Если вы располагаете временем и готовы самостоятельно проверить выбранный объект недвижимости, эти советы вам пригодятся. Для остальных по запросу в комментариях пришлем ссылку на удобный чек-лист, который поможет в такой проверке.
Проверяем характеристики объекта
Остановимся на основных параметрах, которые необходимо проверить как в новостройке, так и во вторичном жилье:
- Характеристики квартиры, указанные на сайте, должны совпадать с данными в ЕГРН. Если застройщик или владелец недвижимости хочет обмануть покупателя, данные могут расходиться.
- Кадастровый паспорт объекта. Вы можете запросить его на сайте Росреестра.
- В госреестре недвижимости можно найти информацию об ограничениях. Это может быть запрет на продажу, залог, судебная тяжба и так далее.
- Наличие договора о правопритязаниях. Если в Росреестре вы найдете сведения, что недвижимость уже была объектом регистрации или других действий, советуем искать другой вариант.
Если вы планируете приобрести квартиру в новостройке, на канале уже есть статья, как проверить застройщика.
Сверяем документы и данные собственника:
- паспортные данные;
- дееспособность продавца;
- участие в экстремистских или террористических группировках (сейчас можно добавить еще и статус иноагента);
- соответствие паспортных данных на сайте МВД с данными в ЕГРН
Обязательства
- В ипотечной справке указывается, что собственник выполнил все обязательства перед банком, если покупал недвижимость в ипотеку.
- Чтобы ваша сделка не была опротестована из-за банкротства бывшего собственника, изучите Единый федеральный реестр банкротов. Здесь потребуется ввести ИНН владельца недвижимости, у которого вы собираетесь приобретать жилье.
- Можно попросить предоставить квитанции оплат по коммунальным платежам.
Особенности вторичного жилья: примеры из жизни
Согласие на сделку от супруга/супруги
Разберем ситуацию. Супруги совместно приобрели квартиру во время брака, затем последовал развод. Бывшая жена или муж решила продать недвижимость третьему лицу.
На что стоит обратить внимание:
- Проверьте на сайте ЕГРН информацию об объекте. В большинстве случаев, подобная сделка требует согласия третьего лица: супруга или супруги.
- Выход: запросите у собственника заверенное нотариусом согласие на продажу недвижимости от супруга/супруги.
Продажа квартиры по доверенности
Клиент нашел квартиру, записанную на имя пожилого человека, который не в состоянии самостоятельно ее продать. Пожилой человек пишет доверенность на имя родственника/друга, который может от его лица заключать сделки.
Пока проблем не возникает, но есть особенность:
- Необходимо снова зайти на сайт ЕГРН. Информация о невозможности госрегистрации без личного участия правообладателя может стать препятствием для вашей покупки. Даже, если вам предложат поговорить с собственником по видеосвязи, не соглашайтесь. К таким уловкам нередко прибегают мошенники.
Прописаны ли в квартире дети
Государство заботится о детях, выстраивая законы так, чтобы они не остались без жилой площади. В справке о зарегистрированных жильцах квартиры обратите внимание на несовершеннолетних детей. Если во время приватизации они проживали в квартире, они становятся ее собственниками автоматически.
Если ребенок уже достиг совершеннолетнего возраста, он должен предоставить согласие на продажу недвижимости. Если ему еще нет 18 лет, органы опеки должны оценить условия, в которых сейчас живет ребенок, и принять решение о возможности продажи недвижимости.
Справки о состоянии психического здоровья
Ситуация. Собственник продал квартиру, но после заявил, что был не в состоянии осознать свои действия. Он предоставляет суду справки из психоневрологического диспансера о наличии психического расстройства. Суд может обнулить сделку купли-продажи.
Выход: попросить у собственника справки из НД и ПНД.
Резюмируем, что нужно проверить:
Для юридической чистоты сделки проверьте следующие документы:
✅ Справку о регистрации объекта;
✅ Признание дома аварийным;
✅ Информацию о предыдущих собственниках, перепланировке квартиры;
✅ Как недвижимость попала в руки собственника: основания права собственности.Это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования и так далее;
✅ Кто прописан в квартире. В справке должны быть указаны все лица когда-либо жившие в этом объекте;
✅ Сравните технический паспорт, предоставленный собственником, с данными на ЕГРН.
Итак, мы разобрали основные тонкости при проверки недвижимости. В следующий раз поговорим о видах сделок:
- по договору купли продажи,
- через дарение,
- по ренте,
- по договору долевого участия,
- по договору инвестирования,
- через наследство.