Год подходит к концу, на рынке первичной недвижимости Сочи уже полгода ничего не происходит.
В ушах застройщиков и менеджеров продаж уже давно заглохло эхо, отшумевших ещё в мае, «песен» очередей за бетонометрами. К тишине уже привыкли. Отвыкнуть от шуршания купюр и красоты, нарисованных в пик бума продаж, цифр в шахматках, очень сложно.
Эти красивые цифры единственное на сегодняшний день, что радует глаз застройщиков. Звук шуршания купюр остался где-то в глубине сознания и всё реже выходит оттуда наружу. Этот звук возникает из памяти в момент, когда рука с карандашом тянется к листу бумаги в попытке переписать ценник в меньшую сторону, и, именно он, останавливает в последнее мгновение.
Настоящее
По традиции итоги месяца. Коротко, потому что писать особо не о чем, ибо ноябрь для сочинских застройщиков ничем не отличается от последних месяцев. Ни продано практически ничего.
Всего, за месяц продали 57 квартир, площадью 2,6 тыс.м2. на сумму 296,3 млн.руб.
Из этого объёма 2,0тыс.м2 приходится на долю компании «ЮгТех», имеющей в своём активе всего три объекта, два из них распроданы, один проблемный. В этом доме, расположенном на Бытхе, видимо и продали кому-то эти метры по цене 100,0тыс.м2
Остальные жалкие 600 метров поделили между собой ещё три застройщика.
Примечательно в этой троице то, что самая высокая цена, по которой был реализованы объекты составила 242,5 тыс.м2.
Отличился «Мебельщик», у которого в активе всего один объект – ЖК «Каравелла Португалии», что у моря в посёлке Дагомыс. По 230-275 у них всего несколько квартир по 91,6м2, по остальным ценник от 300 до 500 за метр. Согласно данным ЕИСЖС продали они 200 метров. Видимо как раз пару этих квартир и, всё…
В целом средняя цена метра по которой реализованы объекты всей этой компании составила 107,5 тыс.м2. Реальная цена для Сочи?
Прошлое
Я уже публиковал данные о результатах продаж новостроек Сочи в разрезе по месяцам в текущем году. Сейчас, в начале конца, предлагаю посмотреть общую картину. Это поможет понять уровень, приемлемой для покупателей недвижимости в Сочи, цены метра.
Январь месяц практически «глухой», его не трогаем, начинаем с февраля.
- Февраль – 284 квартиры площадью 10,7тыс.м2, по 175тыс.руб.
- Март – 310 квартир площадью 14,1тыс.м2, по 160,9тыс.руб.
- Апрель – 213 квартир площадью 12,5тыс.м2, по 180,9тыс.руб.
- Май – 141 квартира площадью 14,2тыс.м2, по 113,3тыс.руб
Здесь очень важно, основная масса проданного – 12,2 тыс.м2, приходится на «Черномор» - застройщик возводящий в пос.Дагомыс комплекс «Аллея Парк», тогда они, видимо оптом, кому-то продали большой объём. На минуточку, всего по 92,0тыс.руб. за метр! Сегодня минимальный ценник в этом комплексе – 185тыс.руб., большие площади.
Что интересно, буквально на днях, в шахматке застройщика, появился определённый объем площадей по переуступкам, цена 300– 400тыс.руб метр. Ничего так выхлоп, да?
Себестоимость позволила продать по 92,0 оптом, в розницу нет, стройматериалы дорогие, снижать цену некуда. А себестоимость при этом, в среднем на 15-20% выросла по России. Почему бы не продавать, скажем, по 200?
Едем дальше
В июне все, «Бобик сдох» «Черномор» сдал ещё 5,1тыс.м2, кому-то из своих инвесторов уже по 75,0тыс.руб., из 6,4тыс.м2 общей за месяц, и всё.
Июль – 46 квартир по 200 за метр.
заметьте, уже по 200 не было покупателей, на каких основаниях цена выросла до 350? Ввели мораторий и на этой волне начали поднимать, ожидали продолжения ажиотажа, плюс осень – как правило, активное время, но, не сработало.
- Август – 11 квартир по 205 тыс.
- Сентябрь – 6 квартир по 313 тыс.
- Октябрь – 11 квартир по 313 тыс. Интересно кто отважился
- Ну, и о ноябре я писал выше.
Кто покупал?
Как видите, основная масса розничных продаж пришлась на первую половину года, когда ценник был приемлемым и оставался в пределах 160 – 180 за метр.
Я уверен, в структуре этих сделок процентов 50 приобретено для перепродажи.
Затем, после повышения цен и изменения условий льготной ипотеки, покупателей как «бабушка отшептала», с мая по сегодняшний день продаж практически нет. Немалая доля продана, я бы назвал это иначе – передана, инвесторам.
Рынок? Нет, не рынок, на рынке всегда есть продавец и покупатель, здесь только продавец, покупателей нет.
Поэтому в Сочи, на сегодняшний день, рынка попросту нет.
Покупали, в среднем, и достаточно активно по 170-180 за метр, большую цену люди не готовы платить за Сочи.
Причём этот ценник позволяет застройщику чувствовать себя вполне уверенно в нынешних условиях, с учётом отмены ипотеки, повышения цен на стройматериалы и т.д. , таких ценников нет ни водном городе юга. Но, нет, хочется больше.
Будущее
Что дальше? Дальше, если продолжать в том же духе, сидеть на неадекватных ценах ничего не продавая, останется только наблюдать как продажи, пусть и не так бодро как раньше, но всё-таки идут в других регионах, и употреблять бамбук как альтернативу табака. Благо этого добра в Сочи хватает.
Кстати, это касается и частников, которые поддались всеобщему безумию. Если хотите продать, спускайтесь с облака назад, оставьте застройщиков, пусть сидят дальше.
Инвесторам тот же привет…
Мнение автора
Внимательно следим за развитием событий…
Подписывайтесь и будьте в курсе, оцените, пожалуйста, материал.
По теме: