Количество инвестиционных сделок с первичной недвижимостью московского региона в 2020 году, эксперты оценили примерно в 50% от общего объёма продаж.
В ноябре текущего, инвесторы активизировались и начали выставлять объекты в продажу.
С чем это связано и куда теперь вкладывать деньги? Возможно - ли в Москве повторение сценария со стагнацией рынка в Сочи?
Лирическое отступление
Сочи опередил Москву по ценам летом, перед самым финишем. Буквально за месяц до конца забега тренер Мораторий Дефицитович Амбициозный, дал «золотого пинка», и Сочи подпрыгнув, пробежал ещё немного и упал с самой высокой ценой метра и без памяти от счастья.
Все болельщики в итоге от города отвернулись. Москва и Питер тогда чинно пробежали мимо, не снижая скорости. При поддержке болельщиков пока держатся, но, видимо выдыхаются и они.
Те, кто болел за Сочи, предпринимать попытки разойтись начали ещё в июле. Но средства, вложенные в город, вернуть оказалось не так просто. Разойтись не могут до сих пор.
Что не так с сочинскими метрами?
Не знаю как в Москве, но в южной столице, на мой взгляд, доля инвестиционных сделок намного больше.
Рынок курортной недвижимости в большинстве случаев предполагает именно инвестиционные цели, поэтому здесь объём может достигать – 70-80%.
Сейчас сочинский рынок буквально наводнён такими предложениями, цена на них, ниже предложений от застройщиков.
Желающих покупать единицы, если вообще они есть.
Вот для примера некоторые из них:
ЖК «Фрукты» Сириус
- Предложение застройщика – 31,7м2, цена 16 395 тыс. по 517,0 за м2
- Предложение по переуступке – 31,6м2, цена 11 000 тыс. по 348,0 за м2
Желающих нет? Странно…
ЖК «Южный Парк» Сочи
- Предложение застройщика – 36,5 м2, цена 16 397,5 тыс. по 449,0 за м2
- Предложение по переуступке – 36,5 м2, цена 13 475,9 тыс. 369,0 за м2
Как вам ценники?
ЖК «Каравелла Португалии» Дагомыс
- Предложение застройщика – 38,5 м2, цена 17 128,0 тыс. по 445,0 за м2.
- Предложение по переуступке – 38,5 м2, цена 14 000 тыс. 363,7 тыс. за м2
В последних двух, переуступки стоят в общей шахматке с застройщиком. Очередей за ними пока не наблюдается.
Моё мнение: оба случая, как продавцы, так и покупатели, вышеперечисленных предложений, были бы очень полезны в исследованиях в области психиатрии, оба случая достаточно тяжёлые, и поэтому любопытны
Вопрос, что не так с сочинскими метрами, и почему рынок новостроек в городе встал, теперь выглядит риторическим, а оправдание роста цен такими факторами как увеличение себестоимости, нелепыми, не так ли? Дефицита из-за моратория, к стати также на самом деле не предвидится, считали.
Видимо это начало «доходить» наконец до некоторых, когда в августе, почувствовав остановку рынка, практически полное отсутствие спроса и достижение пика стоимости, вложившиеся в курортную недвижимость, решили, что пора продавать.
Интересно, что на их решение не повлияли никакие прогнозы «экспертов». Ни прогнозы о грядущем дефиците, ни прогнозы о неизбежном повышении цен на недвижимость в Сочи, ни даже, уже более приземлённые прогнозы о том, что недвижимость в Сочи не расти, а дешеветь не будет.
Но, избавиться удается пока далеко не всем.
Могут ли застройщики повлиять на спрос? Я об этом много писал, конечно, могут, достаточно только умерить «хотелки».
Если они на это пойдут, подставят «инвесторов», тех, кто купил в ипотеку и тех, кто купил по завышенной цене, а таких не мало.
Но, пока держат марку, некоторые пытаются делать незначительные скидки, но они абсолютно бесполезны, у «инвесторов» метры дешевле, и также не востребованы.
Москва
И вот, спустя несколько месяцев, настала очередь Москвы. Некоторые из её поклонников начали терять веру в победу и решили распрощаться с активами.
Активизация в этом направлении столичных инвесторов связана, скорее всего, с несколько запоздавшими в сравнении с Сочи, признаками стагнации рынка.
Если в Сочи рынок остановился практически полностью ещё в августе, то Москва всё это время ещё что-то продавала, пусть не так активно как раньше.
Эксперты достаточно точно указали причину их побуждений, причины те же что и на юге, отсутствие веры в повышение цены. А если сказать больше правды, то ещё страх дальнейшего её падения, что естественно скажется на прибыли.
Поэтому небольшая, пока, часть решила выйти из игры. Выход основной части «болельщиков», эксперты планируют к концу 2022 года.
Лично я думаю что это может произойти намного раньше, если в начале года цена начнет скатываться то побегут как крысы с корабля. А предпосылки к снижению имеются и в Москве.
Снижение может быть конечно не такое сильное какое для оживления спроса требуется для Сочи, это всё-таки Москва. Кроме этого, как мы помним, столице «золотого пинка» никто не давал, и цена здесь росла более или менее плавно и большая её часть оправдана.
Основной причиной снижения цен в Москве может послужить насыщение предложения, там сейчас бьют рекорды строительства.
Хотя имеются уже и те, кто видит более радикальные последствия. Причины те - же, увеличение объёмов ввода жилья в Московском регионе.
Аналитики УК «Ингосстрах-Инвестиции» прогнозируют, что цена на новостройки в Москве может сократиться на 15–20% к концу 2022 — началу 2023 годов: с 236 тыс. руб. до 190–200 тыс. руб. за метр.
Эксперты связывают это с высокими темпами строительства: потребность города в жилье находится на уровне 3,8 млн.м2 в год. В 2019–2020 годах в Москве вводилось по 5 млн.м2, а за первые восемь месяцев текущего года сдано 4,3 млн.м2, что на 53% больше, чем годом ранее.
Источник: kommersant.ru
При этом сами застройщики пока не видят предпосылок к снижению стоимости жилья. О предпосылках к увеличению промолчали.
Повышения стоимости уже практически никто не ждёт.
Если раньше писали, что недвижимость в России никогда не падала в цене и обречена на вечное стремление в небо, то сейчас те же, кто это утверждал, пользуются более приземлёнными тезисами, смысл которых сводится к тому, что они не видят предпосылок к снижению. Завтра они могут запеть о том, что снижение будет не более определённого процента и так далее, вы понимаете.
Куда бегут инвесторы?
Но куда побегут инвесторы в случае успешной реализации своих дорогих активов?
Покупать снова недвижимость сейчас вряд ли решится даже самый «безбашенный», я так думаю, по крайней мере.
Наши «болельщики» с переполненного стадиона разбегутся снова кто куда, по своим делам. Кто заграницу поедет, кто в банк пойдёт, где и был раньше всё это время, но вылез оттуда в попытке урвать билет на лучшие места. Некоторые наверняка уйдут на биржи, а некоторые залезут под привычную подушку.
Это ждёт тех, кто успеет свалить со стадиона.
Те, кто не успеет, тем более если билеты были куплены в кредит, могут получить очень полезный и достаточно болезненный урок. Если до этого на стадионы не ходили, то нечего начинать…
Мнение автора
Жмите лайк и подписывайтесь на канал!
Читайте также: