Ипотека — это долго, серьезно и дорого. За время выплат кредита может случиться что угодно: от развода до переезда. Семейных отношений сегодня касаться не буду — расскажу, что делать с ипотечной квартирой, если вам надо сменить место жительства.
Начну с истории:
2009 год. Семья Малышевых (фамилия изменена) взяла кредит на покупку двухкомнатной квартиры в Москве. Сначала все шло хорошо – заемщики платили вовремя, без просрочек. Но в 2021 году у главы семьи появилась возможность переехать в Санкт-Петербург за счет фирмы, в которой он работал. Бонус — повышение по службе. Ну как отказаться от такого предложения?
Изначально муж хотел снять в Питере квартиру. Но тут хорошая работа в Санкт-Петербурге подвернулась и жене. Малышевы приняли решения отказаться от московской недвижимости. Но как? Жилье в ипотеке. Срок до окончательного погашения кредита — 7 лет. Сразу закрыть ипотеку Малышевы не могли — сумма для семейного бюджета была неподъемной.
Банковский совет
Семья отправилась в банк, чтобы специалисты помогли разрешить их вопрос. Банковские сотрудники предложили три варианта выхода из ситуации:
1. Закрыть кредит полностью (как мы помним, это было невозможно).
2. Перевести долг на третье лицо. Замена должника ухудшила бы качество ссуды с точки зрения ЦБ РФ, поэтому банк на такое соглашался с неохотой. Но тем не менее, предложил перевод в качестве выхода из ситуации.
3. Обменять жилье на равноценное. Такой вариант выбрали Малышевы.
Обмен ипотечной квартиры: что это с точки зрения закона
В законодательстве такой процесс называется «замена залога» (ст. 345 ГК РФ). Но его порядок регулируется не законом, а внутренними правилами конкретной кредитной организации. Некоторые банки разрешают поменять залоговую недвижимость только когда истечет 2/3 срока договора. В других нужно, чтобы прошло 2-3 года после подписания кредитного договора.
Цена новой недвижимости должна быть на 20-30% выше, чем сумма оставшейся задолженности (с учетом процентов)
Главное условие: заемщик не должен нарушать график платежей или иметь просроченную задолженность.
Этапы замены залоговой недвижимости
Обратитесь в банк и выясните, есть ли в регламенте этого кредитного учреждения положение о замене ипотечной квартиры по желанию заемщика.
Затем узнайте у банковских сотрудников, в каких регионах РФ можно получить недвижимость в качестве замены. Есть негласное правило: новая жилплощадь должна находиться в зоне деятельности кредитной организации. Если она расположена слишком далеко, то банк такой обмен не разрешит. Это связано с необходимостью проверок залоговой недвижимости — сотрудник должен иметь возможность в любой момент посетить квартиру для осмотра.
Потом банк проверит правовую чистоту жилья по стандартной схеме. В процессе участвуют служба безопасности или отдел по взысканию банковских долгов. Вам придется взять выписку ЕЖД и из ЕГРН. Пока вы бегаете с бумажками, «безопасники» банка проверят вторую сторону сделки на судимость.
В результате получится два пакета документов: договор по обмену квартир и передача новой недвижимости в залог банка.
Важно: права собственности на жилое помещение зарегистрируют одновременно со снятием старого обременения на недвижимость и наложением нового. Но не переживайте: банк все проконтролирует. Процедура занимает не более месяца.
Итак, заменить ипотечную квартиру сложно, но вполне реально. Если обратиться к надежному адвокату, можно упростить и сократить процедуру, а также избежать рисков.