"Худшее поражение — это когда победители не знают, что им делать со своей победой". А.Ф. Давидович
Последние несколько месяцев многие с интересом наблюдали за пикировкой в публичном информационном пространстве между финансистами и строителями.
Копья ломали по вопросу того, будут ли продлять так называемую льготную ипотеку или нет. Финансисты выступали за то, чтобы с 31 декабря отменить программу, а строительное лобби настаивало на том, что программу необходимо сохранять.
Интрига была как в хорошем триллере
Представители ЦБ РФ и Министерства финансов делали грозные лица, вещая на всю страну о том, что больше не будет никаких поблажек застройщикам. Пора прекращать игры с субсидированными ставками, траншевой ипотекой и льготной ипотекой «для всех». Иначе «пузырь лопнет».
С другой же стороны выступали представители Министерства строительства. Они оседлали тему с необходимостью спасения стройкомплекса, выполнения задач Президента РФ, а также стращали всякими небесными карами и хтоническим ужасом в случае, если льготную ипотеку отменят.
Наблюдая за схваткой титанов, мы в ноябре опубликовали статью, где разбирали ситуацию с возможной отменой льготной ипотеки Льготную ипотеку не продлят? Какие последствия для рынка недвижимости? Теперьтолько жесткое падение цен?
При этом, в статье мы писали, что возможны любые сюрпризы и есть вероятность, что строительному лобби удастся что-либо предпринять, чтобы поддержать застройщиков.
Что же дальше?
Как и положено в хорошем триллере, за 20 минут до конца фильма за 20 дней до Нового года никто толком не знал, как разрешится ситуация. Маркетинговые службы застройщиков изо всех сил стращали покупателей концом света окончанием дешевого кредитования, которого больше никогда не будет.
При этом, как и принято в волнительном жанре, пугая других, застройщики напугались и сами. Невозможно объяснить скидки в 20-30% простым желанием чуть поднять продажи перед новым годом Какие скидки на квартиры в новостройках Москвы предоставляют перед Новым годом (rbc.ru).
Видимо, находясь в неведении того, как развернётся ситуация с продлением льготной ипотеки, застройщики решили, что поведение в стиле «хватай мешки — вокзал отходит» вполне себе логичное. Тем более, что одно уважаемое интернет издание прямым текстом говорит следующее:
«По словам экспертов, один из крупнейших застройщиков начал продавать объекты с 30-процентными скидками, после чего многие другие девелоперы увеличили собственные дисконты до 20-25 процентов.» Скидки на жилье в Москве достигли беспрецедентных значений: Дом: Среда обитания: Lenta.ru
В общем судя по всему ответственные лица застройщиков прогуливали те уроки в школе, где учителя говорили «а если все в окно начнут прыгать, ты тоже прыгнешь?».
А если серьезно
Если отбросить юмор в сторону, то становится очевидно следующее. Рынок новостроек находился в сложной ситуации и был как натянутая струна.
Всего одного колебания хватило для того, чтобы были откинуты все аргументы о «дороговизне материалов», «проектном финансировании», «запасе прочности». Был дан старт банальной распродаже, к которой застройщики были внутренне готовы.
Причем, если интересующийся читатель зайдет на сайты застройщиков, то он увидит интересное и даже редкое. Впервые размер скидок обозначен без слова «до». Обычно же как: «скидки до 25%». А в этой ситуации многие обошлись без маркетинговых уловок.
И тут случилась новость
И вот, 15 декабря 2022 года неведомый для большинства участников рынка итог межведомственной схватки был подведён. Его озвучил Президент РФ Владимир Владимирович Путин:
«31 декабря действие льготной ипотеки заканчивается, в этой связи считаю необходимым принять следующие решения. Первое, как и договаривались, мы будем сворачивать механизм льготной ипотеки, мы вчера, коллеги, с вами это обсуждали.
Мы будем сворачивать, но будем делать это плавно. Что именно имею в виду? Мы продлим льготную ипотеку по всей территории России до 1 июля 2024 года. При этом ставка по ним будет повыше, увеличится до 8%". Второе.
При этом, напротив, будет расширен доступ к семейной ипотеке, которая становится нашим основным инструментом. Теперь предлагаю обеспечить доступ к ипотеке по ставке 6% для семей, у которых как минимум два ребенка не достигли возраста 18 лет.
Это новое предложение, прошу отработать как можно быстрее и приступить к реализации.» Интерфакс-Недвижимость / Путин объявил о продлении льготной ипотеки до июля 2024 года (interfax.ru)
Для рынка новостроек важность заявленного очевидна.
И это не все плюшки, которые свалились на голову застройщикам в этот день
Сбербанк заявил, что с конца 2022 года прекратит приём заявок на субсидированную ипотеку по ставке менее, чем 3%. Интерфакс-Недвижимость / Сбербанк с 27 декабря прекратит прием заявок на ипотеку "от застройщика" по ставке менее 3% (interfax.ru).
В этом заявлении наглядно видно, что усилия ЦБ РФ ограничить выдачу субсидированной ипотеки трансформировались на практике в «ограничение выдачи субсидированной ипотеки дешевле 3%».
Ответы и вопросы на основании произошедшего
1. Государство будет изо всех сил поддерживать застройщиков, пока у него на это будет хватать сил и средств?
С этим непросто Reuters сообщил о продаже российской нефти Индии ниже себестоимости — РБК (rbc.ru). Никто из ответственных лиц, которые сегодня принимают основные решения, не управлял Россией в период сверхдешевой нефти, объемы продаж которой падают.
