Я хочу рассказать о главной неприятности для застройщиков – о росте процентной ставки по проектному финансированию от банков. Все знают, что при падении продаж, ставка растёт. Но насколько? И является ли эта проблема для застройщика критической?
Сначала – насколько.
Вот данные из публикуемого ежеквартально отчёта ЦБ:
И, в частности, данные за 3-й квартал.
Здесь всё понятно. Цифры, расположенные выше жёлтого кружка – процент «покрытия» денег, выданных застройщикам в виде кредитов, деньгами поступившим на эскроу счета.
Скажем, если на эскроу счета поступило не более 14% от суммы полученного застройщиком кредита, то процентная ставка по нему составляет более 8%. И так далее.
Обращаю внимание, что величины процентных ставок даны по состоянию на конец 3-его квартала, то есть на период до 30 сентября. В тот момент ключевая ставка ЦБ составляла 6,75%.
Сегодня эта ставка - 7,5%, после заседания 18 декабря может достигнуть 8,5%.
Поэтому, для того чтобы понять какие максимальные ставки по проектному финансированию будут иметь застройщики в начале 2022 года, смело добавляйте к значениям, которые вы видите на графике 1,5-2%. Это будет около 10% годовых.
Теперь посмотрим, как распределялись объёмы проектного финансирования в зависимости от ставок в течении этого года.
1-й квартал.
Общая сумма проектного финансирования: 1,302 трлн. руб.
Доля кредитов со ставкой в 8% и более – 10%
С 7 до 8% - 3,5%
С 6 до 7% - 5,5%
С 5 до 6% - 5%
Итого: 24%
Таким образом, доля кредитов от банков со ставками от 5 до 8% годовых и более (самыми высокими ставками) по итогам 1-го квартала составляла 24%
2-й квартал
Общая сумма проектного финансирования: 1,676 трлн. руб.
Доля кредитов со ставкой в 8% и более – 9%
С 7 до 8% - 3,8%
С 6 до 7% - 5,2%
С 5 до 6% - 5,3%
Итого: 23,3%
Таким образом, доля кредитов от банков со ставками от 5 до 8% годовых и более по итогам 2-го квартала составляла 23,3%
3-й квартал
Общая сумма проектного финансирования: 2,232 трлн. руб.
Доля кредитов со ставкой в 8% и более – 11,5%
С 7 до 8% - 2,9%
С 6 до 7% - 6,2%
С 5 до 6% - 6,4%
Итого: 27%
Таким образом, доля кредитов от банков со ставками от 5 до 8% годовых и более по итогам 3-го квартала составляла 27%.
Обратите внимание, как за 3-й квартал выросла доля проектного финансирования со ставкой более 8% годовых. Если в процентах, то с 9% до 11,5%. Если в абсолютных величинах, то со 150 млрд до 256 млрд.
Что у нас произошло в 3-м квартале, помните?
Правильно. Началась стагнация продаж.
И обратите внимание, что она продолжается и в четвёртом квартале (октябрь – ноябрь). При этом не нужно забывать, если в декабре и будут какие-то продажи, то после нового года до середины февраля наступит «мёртвый» сезон.
Это означает, что количество кредитов (проектного финансирования) с максимальными и просто высокими ставками в этот период времени увеличится.
Напоминаю — это будет не ставка в 8% — это будет ставка уже под 10% годовых.
Ситуация для застройщиков усугубляется растущими ставками по ипотечным кредитам, которые преодолели планку в 10%, а после нового года имеют все шансы приблизится к цифре в 12% годовых.
Это, разумеется, не может не сказаться на объёмах продаж, сократив их ещё значительнее. Как следствие, это приведёт к ещё большему увеличению доли кредитов с максимальными ставками (и это будут уже не ставки в 5 - 7%, это будут ставки в 7 - 10% годовых).
При этом, мы лишь в начале пути. Почему?
Сегодняшние показатели высоких ставок только лишь у трети кредитов, совсем скоро обрушатся катастрофически. И тут ничего не поделаешь – «голая» арифметика.
Дело в том, что в сегодняшних показателях огромное количество заёмного финансирования приходится на дома со сроками сдачи в 2021 году, которые строятся уже давно, и пик строительства пришёлся на пик продаж во времена льготной ипотеки. В таких домах, квартиры практически распроданы, а поступления на эскроу счета с большим запасом перекрывают размеры проектного финансированию. Именно эти кредиты, занимающие большую долю в общем объёме, имеют ставку менее 1% годовых (посмотрите графики наверху).
Однако, в течении короткого промежутка времени эти дома будут сданы в эксплуатацию, эскроу счета раскрыты, и данные по этим объектам будут удалены из общей статистики.
Останутся только дома со сроками сдачи в 2022, 2023, 2024 года и далее.
Смотрите, что произойдёт в этом случае (данные по состоянию на 9 декабря).
В домах со сроками сдачи в 2021 году (выделены красным прямоугольником) распродано 76% площадей. На картинке этот объём выделен зелёным цветом. После того, как эти дома будут сданы в эксплуатацию, останутся строящиеся в настоящий момент объекты со сроками сдачи:
в 2022 году и реализацией 54% площадей.
в 2023 году и реализацией 26% площадей.
в 2024 году и реализацией 9% площадей.
в 2025 – 2026 годах без реализации площадей.
(Посмотрите внимательно на зелёные дольки в этой инфографике. Они очень наглядны).
Эти дома строятся в настоящий момент, а значит требуют финансирования, которое сегодня, в массе своей, представляет собой кредиты банков.
