С ростом инфляции и снижением уровня доходов населения все чаще возникают ситуации, когда ежемесячные взносы по ипотечному кредиту оплачиваются заемщиками несвоевременно. На рынке недвижимости растет количество квартир должников, выставленных на продажу банками-кредиторами. Разберем возможные варианты событий, при которых у заемщика нет средств для гашения ипотечного кредита, и как найти оптимальный выход. Один из них – продажа квартиры с непогашенной ипотекой.
Заявление банку-кредитор
Заемщику нужно не откладывать с обращением в банк, если появились финансовые затруднения, и он не может своевременно оплачивать ежемесячные платежи. Важно не допускать просрочки. При отсутствии просроченной задолженности банки идут навстречу. Банк может положительно рассмотреть просьбу об изменении условий договора ипотечного займа и сократить размер ежемесячного платежа с одновременным увеличением срока выплаты кредита. Кроме того, законом предусмотрены кредитные каникулы, особенно в пандемию. Воспользовавшись ими, заемщик, по согласованию с банком, сможет вообще какое-то время не платить взносы. При чем это никак не отразится на кредитной истории, и будет увеличен срок погашения ипотеки.
В случае, если реструктуризация ипотечного займа не поможет, заемщику придется продать ипотечную квартиру.
Судебное решение о продаже ипотечной квартиры
В ситуации, когда заемщик не выполняет условия кредитного договора и не соблюдает сроки по ежемесячному гашению, банк вправе обратиться в суд для изъятия квартиры с ее последующей реализацией. Это самое невыгодное решение для заемщика. Продажа квартиры будет осуществляться на публичных торгах. Первоначальную цену квартиры установит суд в зависимости от суммы накопившейся задолженности. Заемщик имеет право участвовать в торгах, но он может лишь один раз поднять стоимость. Если жилье не будет продано, на следующем аукционе изначальная стоимость квартиры будет заявлена ниже на 10%.
Если квартира не будет продана на торгах, банк выкупает квартиру по стоимости ниже первоначальной на 25%. Надеяться на то, что стоимость изъятой квартиры окажется выше размера задолженности, заемщику в этом случае не приходится.
Договор купли-продажи с участием 3-х сторон
Если до судебных разбирательств дело не дошло, а банк и заемщик нашли общий язык, то может быть заключена 3-х сторонняя сделка купли-продажи. Стороны сделки – банк, покупатель и заемщик. Заемщик сначала должен обратиться в банк с предложением продажи заложенной квартиры третьей стороне. Обычно банк, если пророченной задолженности нет, и заемщик выполнял условия ипотечного договора, идет навстречу и дает согласие на продажу. Но существует один нюанс – заемщик должен погасить задолженность до заключения договора продажи, так как квартира находится под обременением и является предметом залога.
Заемщик покупателя может искать сам или через агентства недвижимости. Обращение к риэлторам позволит сократить время поиска до минимума. В ближайшие дни риэлтор предложит продавцу несколько вариантов. Заемщику лишь останется выбрать оптимальный. После выбора заключается договор задатка между владельцем-заемщиком и покупателем. В подобных ситуациях размер задатка определяется, исходя из суммы задолженности перед банком. Договор безопаснее заключать в нотариальной конторе. Основными пунктами договора будут стоимость сделки, обязанности продавца и срок вывода квартиры из залога. Затем заемщик гасит задолженность банку и получает документы об отсутствии долга и снятия залогового обременения (закладная на квартиру).
Следующий этап – в присутствии сотрудника банка происходит передача документов в Росреестр для регистрации снятия обременения. Уже после регистрации продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. Продавцу, конечно, останется лишь разница между стоимостью квартиры и суммой задолженности банку.
Потери заемщика
При продаже ипотечной квартиры, когда это происходит не через судебное решение, заемщик обычно теряет лишь выплаченные по ипотеке проценты. В первые годы оплачивается наибольшая часть процентов. Чем больше времени прошло с момента заключения ипотечного договора, тем больше заемщик уплатил процентов, и тем существеннее будут для него потери.
В настоящее время, когда стоимость недвижимости резко увеличилась, заемщик может даже получить доход после продажи квартиры. Вполне вероятно, что оставшейся суммы хватит на первоначальный взнос для покупки в ипотеку квартиры с меньшей площадью.
Договор мены
Одним из оптимальных решений может стать не продажа, а обмен квартиры с непогашенной ипотекой на недвижимость, площадь которой меньше. Порядок действий аналогичен порядку продажи. Сначала нужно снять обременение, а затем уже заключать договор обмена.
Статья на сайте «Эксперт Недвижимости»
Подписывайтесь, так Вы не пропустите еще больше полезных материалов на тему недвижимости
#эксперт недвижимости #эксперт по недвижимости #константин барсуков #продажа квартиры #продажа квартиры в ипотеке #как продать квартиру с ипотекой #как продать квартиру в залоге