Предложения о продаже ипотечной квартиры и сделки с таким жильем сейчас встречаются всё чаще.
Если вам приглянулась квартира, которая находится в залоге у банка (а ипотека – это обременение права собственности, при котором у владельца есть некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом), то не стоит пугаться обременения. Для таких сделок есть надежные и безопасные способы оформления и расчета.
Существуют два варианта покупки ипотечной квартиры. Главное в такой ситуации – ваше понимание происходящего.
Итак,
Вариант 1: сначала происходит переход права собственности к покупателю, а затем погашение ипотеки. Этот вариант является наиболее безопасным, поэтому мы настоятельно рекомендуем покупателям идти именно таким путём.
Вариант 2: сначала происходит погашение ипотеки, а потом переход права собственности от продавца к покупателю.
Вариант 1
Продавец получает согласие банка на продажу объекта недвижимости, заложенного в этом банке.
Деньги покупателя закладываются на два счета (эскроу или аккредитив) или в две ячейки (если оплата происходит наличными средствами):
- в пользу банка – на сумму для погашения текущей ипотеки;
- в пользу продавца-собственника – на разницу между стоимостью квартиры и остатком долга по ипотеке (деньги, которые останутся у него).
После регистрации права собственности на имя покупателя, первый аккредитив (или ячейка) открывается в пользу банка. С этого момента долг по ипотеке полностью погашен, обременения на квартире больше нет.
Второй аккредитив (или ячейка) открывается при наличии выписки из ЕГРН, в которой указано, что покупатель стал собственником объекта, а ипотечное обременение отсутствует.
Что важно:
· при подписании договора купли-продажи проверить наличие письменного согласия ипотечного банка на отчуждение квартиры (оставить себе копию)
· проверить, что продавец подал в банк заявление о досрочном погашении ипотечного кредита (копию заявления желательно оставить себе)
· грамотно прописать условия исполнения аккредитивов (или условия доступа к банковским ячейкам):
- по первому аккредитиву (или ячейке) получение денег происходит на основании зарегистрированного договора. При этом ипотека (залог на квартире) еще существует.
- по второму аккредитиву (или ячейке) важно указать, что условием передачи денег продавцу является предоставление выписки из ЕГРН, в которой указано, что теперь вы собственник объекта, а ипотечное обременение отсутствует.
· в договоре купли-продажи также нужно указать на целевое использование первой переданной суммы – погашение ипотечного кредита
· при расчетах наличными средствами (через ячейки) важно по каждой сумме взять от продавца отдельную расписку о получении денег за квартиру
Вариант 2
В тех случаях, когда у продавца и покупателя разные банки, а в сделке участвует ипотечная квартира, возможен только такой вариант – сначала погашается ипотечный кредит, а затем переходит право собственности на жильё.
Тогда главным условием расчета будет наличие у покупателя после сделки банковского документа о том, что именно он внёс деньги в счет погашения долговых обязательств продавца.
Такой вариант сделки является более сложным, и профессиональная помощь грамотного риелтора позволит вам чувствовать себя спокойно и уверенно.
Вы всегда можете обратиться за квалифицированной помощью к "Своим Людям", и получить бесплатную консультацию, позвонив по номеру 8(812)98-212-97 или написав в любую из наших соцсетей.
В любом случае, покупка ипотечной квартиры стала популярной разновидностью сделок с недвижимостью и перестала отпугивать покупателей, как и дистанционные сделки купли-продажи недвижимости, о которых мы расскажем через неделю.