Если вы ещё раз посмотрите таблицу покрытия сумм кредитов эскроу счетами (см. выше), то поймёте, что подавляющая часть домов со сроком сдачи в 2022 году будет кредитоваться по ставке от 7% годовых (в старом значении от 5%). Что касается домов со сроками сдачи в 2023 году и далее, все они будут кредитоваться по ставке от 10% годовых (в старом значении от 8%).
Чтобы вам был понятен масштаб:
Из общего объёма строящегося в настоящий момент жилья в 98,5 млн. м2, объекты со сроками сдачи в 2023 году и позже составляют 47,8 млн. м2, или - 48,5%.
То есть, почти половина строящегося жилья будет кредитоваться по максимальной ставке.
А теперь представьте, что стагнация спроса не просто продолжится, а усилится, и продажи, как предсказывают многие эксперты, ещё больше упадут.
При вымывании домов (их сдачи в эксплуатацию) с высокими продажами, и увеличении домов с низкими продажами (всех новых, только начавших строится домов), со временем, доля объектов с проектным финансированием по максимальной ставке будет только расти.
Ещё несколько месяцев назад, удорожание проектного финансирования, в виде роста ставок по кредитам, можно было бы переложить на плечи дольщиков, подняв цены на строящееся жильё. Сейчас это сделать невозможно, поскольку увеличение цен приведёт к ещё большему падению объёмов продаж, и росту процентной ставки по кредитам от банков.
Не нужно забывать и ещё про дополнительные затраты, которые несут застройщики в последнее время. Я говорю про субсидирование ставок по ипотекам, то есть покрытие разницы между рыночными ставками банков и ставками, которые используют застройщики при продаже квартир в своих ЖК. Субсидирование для застройщиков сегодня жизненно необходимо, потому что, если бы его не было, продажи бы обвалились.
Однако высокие ставки по кредитам, являющиеся следствием низких продаж, наслаиваясь на затраты по субсидированию ставок по ипотекам, которое используется для того чтобы продажи не обвалились окончательно, могут сделать высоко прибыльного застройщика малоприбыльным, а низко прибыльного убыточным.
Особый механизм проектного финансирования при эскроу на растущем рынке делал такое финансирование строительства практически бесплатным, на падающем рынке, этот же механизм, делает финансирование – золотым!
-------------------------------------------------------------------------------------------------
⛔ До 13 декабря публикации блога не рекомендуются к показу на ленте Яндекс Дзен и доступны только подписчикам канала.
Ограничения связаны с тем, что, по мнению Яндекс Дзен, "Блог
Вячеслава Романова ЖКфобия" злоупотребляет кликбейтными заголовками.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
У нас в Подмосковье на новостройки сильное повышение цен было 2 раза в октябре этого года. Оказалось, мало. В конце ноября еще на 500.000 рублей в среднем подняли. Народ, кто купил в этом году, ликуют и радуются, ведь их объекты подорожали за 10 месяцев на 1.500.000-2.000.000 руб. Те, кто не купили, в отчаянии, что на имеющиеся деньги уже ничего нельзя купить.
Никаких новогодних распродаж и акций, как в прежние времена нет.
Уже даже интересно, сколько же будут стоить эти квартиры через 2 года при даче домов в эксплуатацию, если сейчас уже такие цены. Невозможно же каждый месяц на 500.000 руб поднимать до бесконечности.
Статья: Рост цен, как предновогодняя шутка.
Не ребята...все будет еще веселее....вы не учитываете один фактор....русскоязычное население реально будет сокращаться и будет сокращаться спрос на бетонометры...вымираем-с!😂Но вот товарищи из Средней Азии и не только, активно плодятся и размножаются...посмотрите на контингент в Москве , Подмосковье и не только...в метро, магазинах, поликлиниках, школах, на детских площадках и т.д....так , что когда детишки подрастут, их родители озаботятся каждому из своего выводка обеспечить квартиру, а с учётом катастрофического вымирания русских...много жилья недорогого освободится...для их детей, чтобы они в просторном гнёздышке и дальше плодились...😂 а русские-русский народ активно уходит в закат истории...спасибо нашим правителям и их крайне продуманным решениям, направленным против местного населения...😂
Статья: Есть ли будущее у новостроек после 2025 года?
Можно ли продать честного грефа. Продать не знаю, но купить можно
Статья: СБЕР ИСПРАВЛЯЕТ СВОЮ СТАТИСТИКУ
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ЮДИФЬ ОБЕЗГЛАВЛИВАЮЩАЯ ОЛОФЕРНА
1614-1620, холст, масло, 199x162 см
Артемизия Джентилески
Галерея Уффици, Флоренция
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему
* Самые мрачные прогнозы на 2022 год, как это не удивительно, звучат от самих участников рынка.
* Средняя ставка по ипотеке преодолела психологический рубеж в 10%.
* Определён новый порядок завершения долгостроев. К чему готовятся власти?
* Покупателей много? Причина может быть только одна - страна богатеет.
* Похоже, усилия ЦБ увенчались успехом. Льготная ипотека продлена не будет.
* С какими настроениями встречают 2022 год покупатели жилья в новостройках.
* Рост цен, как предновогодняя шутка.
* Игра на повышение. Мечты застройщиков, или реальность.
* С 2008 года ждёте падения цен? Ждать не устали?
* Почему из России уходит финский застройщик ЮИТ?
* Возможности искусственного надувания пузыря на рынке не ограничены.
* Нарастание диспропорций на рынке строящегося жилья.
* "За" и "против" коррекции на первичном рынке.
* Инфляция в рост. А с ней и ставки (все, которые только есть).
* Ноябрьский перелом. Почему именно сейчас разгорелась полемика между ЦБ и застройщиками.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,