Одно дело «вставать с колен», на которые страна упала в 90-е, когда цены на нефть растут. Другое дело — умудриться не упасть на те же колени, когда с продажей нефти объективные сложности.
Тем более, что мы видели, как менялась стоимость недвижимости в государствах с сырьевой экономикой, где возникали сложности с продажей нефти. В одной из наших статей мы писали, что произошло с рынком недвижимости Венесуэлы Инфляция 2022 и цены на недвижимость | Цены на недвижимость вырастут из-за роста инфляции?
В зависимости от того, как будет складываться экономическая ситуация, могут быть найдены основания для того, чтобы убедить Президента прекратить программу до июля 2024 года.
2. Финансистов оставили без сладкого, предложив им пустой фантик от конфеты
Повышение ставки по льготной ипотеке до 8% и практическое ограничение нижней границы субсидированной ипотеки до 3% — это совершенно не то, что хотели Минфин с ЦБ РФ. Есть, конечно, надежда, что в 2024 году программу прекратят, но это не точно.
3. Застройщики могут утереть пот со лба и продолжить продавать в относительно тепличном режиме еще 18 месяцев?
В условиях сегодняшней неопределенности это колоссальный горизонт планирования. Однако, поскольку никто не знает, что будет через 18 месяцев, то гарантия того, что поддержка просуществует настолько долго, не такая сильная, как хотелось бы.
4. Для вторичного рынка это крайне плохие новости
Хлипкие прогнозы о том, что спрос смещается в сторону вторички, разобьются о государственную поддержку Вторичный жилой рынок: в приоритете у покупателей – небольшие квартиры со скидками (bfm.ru).
Фактически, еще на полтора года рынок вторичного жилья будет аутсайдером по условиям покупки — по сравнению с новостройками.
Мало того, что новые проекты привлекательней — у них интереснее планировочные решения и будущий уровень жизни, лучше реклама и многое другое. Так еще и условия на покупку новостроек будут гарантированно лучше, чем на вторичное жильё.
5. Несмотря на то, что кому-то может показаться, что застройщики вышли абсолютными победителями из этой ситуации — это не совсем так
Проблемы с продажами у застройщиков были и до увеличения ставки по льготной ипотеке. Декабрьские скидки появились не на пустом месте. Ещё в начале года хорошо подстегивали спрос новости о том, что ипотека подорожает.
В конце этого года ситуация изменилась настолько, что пришлось пытаться заманивать покупателей небывалыми скидками.
Кстати, это и сейчас не дало желаемого результата. Нет очередей в офисы продаж застройщиков. Несмотря на поддержку от государства, никуда не делись все факторы, благодаря которым снижение цен на недвижимость неизбежно.
Кроме того, победа, строительного лобби не пришлась по вкусу ЦБ РФ. Банк России считает, что «все схемы по ипотеке от застройщиков нужно закрывать» Эльвира Набиуллина: Все схемы по "ипотеке от застройщиков" нужно закрывать - Российская газета (rg.ru).
В этих словах слышатся точно такие же нотки, как у известного древнеримского сенатора. Марк Порций Катон Старший каждое своё выступление, вне зависимости от его тематики, заканчивал фразой «Карфаген должен быть разрушен». И, кстати, Карфаген-таки разрушили. У Эльвиры Набиуллиной есть все инструменты и возможности для того, чтобы осложнить жизнь застройщикам в плане ипотечных махинаций.
Мы не знаем, получится ли у г-жи Набиуллиной усложнить жизнь застройщикам, как это удалось у римлян с пунийцами. Лишь об одном можно сказать точно — никуда не делись все фундаментальные факторы, влияющие на спрос и стоимость недвижимости.
Наоборот, ситуация всё больше осложняется. 16 декабря был принят очередной пакет санкций ЕС принял девятый пакет санкций против РФ - Новости – Мир – Коммерсантъ (kommersant.ru).
Ну а поскольку 7 декабря 2022 года В.В. Путин заявил, что СВО может стать длительным процессом, то есть все основания предполагать, что этот пакет санкций не последний. Путин заявил, что СВО может стать длительным процессом (interfax.ru). О том, как влияют санкции и проведение СВО на экономику страны и рынок недвижимости, мы писали ранее в наших статьях.
Возможно окажется так, что застройщики попросту не смогут воспользоваться полученным преимуществом
В ситуации кризиса, когда падает спрос и сокращается экономика, слишком дорого содержать такой денежный пылесос, как возмещение кредитным организациям недополученных доходов Постановление Правительства Российской Федерации от 30.04.2020 № 629 ∙ Официальное опубликование правовых актов ∙ Официальный интернет-портал правовой информации (pravo.gov.ru). Ведь именно процесс финансирования из бюджета на весь срок кредитования и называют красивым словом «льготная ипотека».
Попытка продлить агонию застройщиков может дорого обойтись государству и тем людям, которые решатся взять ипотеку по завышенным ценам.
Что касается рынка вторичного жилья, то ему остаётся только скрежетать зубами — пока длится программа льготной ипотеки, они вынуждены оставаться вечными аутсайдерами.
Ну а о том, как правильно продавать и покупать в кризис, и каких результатов можно добиться при правильном подходе, мы обязательно будем писать в наших статьях.
Желаем вам хорошего, предновогоднего настроения!
До встречи. И не забывайте лайк)