Минстрой анонсировал приложение для владельцев недвижимости, которые сдают ее в аренду. Цель чиновников - сделать этот рынок прозрачным. Впрочем, эксперты опасаются, что эффект будет обратным.
Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ собирается создать единую информсистему (ГИС), где арендодатели должны будут регистрировать все договоры по сдаче квартир, апартаментов и парковочных мест. Расчеты будут проходить через онлайн-приложение, в которое арендодателей обяжут вводить все данные. Размещать информацию владельцы недвижимости должны будут в течение 30 дней с момента заключения договора или внесения в него изменений.
Если арендодатель откажется внести информацию в систему, то это влетит нарушителю в копеечку - штраф составляет 3-5 тысяч рублей для физических лиц, 30-50 тысяч рублей для юридических. В случае расчетов вне ГИС нарушителей тоже ждут санкции: 5-10 тысяч рублей для граждан и от 500 тыс. до 2,5 млн для бизнеса.
Документ направлен для согласования в профильные министерства. Система будет полностью принадлежать государству, единым оператором станет Минстрой.
- Мы ожидаем внесение законопроекта в Госдуму в весеннюю сессию, - сообщил замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Эксперты отмечают, что рынок аренды недвижимости в России действительно находится в тени - около 90% сдают квартиры без оформления договора. Ежегодно государство теряет порядка 150-200 млрд рублей налогов, потому что официально заключается мало сделок.
Если приложения создают, значит, это кому-нибудь нужно
- По нашим оценкам, разработка такой платформы, тестирование и урегулирование чисто технически займет приличное количество времени, процесс перехода тоже потребует дополнительного времени, поэтому оценить, насколько это поможет «обелить» рынок аренды, достаточно сложно, - сказала аналитик ФГ «ФИНАМ» Наталия Пырьева. - Тем не менее в России действительно рынок аренды порядка на 90% находится «в тени», поэтому неудивительно, что власти хотят внедрить инструмент, который будет работать.
Управляющий директор отдела отраслевой экспертизы банка «Открытие» Константин Енин предположил, что нововведение не сильно отразится на рынке. В стране уже есть опыт в виде онлайн-ипотеки и регистрации сделок. Если рынок заинтересуется этим механизмом, то он быстро интегрируется в процесс сделки. Если механизм будет работать как запланировано, то собираемость налогов с арендодателей должна увеличиться.
- Сейчас, скорее всего, введение этой системы не приведет к массовому «обелению» рынка. Но если будет создана удобная система регистрации сделок, которая увеличит защиту как арендатора, так и арендодателя, и будет вестись систематический контроль, то в долгосрочной перспективе это может способствовать выходу рынка из «серой» зоны», - резюмировал эксперт.
Заведующий кафедрой Института управления, экономики и финансов КФУ Игорь Кох предположил, что проще станет процедура заключения и регистрации договоров, декларирования доходов арендодателей, урегулирование споров между арендодателями и арендаторами. Государственным органам не нужно будет доказывать факт неуплаты налогов и определять размер недоимки - штрафовать можно будет просто за невнесение данных в систему.
- Это упростит процедуру наказания, но вряд ли заставит большинство арендодателей, скрывающих свои доходы, легализоваться, - спрогнозировал Кох. - То есть рынок аренды так и останется преимущественно «серым».
Еще одной целью внедрения системы, вероятно, является повышение прозрачности фактического использования жилья: в идеале она позволит видеть, кто фактически пользуется тем или иным объектом недвижимости и какие объекты арендует то или иное лицо.
«Государство хочет просто забирать, ничего не давая взамен»
- Однако основная цель новшества - это, безусловно, заставить арендодателей платить налоги, которые сейчас по большей части в казну не поступают, - напомнил Игорь Кох. - Насколько достижение этой цели реально, пока судить сложно, поскольку совершенно неясно, каким образом будут выявляться факты сдачи недвижимости в аренду без внесения данных в систему.
Руководитель центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Ирек Галямов отметил, что за право обладать недвижимостью люди уже платят налоги. При этом государство не предлагает льгот, чтобы мотивировать арендодателей пользоваться системой. Регистрируя договоры, они должны будут платить ндфл, и владение недвижимостью не станет окупаться, а компенсировать это будут за счет арендатора. Стоимость аренды вырастет.
- С контролем тоже возникнут сложности. Как быть посуточникам? Предложение в целом сырое, при неправильном введении этого решения возможно падение спроса на жилье. Инвесторы будут искать другие инвестиционные идеи - входить в проект на этапе фундамента, а выходить на этапе сдачи дома, будут продавать недвижимость с огромной наценкой, а благоприятно на экономику это не влияет, - заметил Галямов.
Экономист подчеркнул, что государство хочет просто забирать, ничего не давая взамен. У арендодателей должны быть гарантии в виде льгот на страховку, охрану, текущий ремонт.
- Исходя из тех сведений, которые сегодня есть о проекте единой государственной платформы аренды жилья, я бы не стал называть ее эффективной, - оценил ГИС председатель регионального отделения партии «Справедливая Россия» Альмир Михеев. - Начинать процесс «обеления» рынка, угрожая новыми штрафами, неразумно. Нужна позитивная мотивация — например, предоставить арендодателям налоговый вычет, обеспечить все стороны процесса полезной информацией, упростить процесс уплаты налогов.
По оценкам экспертов, в России только 1% сделок по аренде жилья легализован. По мнению политика, никакие штрафы не замотивируют людей присоединиться к какой-то дополнительной бюрократической системе, если при этом арендаторы многие годы принимают риск штрафов за неуплату налогов.
Один серый, другой... тоже серый
Также есть риск, что намерение Минстроя обелить рынок приведет к обратному эффекту - росту «серого» сегмента.
- Рынок недвижимости только начал в последние годы выходить из серой зоны и переходить на легальные цифровые платформы, - сообщает пресс-служба «Авито Недвижимость». - Такая инициатива откатит все эти усилия назад. На наш взгляд, это может повлечь за собой риски общей деградации рынка недвижимости, сокращения налоговых платежей, снижения доверия к институту самозанятых и роста недовольства граждан.
Эксперт ФГ «ФИНАМ» Наталия Пырьева так же опасается, что появление ГИС приведет к росту «серого» сегмента. Во-первых, из-за того, что россияне изначально против таких инициатив (исходя из низкого процента тех, кто платит налоги сейчас), а во-вторых, потому, что появление всеохватывающей площадки с данными о зарегистрированной недвижимости у всех россиян вызывает большие вопросы к безопасности персональных данных.
Ряд экспертов также опасаются, что создание единого оператора может привести к монополизации рынка, но Минстрой успокаивает, что все существующие онлайн-платформы продолжат свое существование.
Впрочем, Константин Енин считает, что монополизации рынка не произойдет. Площадки, которые смогут удобно для пользователей интегрировать ГИС в свою систему, наоборот, получат конкурентное преимущество.
С ним согласен и Игорь Кох - новая система не станет конкурентом существующим платформам поиска жилья, она будет предназначена только для фиксации уже заключенных договоров, а не для публикации объявлений о сдаче или найме.