Наверное каждый из нас мечтает, иметь пассивный доход, именно эта мечта появилась у меня примерно в 31 года, когда у меня родился сын, появилась она у меня не из-за того, что я не люблю работать, а из-за того, что при любом раскладе, даже если вдруг случится гипертонический криз (или "Волчанка" д. Хаус), я буду чувствовать себя спокойно, что продолжение моего рода, а так же самый любимый человек на земле у меня обеспечен хотя бы базаво(еда, вода и жильё).
Поэтому я поставил себе цель к 40 годам заработать на 10 квартир, чтобы сдавая их получать пассивный доход, обеспечивать себя и сына при любых обстоятельствах(даже если вдруг слягу или "Аннушка разольёт масло"(Мастер и Маргарита) .
На текущий момент прошло всего 7 лет, и эту мечту я не смог исполнить и мало, того, что не смог, так и желание у меня пропало. Объясню почему.
На самом деле 10 квартир среднестатистических, допустим в МО, это очень большая сумма, это порядка 40 миллионов рублей, но при этом, квартиры в МО сдаются в среднем ну по 20-25 т.р. грязными, или 17-23 т.р. чистыми. То есть сумма в 40 миллионов приносит всего, ну пусть грубо 200.000р в месяц, а это 6% годовых.
До наступления часа Х, т.е. до 40 лет остался год с хвостиком, и вроде бы можно постараться успеть. Но сейчас я полностью пересмотрел свой взгляд и подход, потому, что 6% при инфляции в 15% в год в среднем, даже не покрывают издержки и единственное, что спасает это рост цен на квартиры, но при этом капитал почти не увеличивается.
Ещё у меня была цель 1.000.000$, ну точнее она не была, она осталась, почему столько, ну просто хочется почувствовать себя миллионером, хотя бы раз в жизни, даже чисто из спортивного интереса. Но, чтобы накопить такую сумму, вложений в недвижимость будет не достаточно, даже если она расти будет на 10% в год.
Пример:
Недвижимость стоимостью 500.000$ приносит в год 30.000$ и допустим сама дорожает в долларовом эквиваленте ещё на 4%, это 20.000$, с условием, что рубль сильно не падает. Итого, чтобы накопить нужную сумму нам нужно 10 лет. Т.е. когда мне будет 50 и я уже буду хотеть сажать картошку и морковку и выращивать там всяких курей, я только накоплю и то это не точно. Да мне к этому возрасту уже ничего будет не нужно, домик в деревне, чтобы был обязательно коровник и доярки. А там уже и до пенсии рукой подать.
Так вот на текущий момент, я скопил только 5 жилых помещений, причём одно из них не является активом, т.к. я в нём сам живу. И половину не жилого помещения, которое хоть и является активом, полноценном распоряжаться я им не могу, т.к. оно в доле. Ну так если грубо посчитать, то 5,5 помещений.
Если поднапрячься сейчас и всё продать, что есть то ещё 2,5 помещения я смогу взять, т.е. мечта почти исполнена, да и к 40 годам в принципе можно бы было успеть в теории. Но эффективность капитала и тот заработок, который будет и геморрой постоянный с жильцами меня полностью будет не удовлетворять. Да и грубо, даже на содержанку не хватит, т.е. по сути 10 квартир будут работать на одну меркантильную, ну пусть 8, ещё 1 на алименты и 1 скромненько себе на киношку и шаурму.
Таким образом мечта о прекрасной жизни разбилась в пух и прах о текущие реалии.
Поэтому у меня изменилась мечта, теперь я не мечтаю о 10 квартирах, а мечтаю о доходе в 15000$ в месяц, т.е. около 1.000.000р. Почему так, потому, что имея 15.000$ в месяц накопить на лям зелени можно за 2 года и 8 месяцев. Т.е. пусть не к 40, но хотя бы к 42 годам, когда ещё не будет желания сажать картошку и морковку и фармить свиней и курей я смогу осуществить свою мечту.
Эффективность капитала:
А теперь к цифрам:
На текущий момент инвестиции распределены следующим образом:
- Недвижимость - 63%
- Средства производства(фермы, машины) - 23%
- Криптовалюта - 14%
Доход без учёта расходов и форс мажоров и погашений кредитов - 700 т.р. в месяц(он сильно плавает и сейчас это чуть ли не пик).
При этом:
- 63% фундаментальных вложений приносит всего 10% почти пассивного дохода.
- 23% средств производства в том числе майнинг приносит 45% частично пассивного дохода.
- 14% криптовалют приносит 35% почти пассивного дохода(самый большой показатель на текущий момент).
Из чего видно, что 63% капитала не эффективно, т.к. имеет самую низкую маржу и смысл в недвижимости был, только в том, что она выросла примерно в 2 раза, т.е. только в этом росте, но такого роста уже не будет. Поэтому смысл докупать жилые квартиры никакого нет.
Но при этом хочется сохранить основу, т.е. фундамент из недвижимости и при этом частично избавится от машин, т.к. это очень рисковый и геморройный бизнес.
Какую я вижу возможность к перераспределению средств, а заодно к повышению заработка:
- Частичный обмен жилой недвижимости на нежилую, т.е. коммерческую, потому, что доход она приносит в 2-3 раза больше. Таким образом 70.000р в месяц можно превратить в 150.000-20.0000р. При этом сразу естественно это делать страшно надо делать постепенно и есть желание продать застоявшийся минивэн для покупки пробного объекта, правда не понятно починят нормально его или нет(уже боюсь загадывать). А после этого часть квартир (майнерную и ещё одну, продать для покупки коммерческой недвижимости, все продавать я не хочу). Повышение доходности на 7-10%
- Продажа майнингового оборудования весной, если конечно эта малина не закончится раньше, перевод его в доллары и использование в качестве обеспечения по кредитам в криптовалюте для фарминга. В данном случае есть риск снижения дохода, но при этом высвобождается помещение, т.е. получается такой финтушами вроде как доход станет меньше, но за счёт перераспределения возможно он станет и больше или хотя бы останется на том же уровне с меньшим геморроем(оборудование всё равно устарело и надо от него избавляться).
- Продажа самых старых машин, а они почти все старые кроме рио и оптимы на которой я сейчас езжу. И то это думаю ближе к весне. Эти средства тоже можно использовать в фарминге если он не сдуется к тому времени, если сдуется то в недвижку (с ней как то спокойнее)
Что же касается заработка, не знаю, хочу попробовать освоить с третей попытки фьючерсы, закинуть туда относительное не большую сумму 500-1000$ и пытаться выжимать по 100$ в день, с учётом, что опыт в торговле уже есть.
Таким образом конечная цель, конечно кажется слишком призрачной, и слишком не выполнимой, но ещё 10 месяцев назад и доход в 600 т.р. мне казался тоже чем то не возможным, с учётом что машинный бизнес почти сдулся(на треть).
Кроме этого есть ещё такой момент, когда я не строю планы и ничего не делаю для их реализации, т.е. просто делаю, то что делал до этого (и тут ни какой бассейн не поможет, если только в комплексе) накатывает полная депрессия, а зачем депрессировать, когда можно просто пробовать и стараться зарабатывать больше при имеющихся возможностях.
Таким образом примерное перераспределение активов:
- Жилая недвижимость - 40% активов
- Коммерческая недвижимость - 30% активов
Суммарно ->20% дохода.
- Средства производства 15% активов ->30% активного дохода
- Криптовалюта + USD с фармингом - 20% активов ->50% дохода
Всего 100%
- Торговля фьючерсами дополнительно 20-30% от всего дохода(при успешном освоении этой профессии)
Общий доход 800.000-1 млн рублей в месяц через 3-6 месяца, т.е. к весне-лету.
Активы на сумму 1.000.000$ к 41,5, край к 42 годам, а дальше можно и морковку сажать и кур разводить, правда на своей даче в Испании.
С другой стороны, вот если завтра не дай бог конечно всё рухнет и останется только заработок от недвижимости(а сейчас мир так быстро меняется, что я ничего не исключаю), при отсутствии долгов он меня тоже устроит. В конце концов, не только в деньгах счастье.