Вместе с рынком ипотеки вниз покатится весь рынок недвижимости. И для этого имеются все предпосылки. Особенно это касается новостроек, где в ипотеку продаётся около 80%. Что будет в случае отсутствия спроса на банковский продукт?
Где же ты была?!
Председатель правления ЦБ РФ Эльвира Сахипзадовна Набиуллина, на днях заявила, что льготная ипотека в том виде, в котором мы её имеем сегодня, себя изжила и предложила свернуть программу в июле будущего года.
Как вариант, было предложено направить её благотворное воздействие на избранных, определённую целевую аудиторию - нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Я уверен, если бы пламя, с самого начала было направленным, сегодня мы не наблюдали бы на рынке шокирующие ценники. Не было бы армии новоиспечённых «инвесторов», раздувших спрос до небывалых температур, не было бы никаких угроз возникновения различного рода и размера «пузырей». И наверняка, не нашлось бы причин увеличения стоимости дров стройматериалов. Возможно, и инфляция, улетая вдаль, хотя бы оглядывалась.
Покупали бы потихонечку учителя, врачи и молодые семьи свои бетонометры и знать бы никто не знал, какие там у них ставки по ипотеке.
Но, видимо цель все же была не в этом, и странным образом, идея, возникшая у Председателя ЦБ сегодня, озвучена была как всегда, с большим опозданием.
Радужные перспективы
После того, как летом текущего года в очаг плеснули ковш воды, пыл немного угас. А после осеннего повышения ставок, и пламени стало почти не видно.
Сказывается и отсутствие того запала, который наблюдался у страждущих в прошлом году. По всей вероятности большинство нуждающихся, успели утолить ипотечный голод, а новых с каждым месяцем всё меньше.
Несмотря на падение спроса, регулятор отчитался, что даже в урезанном виде продукт вполне жизнеспособен и продержится до 2025 года, после этого затухнет сам собой за ненадобностью.
По прогнозам ДОМ.РФ, в 2021 году будет выдано около 1,9 млн. ипотечных кредитов на сумму 5,5 трлн.руб.
Примечательно, что количественный показатель в сравнении с предыдущим годом будет выше примерно на 5%, в то время как в денежном выражении рост составит от 21 до 26%. Берут столько же, но жильё стало дороже.
К стати, в среднем примерно на эту величину, подорожало жильё, вслед за себестоимостью.
Средневзвешенную ставку по итогам 2021 года планируют на уровне 7,6%
Но, цифры и факты упрямятся и твердят, что пациент долго не протянет и скорее всего, уже к концу следующего года угли остынут.
Дела минувших дней
Сколько и по каким ценам выдавали до этого?
- 2018 – 1,47 млн. кредитов на сумму – 3,0трлн.руб, ставка – 9,87%
- 2019 – 1,27 млн. кредитов на сумму – 2,65 трлн.руб, ставка – 7,62%
- 2020 – 1,78 млн. кредитов на сумму – 4,5 трлн.руб, ставка – 7,36%
Процентная ставка, как видите, по итогам года будет выше 2020 и вернётся на уровень 2019 года.
Несмотря на небывалый рост цен на новостройки, рост процентных ставок, падение спроса на льготную ипотеку, насыщение спроса, большинство экспертов, не теряет оптимизма и в следующем году прогнозируют максимум небольшую коррекцию цен, а некоторые вовсе ждут удорожания метров. Спрос на ипотеку, по их мнению, и мнению ЦБ, как я уже писал выше, должен иссякнуть только в 2025 году.
В целом, если следовать логике правительства, застройщиков и ЦБ, у нас ещё минимум три года светлого будущего со стабильным спросом на стабильно дорожающие квадратные метры за дорогие ипотечные деньги.
ЦБ при этом ещё планирует резко обуздать к концу будущего года инфляцию до 4%. Поживём – увидим.
По состоянию на 05.12.2021г., ставку по ипотеке на первичном рынке мы уже имеем в размере – 9,15%, на вторичку – 9,37. (Данные топ 15 банков ДОМ.РФ). Уже на уровне 2018 года.
При этом все в ожидании нового, декабрьского повышения Банком России ключевой ставки. Если это произойдёт, а произойдет с вероятностью в 99%, то уже к концу года, значение будет двузначным.
Лукавство или блаженное неведение?
По данным ЦБ РФ, по состоянию на 01.11.2021г. ипотечный портфель составлял – 11,4 трлн.руб.
В России 8 Федеральных округов, 62,7% выдачи ипотечных кредитов приходится всего на 3 из них:
- Центральный ФО – 32,3%, задолженность 3,7 трлн.руб.
- Приволжский ФО – 17,9%, задолженность 2,0 трлн.руб.
- Северо – Западный ФО – 12,5, задолженность 1,4 трлн.руб
Другими словами рынок ипотеки и новостроек держится на трёх китах. Если их рассмотреть повнимательнее, в разрезе регионов, то у двух из них имеется «Ахиллесова пята», исключение – Приволжский.
Основной объём сделок в Центральном и Северо-Западном округах приходится на центр, остальные области в рынке практически не участвуют. Происходит это уже достаточно давно.
Практически каждый отчет ЦБ и Росреестра содержит информацию о неизменных лидерах продаж – Москва и Питер. Данные за 10 месяцев 2021 года не исключение
Лидерами по регистрации ипотечных сделок за отчетный период являются Московская область (270 тыс.), Москва (208 тыс.), Краснодарский край (179 тыс.), Санкт-Петербург (154 тыс.) и Свердловская область (126 тыс.).
С января по октябрь 2021 года положительную динамику показывает статистика зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.
При этом, в последнее время, наблюдается тенденция. Публикуя данные текущего года, авторы всё реже сравнивают их с данными прошлого.
Больше всего договоров долевого участия заключено в Москве (115 тыс.), Московской области (95 тыс.), Санкт-Петербурге (61 тыс.), Краснодарском крае (51 тыс.) и Свердловской области (26 тыс.).
Регионы – лидеры активно затовариваются ипотекой на протяжении последних двух лет.
Центральный ФО, к примеру, за последние два года увеличил объём с 2,3 трлн.руб. до 3,7 трлн.
Вместе с объёмом задолженности, растёт и срок кредита, если в 2019 году брали в среднем на 216 месяцев – 18 лет, то сейчас берут на 251 месяц – 21 год.
Первые 3 квартала в сравнении с предыдущим годом были рекордными практически по всем показателям, 4 же квартал, своими данными ставит под сомнение нарисованные ДОМ.РФ и правительством, радужные перспективы.
В аналитической записке, за октябрь 2021 года, ЦБ отчитался о падении объемов выдачи ипотеки в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее заметная просадка по ДДУ, в октябре выдано кредитов на новостройки на 32,6% меньше чем в 2020 году.
Годовой темп прироста объёма ипотечных ссуд, в целом по стране, по данным ЦБ, падает на протяжении последних 6 месяцев, начиная с июня.
Так что у ипотеки и новостроек не такое светлое, как нам рисуют, будущее.
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!
По теме: