«Следующий год может стать самым сложным для застройщиков и покупателей жилья в новостройках» (цитата).
Хочу вас ознакомить с одним прогнозом, опубликованном 8 декабря на сайте «Новострой – М», от генерального директора «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерия Летенкова.
Согласно выводам этого эксперта, ожидать значительного снижения цен на жильё в Москве не стоит, но продажи в 2022 году могут упасть на 50-70%.
Почему?
Один из главных негативных факторов – рост ставок по ипотечным кредитам. В следующем году они могут стать двухзначными. Кроме того, первичная недвижимость, по его мнению, серьёзно переоценена по отношению к реальным располагаемым доходам населения. Это должно было бы привести к снижению цен на строящееся жильё, однако этого не произойдёт
О системном снижении речь идти не может - слишком выросли затраты на строительство, и застройщики не могут просто так сдвинуть цены вниз. В следующем году им придётся постоянно идти на уступки и делать скидки, чтобы активизировать спрос. Но этого будет недостаточно, и, как следствие, сегмент новостроек в Москве, из-за снижения спроса на 50-70%, может в 2022 году просто «встать» .
Тем не менее, застройщики Москвы и Санкт-Петербурга, как более состоятельные, будут таки завершать свои проекты, пусть даже и с минимальными продажами.
В регионах ситуация много хуже. Цены в течении года могут упасть на 30-40%. Низкий платёжеспособный спрос населения и высокие ставки приведут к тому, что у застройщиков не останется других вариантов кроме снижения, потому что без этого продажи практически остановятся. Застройщики, у которых есть деньги, будут достраивать проекты за свой счёт, оставшиеся будут замораживать стройки.
Как вам такой апокалиптический сценарий?
Мне он видится не реалистичным. И вот почему. Я не даю оценку цифрам падения продаж. Риэлтору, который в режиме реального времени отслеживает динамику спроса, а также, общаясь с покупателями, может оценивать их потребительские настроения, конечно же виднее, что происходит на самом деле, и к каким показателям движется дело.
Я о другом.
Ну вот, например, если говорить про регионы. Очевидно, что никаких 30-40% рентабельности у региональных застройщиков нет. Поэтому падение цен на эту величину, сделает их деятельность убыточной.
Иных источников финансирования, кроме кредитов от банков, в эпоху эскроу не предусмотрено. Только не разбирающийся в экономике строительства может говорить о собственных средствах застройщиков для достройки своих объектов. Строительство слишком капиталоёмкий процесс, а массовое строительство особенно, чтобы можно было обойтись без сторонних средств: либо дольщиков (что было раньше), либо кредитов от банков (как сейчас). Альтернатива сторонним источникам финансирования, при индустриальном строительстве – сокращение его объёмов в разы.
Итак, кредиты! Как вы считаете, будут ли давать банки кредиты строительным организациям, которые станут убыточными. Уверяю вас, даже за взятки – нет! Кому охота подставляться. Объекты застройщики с помощью кредитов может то и построят, но вот вернуть деньги банкам будут не в состоянии.
Но если не будет проектного финансирования со стороны банков, кто будет финансировать строительство? Никто. В итоге, стройки просто встанут.
Таким образом, снижение цен в регионах на 30-40% означает практически полное прекращение строительства и появление огромного количества недостроев. Ну и, заодно, новой армии обманутых дольщиков.
Теперь о Москве.
В одной из ближайших заметок я планирую написать подробнее, что такое проектное финансирование. Тогда же я приведу конкретные цифры, в том числе и по ставкам при разных объёмах продаж у застройщиков. Сейчас лишь кратко скажу, вы уж поверьте: падение продаж на 50-70% приведёт к таким ставкам по проектному финансированию (кредитам от банков), что замечательная рентабельность, показанная московскими застройщиками по итогам первого полугодия, очень скоро уйдёт в область отрицательных значений. А следом станет вопрос у банков, а продолжать ли выдавать кредиты убыточным застройщикам? Сомневаюсь, что банки пойдут на такие авантюры.
Кроме того формулировка, что московские (питерские) застройщики, при снижении продаж не будут снижать цены, а будут потихоньку достраивать дома за свой счёт, предполагает, что значительное количество строящихся объектов будет приведено к состоянию долгостроев, то есть строящихся, но с нарушением заявленных графиков. Собственные возможности у застройщиков не позволят теми же темпами, что и сейчас, вести полноценное строительство всего того рекордного количества объектов, которое было ими начато в последнее время.
Но отсюда автоматически следует появление большого количества исков со стороны дольщиков по поводу задержек со сроками сдачи.
Представляете себе гремучую смесь: увеличение ставок по проектному финансированию от банков и вал исков со стороны дольщиков. Та ещё штучка.
Вывод мой таков: если продажи действительно упадут на 50-70%, как предполагает эксперт, я не вижу ресурсов у московских застройщиков не пойти на снижение цен. В отличии от региональных застройщиков, московские (питерские), за счёт большей рентабельности, вполне могут себе позволить снизить цены процентов на 20%, не рискуя рентабельностью, но при этом, не доводя дело до коллапса на рынке строящегося жилья.
А так, конечно же, интересно почитать «страшилки» от таких специфических участников рынка, как риэлторы. Просто в последние годы они приучали нас к тому, что цены будут только расти.
А тут, на тебе, такой впечатляющий сценарий, но теперь уже в обратном направлении.
Неужто рынок и вправду стоит на пороге серьёзных событий?
Как знать!
-------------------------------------------------------------------------------------------------
⛔ До 13 декабря публикации блога не рекомендуются к показу на ленте Яндекс Дзен и доступны только подписчикам канала.
Ограничения связаны с тем, что, по мнению Яндекс Дзен, "Блог
Вячеслава Романова ЖКфобия" злоупотребляет кликбейтными заголовками.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Вторичка и так на исторических максимумах. И если никто не будет субсидировать покупателей вторички, а наоборот, ставка по ипотеке продолжит расти вслед за ставкой ЦБ РФ (читайте сегодняшнее заявление Министра финансов), то между первичкой и вторичкой начнёт увеличиваться ценовой разрыв. Так уже было 5-20 лет назад, когда вторичка наоборот стоила дороже новостроек. Этому была причина в огромных рисках в долевке, в стране были десятки тысяч обманутых дольщиков, и я сам прошёл через эти суды и компенсации. Директор застройщика получил 5 лет колонии, вышел в 2019 и сейчас, наверное, уже наслаждается жизнью в Монако.
Если для покупателей первички будут предложения от застройщиков с кредитами под 3-6% годовых, а для покупателей вторички только ипотека под 11-15% годовых, то 8 из 10 выберут новостройку. А так как сейчас доля ипотечников не менее 50% от всех покупателей, то вторичке будет просто некуда деваться, как снижаться в цене.
И не забывайте, что на рынок вторички продолжат выходить тысячи квартир от ковидных наследников, а также от банков и судебных приставов (количество несправившихся ипотечников и других должников в России только растёт).
Статья: Две новости, и обе плохие. С чего начать?
"Раньше санатории сидели на государственных дотациях, и как-то, но содержались. А что может случится с ними в свободном плаванье? Если что, кто будет платить?"
Платит тот, кто собственник.
Пора бы уже привыкнуть, что в капиталистическом мире, приобретая собственность - получаешь не только права, но и обязанности.
Придётся всегда быть в курсе дела, запрашивать отчётность у своего управляющего. Следить за его фин-экон. показателями. Благо, выгрузка отчёта сейчас дело несложное. Возможно, жить рядом и самому общаться с клиентами-туристами.
Я, ребята, в Валенсии был в 2017 году. Жил в роскошной дизайнерской квартире. Её хозяин Хуан жил в не менее роскошной квартире ... напротив. На площадке. Сам нас встречал и провожал, помогал заносить багаж.
А как вы думали? Хочешь прибыль - будь добр, соответствуй.
Или что, всё ещё считаете, что вы такой с квартирой под сдачу в Сочи один, и она уникальна. 1000 раз ха)))
Статья: Сочи. Дорого, пафосно, не комфортно, не безопасно. Есть ли будущее у города-курорта?
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
БЕЗ НАЗВАНИЯ
живопись, масло, 60x80 см, 1990-е
Владимир Маслов
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему
* Средняя ставка по ипотеке преодолела психологический рубеж в 10%.
* Определён новый порядок завершения долгостроев. К чему готовятся власти?
* Покупателей много? Причина может быть только одна - страна богатеет.
* Похоже, усилия ЦБ увенчались успехом. Льготная ипотека продлена не будет.
* С какими настроениями встречают 2022 год покупатели жилья в новостройках.
* Рост цен, как предновогодняя шутка.
* Игра на повышение. Мечты застройщиков, или реальность.
* С 2008 года ждёте падения цен? Ждать не устали?
* Почему из России уходит финский застройщик ЮИТ?
* Возможности искусственного надувания пузыря на рынке не ограничены.
* Нарастание диспропорций на рынке строящегося жилья.
* "За" и "против" коррекции на первичном рынке.
* Инфляция в рост. А с ней и ставки (все, которые только есть).
* Ноябрьский перелом. Почему именно сейчас разгорелась полемика между ЦБ и застройщиками.
* Есть ли будущее у новостроек после 2025 года?
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,