Продавцу дешевле было бы уплатить налоги. В результате махинации с занижением цены потери оказались вдвое больше.
Продавалась коммерческая недвижимость
Кадастровая стоимость коммерческого помещения была в несколько раз ниже рыночной цены. Обычная ситуация, но собственники не желали даже кадастровую стоимость указывать в договоре.
В проекте договора они прописали цену, составляющую лишь 70% от кадастровой оценки. Остальные деньги покупатель должен был передать по дополнительному соглашению. При этом исполнение обязательства обеспечивалось помещением необходимой суммы в банковскую ячейку до регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Помещение было хорошим, располагалось в хорошем месте, цена была адекватная. Но потенциальные покупатели как приходили, так и уходили — играть в игры с занижением рыночной цены в несколько раз никто не хотел.
И вдруг удача. Нашелся покупатель, которого все устроило. Договор он подправил, но дело свелось лишь к модному сейчас юрдизайну — выровнял абзацы, поменял шрифт, разбил на части длинные абзацы. Документ действительно стал выглядеть привлекательнее, продавцов все устроило.
Приложение к договору тоже сверстали заново, согласно этому документу цена, указанная в договоре купли-продажи, удваивалась.
Долгая дорога к регистрации
Денежные средства, указанные в договоре покупатель перевел продавцу в день подписания документов. «Подводная» часть была помещена в банковскую ячейку, условие передачи денег — «переход права собственности на основании договора купли-продажи».
Продавцы подстраховались и в договоре аренды ячейки был указан один из родственников совладельца недвижимости.
И вот после этого покупатель раскрыл карты, его поведение кардинально изменилось. Он кричал, что его обманули с ценой, что помещение ужасно и столько не стоит, что он понимает суть махинации и т.п.
Последняя фраза заставила продавцов паниковать — покупатель заявил, что не собирается что-то еще платить и вести дальнейший разговор будет в суде.
Паника. Продавцы реально запаниковали и — приостановили регистрацию. И вот тогда действительно получили судебный иск, покупатель требовал зарегистрировать переход права собственности на основании решения суда. Все логично. ДКП подписан, стоимость объекта недвижимости перечислена продавцам.
Покупатель утверждал, что он произвел полный расчет по сделке. Пришлось продавцам показывать в суде допсоглашение. Не помогло.
Юридический дизайн — классная штука, но ухо нужно держать востро. Покупатель разбил один из пунктов на два, теперь условие о цене оказалось в одном пункте, а условие о том, что расчет произведен полностью — в другом. Когда они были еще «вместе», выходило, что расчет окончен лишь после оплаты суммы допсоглашения, в существующем варианте отдельный пункт, на который нет никаких ссылок в допсоглашении, гласил, что произведен полный расчет.
А банковская ячейка? А что ячейка? Там вообще другие стороны в договоре.
Мудрый судья
Судья в процессе объяснил сторонам, что позиция каждой из них не безупречна, и склонил к подписанию мирового соглашения.
Продавцам пришлось снизить цену, передать покупателю денежную сумму, на которую цена была снижена, после чего были подписаны заявления об отказе от иска и о возобновлении государственной регистрации.
Каков итог?
Продавцы потеряли значительно больше, чем 13% реальной стоимости объекта. Возможно и поделом, но действия покупателя мне не импонируют, поэтому воздержусь от общей оценки.
Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если материал был полезен.
Канал «О праве по-русски» ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть в своей ленте серьезные юридические тексты, написанные простым языком