А также о том, причём тут узусфрукт и что такое суперфиций. Каждый, кто владеет недвижимостью, или планирует покупать её, скорее должен всё-таки знать об этих понятиях. Чем не знать. Ведь знание - это сила). К тому же, это знание может принести вам в некоторых случаях и значительную выгоду. И во многих ситуациях позволит сберечь ваши нервы, время и деньги.
В этой статье продолжим разговор о различных видах сервитута.
Всем привет! Меня по-прежнему зовут Андрей, и мы по-прежнему рассматриваем все вопросы и нюансы, лайфхаки и проблемы, а также выгодные решения и удачные методики поиска, выбора, покупки любой недвижимости - земли, дома или квартиры. И все способы и варианты эффективного и рационального строительства, ремонта и обустройства.
А также будем вместе учиться счастливо жить в своей недвижимости и получать от этого максимум удовольствия!
Подписывайтесь на канал, и присоединяйтесь ко всем, кому интересна тема недвижимости.
В первой части рассказа о сервитуте, ссылку на которую вы увидите в конце этой статьи, мы рассмотрели само понятие "Сервитут". И узнали про важность знания для каждого собственника, наложен ли он на недвижимость, которой он владеет. А также основные виды обременений в первую очередь загородной недвижимости, которые встречаются в нашей стране.
Сегодня поговорим о более экзотических вариантах обременений недвижимости. И как и для чего ими можно пользоваться.
Но вначале немного структурируем общие знания о различных видах сервитута. Вот какие они бывают:
- ограниченные по времени или бессрочные
- личные, персональные, предиальные и публичные
- по типу имущества, на которые они наложены: земельные участки, жилые и нежилые здания, квартиры и т.п.
- с оплатой и без оплаты
Рассмотрим основные характеристики этих видов по порядку:
1. Ограниченные по времени сервитуты - например, предоставленные на время до разрешения возникшего вопроса или проблемы. Примеры:
- Обеспечение доступа на участок для ремонтной бригады на время замены общественных коммуникаций.
- Обеспечение прохода в квартире к местам общего пользования одного из собственников, владеющих только одной комнатой, до момента появления возможности пользоваться ими без сервитута (например, после устройства отдельного входа на кухню или к туалету и ванной, т.е., например, на время ремонта с изменением планировки).
Бессрочные - действуют или без установленного окончания срока, или, в случае обеспечения права проживания в комнате или квартире для конкретного человека, на весь период жизни - пожизненно. Такое установление права проживания также кроме того является и персональным.
2. Личные, персональные - они же частные - сервитуты - устанавливаются между двумя или более людьми, но обязательно с поимённым указанием заинтересованных лиц. Предиальные устанавливаются для неограниченного круга лиц, и привязаны только к собственности. Кто бы не купил её, любой новый хозяин по сервитуту также будет иметь те же права или обременения, которые имелись у недвижимости и при предыдущем хозяине.
Публичные сервитуты устанавливаются между собственником и государством или полномочными его представителями.
3. По типу имущества сервитуты в нашей стране могут исходить из требований земельного, лесного, водоохранного законодательства и других нормативных документов. Также существуют сервитуты для зданий. Где, в частности, например, возможно реализовать свои права на солнечный свет и вид из окон, даже если соседний собственник участка выполнил все градостроительные нормативы, установленные для имеющейся у него недвижимости.
4. Платные и бесплатные. Вот здесь мы наконец и подошли к тем необычным понятиям, которые я обещал рассмотреть в предыдущей статье о сервитуте. Звучат они чуднО и необычно, но говорят о достаточно интересных особенностях распространенных вариантов сервитута.
Узуфрукт - право пользования чужой недвижимостью на платной основе - т.е. с получением денежного вознаграждения, прибыли при эксплуатации или пользовании чужого имущества. Т.е. это другими словами использование в коммерческих целях имущества без перехода прав собственности на него.
Вот что говорит об этом Википедия:
Узуфру́кт (лат. usus — использование, лат. fructus — доход) — вещное право пользования чужим имуществом с правом присвоения доходов от него, но с условием сохранения его целостности, ценности и хозяйственного назначения
Узус - использование чужого имущества в своих целях на бесплатной основе, без права получения от этого дохода.
С узусом в целом понятно - так вы можете прописать права для третьих лиц на свою недвижимость. Бесплатно для них. И без выгоды для себя.
А вот как работает узуфрукт? В нашей стране он пока не особо развит, но по данным экспертов рынка недвижимости, в последние годы уже начинает получать более широкое распространение. В других странах он широко распространён, т.к. позволяет зачастую покупать квартиры, например, за 50 %, и даже менее, от их текущей рыночной стоимости.
Как же возможно "на ровном месте" получить скидку в полцены на квартиру или дом, спросите вы?
При узуфрукте будущий собственник приобретает недвижимость, передавая временное право (обычно, на 15-20 лет) её использования другому физическому лицу или компании. Которые весь этот период сдают эту недвижимость и получают с неё доход, полностью забирая прибыль. Но при этом узуфруктуарий обязуется сдать по окончанию срока действия узуфрукта недвижимость собственнику в первоначальном неизменном виде и состоянии. Или даже в улучшенном.
Так выгодно покупать квартиру самому себе с отложенным переездом. Например, приуроченному к выходу на пенсию. Или приобретать недвижимость детям. С заселением их при достижении определённого возраста. Или выполнения ими определённых обязательств - например, окончания обучения в высшем учебном заведении.
Узуфрукт активно применяется в различных западных странах. Возможно, и в нашей стране со временем он получит более широкое применение.
Из терминов, скорее всего ранее вам незнакомых, приведённых в начале статьи, остался всего один - суперфиций. Что же это за зверь такой?). Посмотрим в юридический словарь:
СУПЕРФИЦИЙ (от лат. superficio - наземная часть строения) - в римском праве наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле.
В гражданском праве РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на этом участке (см. ст. 271 ГК РФ).
Большой юридический словарь. — М.: Инфра-М. А. Я. Сухарев, В. Е. Крутских, А.Я. Сухарева. 2003.
Не очень понятно? Сейчас разберёмся). Суперфиций обозначает особое вещное право на застройку земельного участка, принадлежащего другому лицу. Оно передаётся по наследству. И в силу своей правовой сути суперфиций как одно из следствий включает в себя по факту и право на бессрочное использование как минимум части участка собственника, на чьей земле было построено здание суперфициария, для возможности использовать и эксплуатировать его. И проживать в нём, в частности.
Вот что говорит об этом Гражданский кодекс РФ:
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости.
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Вот такой сервитут. Зная о нём, вы можете требовать закрепления вашего права пользования своей недвижимостью, даже если вдруг она оказалась на территории чужого земельного участка, после перехода прав собственности на него другому лицу.
На этом сегодня всё.
Первую статью про сервитут вы можете прочитать здесь: