Высокие цены принесли неприятности не только покупателям жилья. Они принесли неприятности застройщикам и банкирам. У первых стали меньше покупать, у вторых – меньше брать ипотечных кредитов (не только высокие ставки отбивают желание брать ссуды, но и высокие цены на строящееся жильё).
Казалось бы, застройщики должны снизить немного цены, оставаясь в пределах рентабельности, и за счёт этого «разморозить» продажи. Однако они этого не делают. Я не разбираю причины этого, я констатирую факт – цены «встали». Они не растут, но и не падают.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Сегодняшняя публикация на канале «Зде»:
Определилась реакция застройщиков на стагнацию продаж.
Ещё одна публикация на тему последствий падения продаж в новостройках.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
(Продолжение статьи)
Но снижение объёмов продаж не может не сказаться на экономике проектов. От темпов продаж зависят и темпы проектного финансирования, а значит и темпы работ на стройплощадке, и ставки по нему. Высокие ставки – дополнительные затраты, которые застройщики не привыкли нести за свой счёт.
Для банков же, снижение количества желающих приобрести квартиры в новостройках, означает снижение выдачи ипотек и потерю доходов от этого. И им тоже необходимо «размораживание» активности покупателей.
Как застройщики и банки будут решать эти проблемы? Разберём на конкретных примерах действия этих игроков в ответ на неблагоприятные для них внешние обстоятельства.
Конечно, примеры которые будут мною приведены, имеют место быть и сейчас, однако в следующем году подобная практика будет только ширится.
1. Застройщики компенсируют снижение продаж увеличением сроков строительства.
Средний срок строительства ( от момента его начала до момента сдачи в эксплуатацию) на середину 2021 года, по данным ЕРЗ, составлял около 3 лет. Начиная с осени в значительном количестве на рынок стали выходить объекты (началось их строительство) со сроками окончания и сдачей в эксплуатацию в течении 4 - 5 лет.
Пример:
ЖК «Фестиваль парк -2» от застройщика АО «Центр – Инвест». Как вы видите строительство уже идёт полным ходом, однако срок сдачи определён в 4-м квартале 2026 года. Строительство будет вестись более 5 лет.
Сегодня в Москве строится 719 жилых домов (Источник: ЕИСЖС – Сервисы – Каталог новостроек – Фильтры).
При этом, если говорить про дома строительство которых началось лишь недавно (с сентября по середину декабря включительно), то таких домов 91.
Среди них, домов со сроками сдачи в 2025 году – 24, со сроками сдачи в 2026 году – 6. То есть каждый третий дом станет долгостроем (4-5 лет) даже по документам.
Застройщики, которые вышли на рынок с такими проектами: ПИК, ЛСР, Главстрой, Эталон. MR Group, ФСК, Пионер, Центр-Инвест, Донстрой – как видите, это всё крупнейшие застройщики страны.
Закладывая отдалённые по времени сроки сдачи, такие девелоперы подстраховываются от возможного снижения темпов строительства в связи со слабыми продажами, и судебных исков от дольщиков, которые могут последовать за несвоевременную сдачу.
Насколько такие «официальные» долгострои будут интересны покупателям – вопрос? Не исключаю, что увеличение сроков строительства приведёт к ещё большему падению объёмов продаж в таких ЖК.
2. Застройщики компенсируют снижение продаж и падение доходов ухудшением качества выполненных работ (начнут экономить на всём).
Пример:
30 ноября 2021 года с задержкой на 10 месяцев Госстройнадзор Москвы выдал разрешение на ввод в эксплуатацию первого и второго корпусов ЖК «Stellar City» застройщика «Ташир». Начата выдача ключей. Однако:
* В сданных корпусах не подключена канализация.
* Не работают лифты.
* Нет воды.
* Радиаторы отопления установлены в квартирах только до шестого этажа из десяти.
* Не до конца выполнено наружное благоустройство и не сделаны подъездные пути.
* Заявленный в проектной документации класс энергоэффективности с «А» понижен застройщиком до «С».
Тем не менее, при неработающих коммуникациях в корпусах, Госстройнадзор ввёл их в эксплуатацию. Вероятно, часть работ будет застройщиком завершена уже после сдачи, но часть ляжет на собственников жилья, и ТСЖ.
Практика сегодня обычная, однако в условиях падения продаж и снижения доходов застройщиков она будет только ширится.
3. Для активизации продаж, связанных с ипотекой (сегодня это около 70% от всех продаж) выдача кредитов банками (скорее не первого, но второго эшелонов, точно) будет осуществляться с меньшей требовательностью к оценке реальной платёжеспособности заёмщика.
Пример:
Реклама от Банка Жилищного Финансирования (158 место в рейтинге по размеру активов).
БЖФ запустил новую ипотечную программу для новостроек Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Новостройка new:
Условия:
▪️ Первоначальный взнос от 20%
▪️ Ставка 13,49% (+1%, если приобретаются апартаменты). Ставка не зависит от формы подтверждения доходов.
▪️ В индивидуальном порядке рассматривается любая кредитная история (в т.ч. с текущими просрочками и с наличием долга на ФССП на любую сумму)
▪️ Быстрый выход на сделку
▪️ Не требуется аккредитация объекта и застройщика.
Качество ипотечных заёмщиков по этой программе будет низкое, а будущее, которое их ожидает исходя из размера ставки установленной банком, незавидное. Тем не менее, нетрудно понять, что такие условия увеличат количество заёмщиков, и увеличат, тем самым, объёмы продаж у застройщиков.
В следующем году количество подобных предложений будет только расти.
Нетрудно представить, что увеличится также количество «чёрных маклеров», крутящихся вокруг банков второго и третьего эшелона с подобными вот предложениями.
Чем тяжелее будет ситуация на рынке, тем больше будет предложений такого рода услуг. Это тоже позволит поддержать падающий спрос. Вопрос о качестве таких заёмщиков выносим за скобки.
Я описал только три варианта линии поведения застройщиков и банкиров в условиях падения спроса на жильё в новостройках. Уверен, вы можете расширить этот список.
Застройщики и банкиры публика опытная и циничная (это бизнес – ничего личного), и будут искать любые варианты, чтобы не снижать цены и свой доход.
Насколько у них это получится – посмотрим!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Не надо идеализировать нашего среднего россиянина, чей интеллект чуть выше, чем у собаки.
Они нарастили объёмы плохих кредитов с трех триллионов до 6, но ...
ОНИ собака женского пола - пробили рекорд по покупке АВТОМОБИЛЕЙ!!! Автомобилей Карл! Фейспалм. В КРЕДИТ!
Сгорел сарай - гори и хата! Вот уход в пассивы, причём токсичные, типа бус и зеркалец - которые как видится в их единственной извилине межбулочной - в АВТОМОБИЛИ! - это прям клиника.
Культ машины в России неистребим. Вы ждёте от ЭТИХ людей - логичных поступков?
Статья: Квартиры должников-ипотечников слишком проблемные – думают многие. И они не правы.
Если следовать Вашей логике, то строить можно прекращать вообще через пару лет. Те, у кого есть деньги уже почти все купили, вторая половина купит в следующем году, потом начнут продавать друг-другу. Те, кто не смог купить сейчас, в дальнейшем не сможет тем более. Скажите, строят тогда для кого? План до 2030 года по 120 млн. метров
Статья: Новый цикл московской «вторички».
Есть идея! Отказаться от значения один квадратный метр и перейти на значение один квадратный полуметр. Тогда цифры станут не такие страшные. Например, в Москве средняя цена станет 140 тысяч рублей за квадратный полуметр. То-то народ ломанётся квартиры скупать! Не благодарите! У меня много идей! Дальше четвертьметр ввести можно.
Статья: К каким последствиям приведёт падение продаж.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени на блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
СТУЛ
живопись, масло, 40x30 см, 2013
Сергей Постников
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему
* Новый цикл московской «вторички».
* Прогнозы по ключевой ставке на 2022 год.
* Рынок приходит в норму.
* Новые меры ЦБ ещё больше «охладят» рынок новостроек.
* Рынок приходит в норму.
* Где окажутся деньги с падающего фондового рынка?
* В ноябре тренд роста цен на новостройки Москвы сменился на противоположный. Цены начали снижаться.
* Где окажутся деньги с падающего фондового рынка?
* Ноябрьские данные по Санкт-Петербургу. Главная опасность для застройщиков – ипотека.
* Есть ли будущее у профессии риэлтора?
* Кем будут заселять новые дальневосточные города?
* Прогнозы на 2022 год по рынку строящегося жилья от банковского сообщества.
* К каким последствиям приведёт падение продаж.
* Самые мрачные прогнозы на 2022 год, как это не удивительно, звучат от самих участников рынка.
* Средняя ставка по ипотеке преодолела психологический рубеж в 10%.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,