся на длительный срок и, тем самым, сделать рынок найма жилья более цивилизованным.»
А какие мысли у вас, друзья, на эту тему?