Застройщики не перестают жаловаться на жизнь. Денег у них бедненьких нет.
Умный человек знает, что рентабельность строительного бизнеса уступает разве что торговле оружием и нapкотикaми. Стройка - это самый прибыльный легальный бизнес в мире. В принципе, на своем YouTube-канале я подробно об этом рассказал, но ещё раз изложу свою мысль для аудитории дзена.
В 2019 году застрои работали с рентабельностью 50-60 процентов. Такие прибыли далеко не всегда увидишь в мелком опте и даже в рознице. Для крупного бизнеса все что выше 10 процентов считается запредельной рентабельностью.
Сегодня рентабельность строительного бизнеса уже перевалила за 100 процентов!!!
Я уже говорил, что удорожание строительных материалов на 20-30 процентов приведет к росту себестоимости максимум на 5%. Считаем:
Строительно-монтажные работы (СМР) составляют 50-60 процентов в структуре себестоимости, строительные материалы занимают половину в стоимости СМР. Таким образом, материалы в структуре себестоимости занимают 20-25 процентов.
Допустим мы строим человейник для жлобья в Москве. Себестоимость квартиры 5 млн. Данная квартира будет впарена ипотечникам за 10 млн.
Итак, стройматериалов в этой квартире на 1 млн. руб. (5 млн х 20%). Допустим, что они подорожали на 30 25 процентов и теперь они составляют 1,25 млн. руб. Теперь себестоимость квартиры 5,3 млн. руб.
Внимание вопрос: Насколько выросла себестоимость?
Ответ: Всего на 5%. Ну на 6 % если считать по максимуму.
За последний год материалы у застройщиков подорожали на 20-30 процентов! Не слушайте сказки про подорожание в 2 раза. В 2 раза материалы подорожали у Васек, которые решили развернуть на своих 6 сотках строительство фазенды в самый разгар кризиса.
Сравнивать структуру себестоимости строительства частного и многоквартирного дома примерно то же самое, что сравнивать круизный лайнер с частной яхтой.
У застройщиков только металл и отделочная требуха подскочила в два раза, но это максимум 20 процентов от общей стоимости материалов. Бетон, щебень подорожали гораздо скромнее.
Даже если бы все материалы выросли в 2 раза (что не так), то их себестоимость выросла бы максимум на 15-17 процентов!!!!
Когда у тебя рентабельность выше 100 процентов, то можно легко переложить это подорожание на себя. Даже при обвале цен на квартиры в два раза застройщик застройщик не будет в убытках.
Я помню как в 2014 году застройщики жаловались на рост себестоимости. Ведь в тот тяжёлый год тоже все материалы и продукты тоже подорожали в два раза.
В 2014 году, на фоне ажиотажа не самой интеллектуальной части общества, цены на квартиры взлетели на 20 процентов, что однако это не мешало им обвалиться к 2017 году на 25 процентов относительно пика 2014 года.
Надо сказать, что именно застройщики виноваты в росте цен на металл и прочие строительные материалы. Ведь они создали ажиотажный спрос, а поэтому могут писать на себя жалобу.
В любом случае, если спрос рухнет, а это уже произошло, то застроям придется снижать цену. Деваться им некуда. Ведь с ними конкурирует вторичный рынок, который уже перешёл к демпингу. У вторички себестоимости нет вообще!!
На дорогие квартиры во вторичке уже дают большие скидки. Мой сосед решил продать свою двушку в центре. В 2018 году за нее не давали и 14 млн. Летом 2020 года ему предложили 20 млн, он отказался хотел 25 млн. Сейчас он готов продать за 18 млн, но больше 16 млн уже никто не предлагает.
Чем дороже квартира тем бо́льшую скидку вам готовы предоставить особенно во вторичке. Конечно, на студию для быдлa в новостройке, построенной на мусорном полигоне, скидку получить сложно даже сейчас. Это связано с низкой стоимостью входа, а потому такое "жилье" доступно почти любому люмпену.
Таким образом, экстраполировать свои наблюдения, основанные на узкой выборке на весь рынок недвижимости некорректно.
Застройщикам есть куда падать. Да и стройматериалы начнут дешеветь тогда, когда закончится период ажиотажных строек. Особенно сильно рынок надували частники, которые решились строиться в кризис.
#недвижимость #инвестиции #финансы #аналитика #ипотека